在境外債重組取得新進(jìn)展后,，碧桂園終于發(fā)布了延遲近一年的2023年年報(bào),。1月14日晚間,，碧桂園發(fā)布2023年年報(bào)和2024年半年報(bào),。截至2023年12月31日，碧桂園實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額約1743億元人民幣,，合同銷(xiāo)售面積約2170萬(wàn)平方米,，總收入同比減少6.8%至4010億元，稅前虧損約1673億元,。

2023年,，碧桂園營(yíng)銷(xiāo)及行政費(fèi)用同比下降8.6%至180億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為638億元,，總借貸下降至約2496億元,。2024年上半年，碧桂園的虧損大幅收窄,，合同銷(xiāo)售金額約為260億元,，合同銷(xiāo)售面積約265萬(wàn)平方米，總收入同比減少54.9%至1021億元，期內(nèi)虧損約為150.64億元,，公司擁有人應(yīng)占虧損約為128.42億元,。

對(duì)于2023年的大額虧損，碧桂園表示,，自2021年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入下行周期,，銷(xiāo)售量?jī)r(jià)持續(xù)下滑，相關(guān)資產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重縮水,。公司對(duì)在建物業(yè)及持作銷(xiāo)售的已落成物業(yè)計(jì)提減值約824億元,，同時(shí)受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境及對(duì)手方負(fù)面財(cái)務(wù)狀況等多重不利因素疊加影響,，部分應(yīng)收款項(xiàng)存在無(wú)法回收的風(fēng)險(xiǎn),，計(jì)提金融資產(chǎn)及財(cái)務(wù)擔(dān)保減值損失凈額約372億元，這兩項(xiàng)合計(jì)占稅前虧損總額的71.5%,。

2023年,，碧桂園錄得營(yíng)銷(xiāo)及市場(chǎng)推廣費(fèi)用和行政費(fèi)用約180億元、凈財(cái)務(wù)費(fèi)用約55億元,，以及其他收入和損失凈額約103億元,。受營(yíng)收大幅下降和利潤(rùn)虧損影響，碧桂園面臨流動(dòng)性壓力陡增,。綜合財(cái)務(wù)狀況表顯示,，碧桂園非流動(dòng)資產(chǎn)約為1368億元，流動(dòng)資產(chǎn)約為1156億元,，流動(dòng)負(fù)債約為1126億元,，非流動(dòng)負(fù)債約為78億元，股東權(quán)益約為886億元,。公告指出,，碧桂園面臨階段性流動(dòng)性壓力，集團(tuán)的總債務(wù)中有約1420億元發(fā)生違約或交叉違約,。

相較2023年千億級(jí)別的虧損,，碧桂園在2024年上半年的業(yè)績(jī)有所好轉(zhuǎn)。公司表示,，受益于2023年已較充分的計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備,，致使2024年上半年需計(jì)提的存貨減值大幅減少，本期結(jié)算毛利同比有所回升,。為確保有限資源優(yōu)先保交房,，公司通過(guò)歸零預(yù)算全面控制非剛性費(fèi)用支出，成果顯著,。銷(xiāo)管費(fèi)用同比上年同期大幅下降51%,，其中行政費(fèi)用同比降低25%，銷(xiāo)售費(fèi)用同比下降63%。

對(duì)于2024年全年能否達(dá)到盈利,，碧桂園表示,，2024年上半年市場(chǎng)雖然依舊疲軟，但受益于2023年已計(jì)提較大額減值準(zhǔn)備,，預(yù)計(jì)2024年全年虧損會(huì)大幅收窄,。由于當(dāng)前集團(tuán)仍處于保交房和修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的過(guò)渡階段，恢復(fù)盈利的時(shí)間暫無(wú)法預(yù)估,。公司基本判斷已將存貨減值大部分出清,，除非未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格還有大幅下跌。隨著外部環(huán)境的逐步回暖,，該部分減值未來(lái)可能轉(zhuǎn)回,，長(zhǎng)期來(lái)看，公司的資債壓力有望逐步減緩,，輕裝上陣,，未來(lái)權(quán)益預(yù)計(jì)會(huì)有較大的增厚空間。

