多地宣布“取消公攤”，二手房市場(chǎng)真的會(huì)受到影響嗎,？

我本來(lái)沒(méi)打算說(shuō)這件事,，但看到相關(guān)話題持續(xù)在熱搜上，且存在不少誤導(dǎo)信息,，我覺(jué)得有必要澄清一下,。

12月12日，湖南衡陽(yáng)發(fā)布了一份通知,，明確自2025年1月1日起,，全市商品房銷(xiāo)售將實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。有些媒體稱(chēng)這是“衡陽(yáng)打響取消公攤面積第一槍”,，但實(shí)際上這種說(shuō)法并不準(zhǔn)確,。早在今年4月，廣東肇慶就已發(fā)布類(lèi)似通知,，明確從2024年5月1日起實(shí)行按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷(xiāo)售,。9月12日,，湖南湘潭也發(fā)布了相關(guān)政策,，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按住房套內(nèi)面積進(jìn)行銷(xiāo)售宣傳,。12月17日，河北張家口發(fā)布的文件則鼓勵(lì)現(xiàn)房銷(xiāo)售,，并逐步推進(jìn)取消公攤,。

實(shí)際上，除了這些明確官宣的城市外,，還有許多城市已經(jīng)在事實(shí)上取消了公攤面積,。例如，合肥在2023年7月的房地產(chǎn)工作專(zhuān)題會(huì)議上明確提出,，要積極探索商品房銷(xiāo)售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià),。廣州、杭州,、長(zhǎng)沙和廈門(mén)等一二線城市雖然沒(méi)有明確取消公攤,，但也通過(guò)放寬贈(zèng)送面積、優(yōu)化陽(yáng)臺(tái)計(jì)價(jià)等方式,，提高了得房率,。

然而，銷(xiāo)售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)與真正意義上的取消公攤是兩回事,。前者僅是在銷(xiāo)售階段改變計(jì)價(jià)方法,，而后者涉及所有交易稅費(fèi)和持有成本均按套內(nèi)面積計(jì)算。目前發(fā)布的文件中并未提到降低交易稅費(fèi),、物業(yè)費(fèi),、取暖費(fèi)或維修基金等內(nèi)容,。例如，廣東肇慶官方答疑中明確表示,，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)并非取消住房公攤面積,，稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等仍按建筑面積計(jì)算,。

重慶早在2002年就開(kāi)始以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù),，但稅費(fèi),、二手房平臺(tái)呈現(xiàn)以及維修基金等仍然按建筑面積計(jì)算,。各地近期推行的“在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”更多是為了促銷(xiāo)，短期內(nèi)促使開(kāi)發(fā)商讓利,。

之所以越來(lái)越多的城市急于采取這種措施,，主要是因?yàn)榉孔硬缓觅u(mài)，需要千方百計(jì)去庫(kù)存,。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù),，一線城市新房銷(xiāo)售面積在10-11月同比增長(zhǎng)40%，二線城市降幅有所收窄,，但三四線城市的庫(kù)存壓力依然較大,。例如，湖南衡陽(yáng)的商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額較之前大幅下降,。

這種新的計(jì)價(jià)方式即便全國(guó)推廣,，也不太可能對(duì)現(xiàn)有二手房?jī)r(jià)格體系產(chǎn)生重大影響。它既不會(huì)改變新售出商品房的持有成本,，也不會(huì)提高這批房源的實(shí)際得房率,。地段、配套,、房齡等因素依然是決定二手房?jī)r(jià)格的主要因素,。

真正對(duì)現(xiàn)有二手房構(gòu)成降維打擊的是那些超高得房率的新一代住宅。這類(lèi)產(chǎn)品主要集中在發(fā)達(dá)地區(qū),，如北京,、江浙滬、廣東等地,。開(kāi)發(fā)商更愿意在核心地段打造這類(lèi)住宅,，以提升口碑并快速去庫(kù)存。好城市,、好地段,、好產(chǎn)品相互促進(jìn)，共同推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展,。