多地宣布“取消公攤”，二手房市場(chǎng)真的會(huì)受到影響嗎？

我本來沒打算說這件事,，但看到相關(guān)話題持續(xù)在熱搜上,，且存在不少誤導(dǎo)信息，我覺得有必要澄清一下,。

12月12日,，湖南衡陽發(fā)布了一份通知，明確自2025年1月1日起,，全市商品房銷售將實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),。有些媒體稱這是“衡陽打響取消公攤面積第一槍”，但實(shí)際上這種說法并不準(zhǔn)確,。早在今年4月,，廣東肇慶就已發(fā)布類似通知，明確從2024年5月1日起實(shí)行按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售,。9月12日,，湖南湘潭也發(fā)布了相關(guān)政策，允許房地產(chǎn)開發(fā)商按住房套內(nèi)面積進(jìn)行銷售宣傳,。12月17日,，河北張家口發(fā)布的文件則鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售，并逐步推進(jìn)取消公攤,。

實(shí)際上,，除了這些明確官宣的城市外，還有許多城市已經(jīng)在事實(shí)上取消了公攤面積,。例如,，合肥在2023年7月的房地產(chǎn)工作專題會(huì)議上明確提出，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià),。廣州,、杭州、長沙和廈門等一二線城市雖然沒有明確取消公攤,，但也通過放寬贈(zèng)送面積,、優(yōu)化陽臺(tái)計(jì)價(jià)等方式，提高了得房率,。

然而,，銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)與真正意義上的取消公攤是兩回事,。前者僅是在銷售階段改變計(jì)價(jià)方法，而后者涉及所有交易稅費(fèi)和持有成本均按套內(nèi)面積計(jì)算,。目前發(fā)布的文件中并未提到降低交易稅費(fèi),、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)或維修基金等內(nèi)容,。例如,，廣東肇慶官方答疑中明確表示，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)并非取消住房公攤面積,，稅費(fèi),、物業(yè)費(fèi)等仍按建筑面積計(jì)算。

重慶早在2002年就開始以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù),，但稅費(fèi),、二手房平臺(tái)呈現(xiàn)以及維修基金等仍然按建筑面積計(jì)算。各地近期推行的“在銷售環(huán)節(jié)按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”更多是為了促銷,，短期內(nèi)促使開發(fā)商讓利,。

之所以越來越多的城市急于采取這種措施，主要是因?yàn)榉孔硬缓觅u,，需要千方百計(jì)去庫存,。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，一線城市新房銷售面積在10-11月同比增長40%,，二線城市降幅有所收窄,，但三四線城市的庫存壓力依然較大。例如,，湖南衡陽的商品房銷售面積和銷售額較之前大幅下降,。

這種新的計(jì)價(jià)方式即便全國推廣，也不太可能對(duì)現(xiàn)有二手房價(jià)格體系產(chǎn)生重大影響,。它既不會(huì)改變新售出商品房的持有成本,，也不會(huì)提高這批房源的實(shí)際得房率。地段,、配套,、房齡等因素依然是決定二手房價(jià)格的主要因素。

真正對(duì)現(xiàn)有二手房構(gòu)成降維打擊的是那些超高得房率的新一代住宅,。這類產(chǎn)品主要集中在發(fā)達(dá)地區(qū),，如北京、江浙滬,、廣東等地,。開發(fā)商更愿意在核心地段打造這類住宅，以提升口碑并快速去庫存,。好城市,、好地段,、好產(chǎn)品相互促進(jìn)，共同推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展,。