存量房收儲待提速,！2025年,，存量房“收儲”工作需進(jìn)一步加碼和落地,。自5月17日中央提出收購存量商品房用作保障房以來，全國已有超過60個城市表態(tài)支持“收儲”工作,，超過32個城市發(fā)布了“收儲”細(xì)則，超過14個城市有項(xiàng)目落地,，包括重慶,、蘇州、武漢,、鄭州,、長春、金華,、保定,、樂山等，收購總量約15.6萬套,?？鄢霸圏c(diǎn)的8個城市，實(shí)際落地城市數(shù)量仍有限,，顯示出政策推進(jìn)過程中存在一些挑戰(zhàn)和阻力,。

央行推出的3000億元保障性住房再貸款使用率也不高。截至2024年9月末,，已使用額度約為162億元,，較二季度末增加41億元，使用率僅約5%,。從部分城市披露的信息來看,，截至11月末，落地審批貸款金額約435億元，占總額的14.5%,。但扣除8個試點(diǎn)城市的412億元,，新增落地額度或僅23億元以上。

華泰證券認(rèn)為,，政策推進(jìn)緩慢主要在于實(shí)際“收儲”操作過程中,，地方政府會對商品房庫存進(jìn)行“再配置”（即配租、配售）和“再定價”,，使得實(shí)際效果與市場預(yù)期的“去庫存”有一定偏差,。優(yōu)先收購地方城投的庫存可能是阻力最小的方向。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，截至2024年11月末,，商品房待售面積為7.3286億平方米，同比增長12.1%,，其中住宅待售面積增長18.4%,。在此背景下，存量房“收儲”仍是穩(wěn)住樓市的重要手段,。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出,，2025年要盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作,。預(yù)計(jì)隨著政策不斷完善和落地城市的增多,，“收儲”工作將進(jìn)一步加速推進(jìn)。

“收儲”政策最早可追溯至2022年,。當(dāng)年7月至10月,，鄭州、濟(jì)南,、西安,、長沙、蘇州等城市通過城投平臺收購存量房源,，將其用作人才公寓或保障性住房,。當(dāng)時，城投機(jī)構(gòu)收購存量房的資金來源主要為自籌和政府補(bǔ)貼,。

2023年1月,，央行創(chuàng)設(shè)1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃，在重慶,、濟(jì)南,、鄭州、長春,、成都、福州、青島,、天津8個城市開展試點(diǎn),，支持批量收購存量住房用作保障性租賃住房。一年多時間過去,，試點(diǎn)城市“收儲”進(jìn)展緩慢,。截至2024年3月末，租賃住房貸款支持計(jì)劃貸款余額僅為20億元,。

2024年,，房地產(chǎn)面臨更大的去庫存壓力，“收儲”力度加大,。5月17日,，國務(wù)院副總理何立峰表示，商品房庫存較多的城市,，政府可以酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房,。當(dāng)日，央行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款予以配合,。隨后,，央行于6月12日召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會，將實(shí)施范圍擴(kuò)展至縣級以上城市,。截至6月末,，金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放247億元租賃住房貸款，保障性再貸款余額為121億元,。

9月24日,，央行將3000億元保障性住房再貸款中，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%,，進(jìn)一步增強(qiáng)對銀行和收購主體的市場化激勵,。10月12日，財(cái)政部發(fā)文支持用專項(xiàng)債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房,。

全國多地快速響應(yīng)“以購代建”,，地方政府“下場收房”的嘗試逐漸展開。目前已有超過32個城市發(fā)布“收儲”細(xì)則,，包括廣州,、杭州、合肥等高能級城市,。從細(xì)則來看,，大部分地方政府對于收儲房源的要求是：已建成未出售存量商品房，已取得竣工驗(yàn)收備案證明,，可辦理不動產(chǎn)權(quán)證書,，滿足金融機(jī)構(gòu)貸款要求,，權(quán)屬清晰可交易，且處于交通便利,、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)位,。大部分地方要求收儲房源的單套建筑面積小于120平方米，優(yōu)先選取整棟或整單元未售,、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目,。例如，廣州要求收儲面積小于90平方米,，深圳要求小于65平方米,，主要是為了滿足當(dāng)?shù)貙ΡＵ闲宰》康淖畹兔娣e標(biāo)準(zhǔn)。

這些要求說明地方政府對保障房質(zhì)量的重視,，但實(shí)際上也提高了收購門檻,。目前各地確定“收儲”價格有兩種模式：一是以同地段保障性住房重置價格為參考，按照基本覆蓋土地劃撥成本,、建安成本等合理支出,，以及不超過5%的經(jīng)營利潤測算確定收購價格；二是以同區(qū)位商品房價格5折左右進(jìn)行配售的情況推算,。中國房地產(chǎn)報采訪發(fā)現(xiàn),，大部分城市“收儲”仍處于前期摸排需求階段，實(shí)際落地尚需一定時間,。一方面符合“收儲”要求的項(xiàng)目數(shù)量有限,，另一方面開發(fā)商低價出售意愿不高。

