房?jī)r(jià)觸底反彈了嗎,？新房和二手房的表現(xiàn)截然不同。從2023年初至今,，二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌,，而新房?jī)r(jià)格卻開(kāi)始反彈,，給人一種今天不買明天就漲的感覺(jué),。但實(shí)際上,，新房銷售面積減少了，反而是二手房賣得更多,。這引發(fā)了一個(gè)問(wèn)題：為什么買的人少了,，價(jià)格卻還高了？現(xiàn)在是買新房好還是買二手房好,？

二手房市場(chǎng)的交易完全市場(chǎng)化,。對(duì)買家來(lái)說(shuō)，二手房的優(yōu)勢(shì)在于不怕?tīng)€尾且可以盡情砍價(jià),。賣家則因?yàn)榉績(jī)r(jià)不漲就是虧利息,，選擇降價(jià)回籠資金。因此,，市場(chǎng)上的二手房?jī)r(jià)格越壓越低,，成交周期也越來(lái)越短。

新房為什么不跟著降價(jià)呢,？盡管成交面積減少,，但開(kāi)發(fā)商并不想降價(jià)。房子作為抵押資產(chǎn),，一旦降價(jià),，剩余庫(kù)存的價(jià)值會(huì)縮水，銀行可能會(huì)要求追加抵押物,，而開(kāi)發(fā)商目前資金緊張,。此外，新房?jī)r(jià)格還關(guān)聯(lián)著地價(jià),，如果新房?jī)r(jià)格下降,，政府的土拍收入也會(huì)減少，影響基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),。因此,，新房?jī)r(jià)格必須維持穩(wěn)定，反映城市價(jià)值,。

面對(duì)銷售困境,，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向改善型需求。當(dāng)前購(gòu)房的大部分是想要“住得更好”的改善型買家,，他們更關(guān)注大戶型,，不太在意房?jī)r(jià)波動(dòng)。相比之下,，90平以下的剛需房幾乎無(wú)人問(wèn)津,，因此開(kāi)發(fā)商主要開(kāi)發(fā)改善型樓盤。

政策方面也有所松動(dòng)。過(guò)去有7090政策限制,，但現(xiàn)在許多地方取消了這些限制,，并放寬土地限價(jià)，出現(xiàn)了很多地王項(xiàng)目,。開(kāi)發(fā)商開(kāi)始專注于高端市場(chǎng),，推出江景房、學(xué)區(qū)房等大戶型產(chǎn)品,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，2024年重點(diǎn)30個(gè)城市中，價(jià)值3000萬(wàn)以上的新房成交量增長(zhǎng)了57%,，支撐了新房?jī)r(jià)格,。

從去年開(kāi)始，很多新房宣傳“零公攤”,。有的通過(guò)改變統(tǒng)計(jì)口徑,，比如湖南衡陽(yáng)改為按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)；廣州則通過(guò)送面積吸引購(gòu)房者,，提高了陽(yáng)臺(tái),、飄窗等半開(kāi)敞空間的比例。這樣操作后,，購(gòu)房者覺(jué)得自己占了便宜,，開(kāi)發(fā)商也能守住價(jià)格，新房市場(chǎng)價(jià)格得以穩(wěn)定,。但這并不意味著市場(chǎng)真正好轉(zhuǎn),，只是開(kāi)發(fā)商的一種策略。

政府也在政策上偏向新房,。住建部的“好房子”政策抬高了新房門檻,，地方政府收儲(chǔ)時(shí)只收小戶型用于保租房。未來(lái)如果配售房增多,，小戶型二手房將更難出手,。因此，現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)變成了一場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的比賽,，優(yōu)質(zhì)地段和學(xué)區(qū)的房子相對(duì)抗跌,，而居住體驗(yàn)差的小戶型只能靠不斷降價(jià)來(lái)促進(jìn)成交。

在變化迅速的市場(chǎng)中,，購(gòu)房者需要擦亮眼睛,，不要被表面的漲跌迷惑。