保交付是碧桂園出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)后的重中之重,。為降低負(fù)債和保交付,，碧桂園完全收縮了業(yè)務(wù)線(xiàn)和支出。2024年碧桂園再次精減國(guó)內(nèi)地產(chǎn)區(qū)域至14個(gè),，上半年銷(xiāo)管費(fèi)用同比大幅下降51%，存貨減值計(jì)提大幅減少為27億元,。自2022年以來(lái),，碧桂園已處置難銷(xiāo)類(lèi)資產(chǎn)及盤(pán)活沉淀資金回籠超過(guò)600億元?？毓晒蓶|及家族通過(guò)借款,、增持股票、購(gòu)買(mǎi)債券等多種方式已累計(jì)支持集團(tuán)總額約416億港元,，且從未減持股票,。

盡管如此，如果市場(chǎng)未來(lái)不能表現(xiàn)出強(qiáng)烈復(fù)蘇之勢(shì),，從實(shí)際經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的現(xiàn)金流量表來(lái)看,，碧桂園化債和保交付壓力并不小。截至2024年6月,，碧桂園經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量約為44.25億元,，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量約為24.32億元，融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量約為-26.7億元,。報(bào)告期末,，碧桂園的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為66.98億元。2024全年累計(jì)交付房屋約38萬(wàn)套，未達(dá)到年初制定的48萬(wàn)套目標(biāo),。公司未來(lái)仍有約20萬(wàn)套房屋交付任務(wù),，將會(huì)依托當(dāng)前各項(xiàng)利好政策，積極爭(zhēng)取政府支持,，努力盤(pán)活各類(lèi)大宗資產(chǎn)及沉淀資金,，竭盡全力獲取一切資源支持交付工作的開(kāi)展。同時(shí),，按照極限收支,、一樓一策的運(yùn)營(yíng)思路極限推進(jìn)剩余的房屋建設(shè)，努力做好保交房任務(wù)的收官工作,。

面對(duì)充滿(mǎn)挑戰(zhàn)與機(jī)遇的2025年,，碧桂園董事會(huì)主席楊惠妍提出全年工作核心仍是保交房和修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，并鼓勵(lì)全體員工全力以赴,，確保各項(xiàng)工作順利推進(jìn),，為公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。碧桂園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共3059個(gè),，遍及31個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）,，298個(gè)地級(jí)市,，總計(jì)覆蓋1373個(gè)區(qū)/縣，國(guó)內(nèi)未售權(quán)益總貨值約6041億元,。集團(tuán)將視市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)情況,，在積極處理存量庫(kù)存的同時(shí)，結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略部署以銷(xiāo)定產(chǎn),，審慎重啟投資拿地相關(guān)工作,。

截至2024年年底，在土地收儲(chǔ)方面,，碧桂園與地方政府或相關(guān)城投公司達(dá)成收儲(chǔ)合作意向的地塊合計(jì)約19個(gè),，收儲(chǔ)土地對(duì)價(jià)合計(jì)約為23.8億元，其中約12億元已于2024年年內(nèi)完成盤(pán)活,。截至2025年1月9日,，集團(tuán)共有超200個(gè)項(xiàng)目獲批納入“白名單”，獲得新增融資15.23億元,，貸款延展金額207.7億元,。碧桂園宣布其境外重組提案的關(guān)鍵條款，已與包含中銀香港,、建銀亞洲在內(nèi)的七家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會(huì)達(dá)成共識(shí),，協(xié)調(diào)委員會(huì)支持公司持續(xù)努力落實(shí)重組,，并愿意與公司合作，確保集團(tuán)繼續(xù)其業(yè)務(wù),，將干擾降到最低,。如果順利落實(shí)，重組提案將使碧桂園實(shí)現(xiàn)大幅去杠桿化,，減少債務(wù)最多116億美元,。此亦包括將到期時(shí)間延長(zhǎng)至最多11.5年以及降低融資成本，目標(biāo)是加權(quán)平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%,。據(jù)此,，集團(tuán)將擁有更具可持續(xù)性的資本結(jié)構(gòu)，使其能夠?qū)Ｗ⒂诮桓蹲》?、繼續(xù)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng),、保持資產(chǎn)價(jià)值及落實(shí)其認(rèn)為最有潛力為所有利益相關(guān)者提供價(jià)值最大化的業(yè)務(wù)及資產(chǎn)出售策略。