鄭州作為最早探索收購存量房用作保障房的城市之一,，目前去庫存效果逐漸顯現(xiàn),。2022年以來，截至2024年5月,，鄭州城市發(fā)展集團(tuán)通過全資子公司鄭州城發(fā)安居有限公司累計(jì)收購81個存量項(xiàng)目,，累計(jì)10.6萬間房源，總建筑面積428萬平方米,，共計(jì)支付交易金額338億元,。這些項(xiàng)目將全部改造成保障性租賃住房，目前已有3.27萬間作為人才公寓投入市場,。今年以來,，鄭州也在探索收購存量住宅用作配售型保障性住房的可能性。7月29日,，鄭州推出首批配售和預(yù)配售型保障房1999套,，成為全國率先開啟“配售型保障性住房”配售交付的城市。11月7日,，鄭州發(fā)布第二批配售型保障性住房配售公告,，共計(jì)2325套房源,。

近期，重慶,、蘇州,、武漢、長沙,、樂山等10余個城市收購存量房項(xiàng)目落地。但多數(shù)城市收購數(shù)量在500至5000套范圍,，與鄭州的10萬套相比進(jìn)展緩慢,。例如，重慶工行向嘉寓公司發(fā)放貸款,，支持收購1000余套保障性租賃住房,，通過“較低租金+靈活期限”等設(shè)計(jì)，已開業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“滿租”,。12月10日,，郵政儲蓄銀行湖南省分行為長沙市政府選定的收購主體發(fā)放1億元住房租賃團(tuán)體購房貸款，支持其收購436套存量商品房用作配租型保障性住房,。12月3日,，農(nóng)發(fā)行樂山市分行向樂山市國有企業(yè)投放四川省首筆支持“收儲”貸款，總授信8億元,，支持收購2994套商品房用作保障性租賃住房,。

據(jù)廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳數(shù)據(jù)，截至11月底,，廣西已完成協(xié)議收購存量商品房用作保障房2876套,、面積30.13萬平方米。11月以來,，合肥安居集團(tuán)已收購存量商品房5733套,、58.9萬平方米，通過精準(zhǔn)對接科技企業(yè),、科研院所,、高校等住房需求。10月31日,，工行,、中行河北省分行組建銀團(tuán)貸款，為保定市國控集團(tuán)下屬企業(yè)發(fā)放貸款,，用于支持收購存量房用作配租型保障性住房,，涉及主城區(qū)1895套存量商品房。

從這些城市來看,，多數(shù)將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保租房,。根據(jù)政策要求,，“收儲”要按照市場化原則運(yùn)作，保障性住房要遵循“保本微利”原則,。數(shù)據(jù)顯示,，2024年上半年50個重點(diǎn)城市租金回報率為2.03%。央行數(shù)據(jù)顯示,，6月新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為3.65%,。中指院認(rèn)為，“收儲”的資金成本在3%左右,，考慮到改造,、運(yùn)營等成本，實(shí)際成本可能更高,?！笆諆Α贝媪糠坑米鞅Ｗ夥浚枰?cái)政貼息,、收購價格打折等配合才能實(shí)現(xiàn)收益平衡,。用作配售型保障房，則需要折價收購,。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,，與存量商品房“收儲”相關(guān)的規(guī)劃調(diào)整、后續(xù)運(yùn)營,、成本收益核算等工作比較精細(xì),，需要各部門加強(qiáng)合作?？紤]到收儲房源投入運(yùn)營后的資金回報率,，目前收儲階段的資金成本還可以進(jìn)一步調(diào)降。華泰證券分析師陳慎認(rèn)為,，“收儲”工作的難點(diǎn)在于匹配和交易,，房企能否接受“收儲”價格是個未知數(shù)。若收購價格太低,，距離現(xiàn)金流平衡點(diǎn)太遠(yuǎn),，即使房企現(xiàn)金流壓力再大，也會顯著影響房企出售意愿,。同時,，較低的配售型保障房價格，可能會影響周邊商品房市場價格,。陳慎建議,，在收購商品住宅之外，或可適當(dāng)加大其他業(yè)態(tài)的摸排,，如閑置商業(yè),、閑置公寓,、閑置廠房、閑置宿舍等,。在重點(diǎn)城市,，由于市場環(huán)境變化以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，市場上存在較多的多元商品房業(yè)態(tài),，其成本低于商品住宅,，且在房企庫存中流動性較差，房企的處置意愿和議價空間都相對較大,，有助于解決房源匹配問題,。