在歷經(jīng)約3年的調(diào)整后，2024年第四季度以來我國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)一些積極變化,。如何看待當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀,？2025年房地產(chǎn)市場發(fā)展前景如何？

房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律變了,。從2021年7月持續(xù)至今的調(diào)整,，標志著我國房地產(chǎn)市場進入新的發(fā)展階段，未來行業(yè)的發(fā)展要求和發(fā)展規(guī)律將完全不同于過去20年,。過去,，房地產(chǎn)曾發(fā)揮了穩(wěn)增長的作用，既改善了人民生活,，也加速了國內(nèi)城鎮(zhèn)化進程,，促進了經(jīng)濟發(fā)展。然而,，隨著我國經(jīng)濟進入新階段,，房地產(chǎn)市場的底層邏輯也隨之轉(zhuǎn)變,。

自2020年開始的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控與國家經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的大背景一致，即深化創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展,，增強新動能和新優(yōu)勢,，提升國家整體經(jīng)濟實力和國際競爭力,。截至2024年三季度末,，房地產(chǎn)貸款余額占所有信貸余額的比例下降至20.9%，而2023年末為22.1%,。2019年末該比例高達29.0%,。我國不再將大量資源流向房地產(chǎn)市場，而是更多投入先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè),。房地產(chǎn)行業(yè)自身也需要在轉(zhuǎn)型中實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展,。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)有效需求不足,，市場出清仍不徹底,。2021年，我國新建商品房銷售面積為17.94億平方米,，而2024年預估只有10億平方米左右,，三年下降幅度可能達到44%。即使房地產(chǎn)行業(yè)進行了調(diào)整,，縮小了規(guī)模,，但過去高峰期積累的土地仍然面臨較大去化壓力。

解決這一問題需要多管齊下,。地方政府應(yīng)依法依規(guī)收回閑置土地,，嚴格限制供地，根據(jù)去化周期確定土地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模,，維持土地市場穩(wěn)定,。同時，繼續(xù)引導和推進房企退出與轉(zhuǎn)型,，提升住房質(zhì)量,。此外，需進一步擴大需求,，例如對首套房,、多孩家庭購房等剛需購房加大優(yōu)惠力度，并提升居民收入,，改善預期,，降低房價收入比。還要推進地方政府收儲力度,，支持市場回穩(wěn),。商辦用房的去化壓力更大,，建議更改商品用房的供應(yīng)方式，限制超額供應(yīng),，前瞻性地規(guī)劃商辦空間,，簡化和降低商業(yè)用房交易環(huán)節(jié)稅費，加速去化,。也可以考慮將符合標準的商業(yè)與辦公用房改建為租賃住房,。

2024年以來，政府出臺了一系列積極政策,，涉及“白名單”,、“收儲”、調(diào)整限購限售政策,、利率調(diào)整等,。四大一線城市相繼放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括調(diào)整住房限購,、降低交易稅,、降低首付比例等。北京,、上海政策力度相對謹慎,，廣州則全面放開限購，整體政策力度最大,。

2024年9月份的中共中央政治局會議提出要“推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,。這實質(zhì)上是指“量升而價穩(wěn)”，對市場預期的改善起到了積極作用,。2024年9月底以來,，房地產(chǎn)政策進一步放松，月度銷售明顯改善,，10月,、11月的月度銷售同比加速恢復。

財政部明確指出,，地方政府專項債可用于收購存量商品房,，還可用于土地儲備，有利于商品房庫存去化,，緩解房企現(xiàn)金流緊張狀況。預計在未來一兩年內(nèi),，主要城市基本上都可以實現(xiàn)止跌回穩(wěn),，三四線城市需要的時間會更長,。

展望未來,，要促進房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展，一些特殊時期特殊區(qū)域的政策會逐步退出,，例如限購限售等,。上海、深圳,、北京的限制性政策仍有放松空間,。隨著市場常態(tài)化，有些應(yīng)急政策如“白名單”,、“收儲”等也會逐漸退出,，而常規(guī)性政策如利率調(diào)整可能會長期運用在房地產(chǎn)市場調(diào)控中,。

從過去幾年的發(fā)展來看,，2025年我國房地產(chǎn)市場降幅將進一步收窄，2026年大概率能實現(xiàn)回穩(wěn),。這與政策力度,、居民預期、經(jīng)濟環(huán)境等多重因素有關(guān),，不排除市場出現(xiàn)一定波動,。按照城鎮(zhèn)人口新增需求、改善性需求和折舊需求分開測算,，我國一年6億到8億平方米的新建商品住宅需求屬于合理水平,，在此區(qū)間波動都屬正常。

目前,，許多房企已開始適應(yīng)發(fā)展新模式,，以前“高周轉(zhuǎn)、高杠桿,、高負債”的運營模式已經(jīng)走到盡頭,，房企必須審慎經(jīng)營。2024年以來,，國家越來越強調(diào)建“好房子”,。截至2023年底，我國城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)超過40平方米,，住房問題基本得到解決,，市場將以改善性需求為主，避免“規(guī)模為王,、重量不重質(zhì)”,。

經(jīng)過3年半的調(diào)整，A股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率有所下降,，未來這一趨勢仍將持續(xù),。房地產(chǎn)企業(yè)要順應(yīng)市場規(guī)律,，建好房子、交現(xiàn)房,、降低杠桿都是很好的發(fā)展方向,。

在新階段，房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)五個方面的變化趨勢：一是新房規(guī)模收縮,，人房轉(zhuǎn)化比穩(wěn)定在0.2-0.3平方米,；二是二手房交易成為主導，核心城市的二手房成交量已經(jīng)超過新房,；三是資產(chǎn)價格重構(gòu),，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才具備保值和升值潛力；四是城市更新成為新的發(fā)展趨勢,；五是保障住房體系將進一步完善,，成為住房體系的重要支撐。