近年來,，老舊小區(qū)改造成為城市更新的重要任務(wù)之一,。3月9日，在十四屆全國人大三次會(huì)議民生主題記者會(huì)上,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹明確表示,，政府將著力推進(jìn)一批“惠民生、促發(fā)展,、防風(fēng)險(xiǎn)”的城市更新項(xiàng)目,，并特別強(qiáng)調(diào)，2000年以前建成的老舊小區(qū)將全面納入改造范圍,，并結(jié)合各地實(shí)際情況實(shí)施改造,。這一政策的提出，既反映了老舊小區(qū)改造的緊迫性,，也彰顯了治理這一復(fù)雜問題的必要性,。

媒體：推進(jìn)老舊小區(qū)改造是一場(chǎng)變革，破解歷史難題推動(dòng)城市更新

據(jù)統(tǒng)計(jì),，截至2020年,，全國2000年底前建成的老舊小區(qū)約有22萬個(gè)，涉及居民近3900萬戶,。早在2020年7月,，國務(wù)院辦公廳就曾發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，提出在“十四五”期間基本完成這一時(shí)期建成的老舊小區(qū)改造任務(wù),。而此次改造范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大,，則意味著政府對(duì)于改善居民生活質(zhì)量、完善城市基礎(chǔ)設(shè)施的決心愈發(fā)堅(jiān)定,。

我國自1998年住房商品化改革以來,，2000年以前建成的老舊小區(qū)以公房和房改房為主,，由于建筑標(biāo)準(zhǔn)較低、基礎(chǔ)設(shè)施陳舊,、管網(wǎng)老化嚴(yán)重,，居住環(huán)境問題日益凸顯。這些小區(qū)的市政配套設(shè)施相對(duì)滯后,，存在不同程度的安全隱患,，不僅影響居民生活質(zhì)量，也制約了城市整體環(huán)境的提升,。

此外,，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和住房屬性的變化，人們的住房需求早已從“能住”轉(zhuǎn)向“住得更好”,。老舊小區(qū)改造不僅關(guān)乎民生福祉,，也關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。因此,，推動(dòng)老舊小區(qū)改造,，建立一套覆蓋房屋全生命周期的管理體系，已成為亟待解決的問題,。

在推進(jìn)老舊小區(qū)改造的過程中,，許多歷史遺留問題成為制約因素。首先,，許多老舊小區(qū)最初是單位職工宿舍,，產(chǎn)權(quán)歸單位所有，建設(shè)時(shí)并未設(shè)立房屋維修基金,，后續(xù)維護(hù)和管理主要依賴單位財(cái)政預(yù)算,。然而，隨著住房商品化改革,，這些房屋進(jìn)入市場(chǎng)流通,，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)變得更加復(fù)雜，導(dǎo)致維修責(zé)任歸屬不清晰,，資金籌措困難,。

此外，無論是房改房還是1998年房改后興建的商品房,，均屬于公寓式住宅,，涉及較多的公共設(shè)施和公攤面積，不同樓層業(yè)主的需求和訴求各不相同,，導(dǎo)致改造推進(jìn)過程中意見難以統(tǒng)一,。例如，一些業(yè)主希望全面升級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施，而另一些業(yè)主則因經(jīng)濟(jì)壓力不愿增加額外支出,，導(dǎo)致改造方案難以達(dá)成共識(shí),。因此，厘清產(chǎn)權(quán)關(guān)系,、明確改造責(zé)任,，是推動(dòng)老舊小區(qū)改造必須突破的難題。

老舊小區(qū)改造的核心問題之一,，是如何解決資金來源問題,。針對(duì)這一挑戰(zhàn)，政府可以考慮建立房屋折舊制度和房屋養(yǎng)老制度,，以確保改造工作的可持續(xù)推進(jìn),。

具體而言，政府可設(shè)立專項(xiàng)維修基金,，并結(jié)合財(cái)政政策,，探索多元化資金籌措方式。例如：

1. 政府出資：利用部分土地出讓金,，設(shè)立專門的房屋維修基金，為2000年前建成的老舊小區(qū)改造提供初始資金支持,。

2. 商業(yè)物業(yè)分?jǐn)?/strong>：對(duì)于擁有商業(yè)設(shè)施的老舊小區(qū),，可要求其每年將租賃收入的一部分用于小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)和改造。

3. 業(yè)主合理出資：建立基于房屋折舊率的業(yè)主繳費(fèi)機(jī)制,，明確每年需繳納一定費(fèi)用至房屋維修基金,，以確保日常維護(hù)工作的持續(xù)推進(jìn)。

這一模式可以有效打破資金瓶頸,，使老舊小區(qū)改造不再因資金短缺而停滯,，并為未來城市住房管理提供更加完善的制度保障。

老舊小區(qū)改造不僅涉及物理環(huán)境的改善,，還需要建立完善的社區(qū)治理體系,，以確保改造后的長期管理和維護(hù)能夠有效實(shí)施。產(chǎn)權(quán)清晰是保障小區(qū)治理順利運(yùn)行的關(guān)鍵,。因此,，強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)的自治能力，推動(dòng)小區(qū)治理機(jī)制的規(guī)范化,，是老舊小區(qū)改造工作中的重要一環(huán),。

在具體執(zhí)行層面，需要進(jìn)一步厘清居委會(huì),、業(yè)主委員會(huì),、物業(yè)公司和業(yè)主之間的法律關(guān)系，建立契約管理模式,，通過法律和契約手段明確各方責(zé)任,，減少因權(quán)責(zé)不明導(dǎo)致的治理困境,。此外，推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)的專業(yè)化,、透明化運(yùn)作,，可以有效提升居民參與小區(qū)治理的積極性，使社區(qū)管理更加高效,、規(guī)范,。

老舊小區(qū)改造不僅是對(duì)城市存量住房的升級(jí)改造，更是一場(chǎng)關(guān)乎住房消費(fèi)屬性回歸的重要變革,。通過完善產(chǎn)權(quán)管理,、建立維修基金、強(qiáng)化治理體系,，能夠有效破解當(dāng)前小區(qū)管理中的諸多痛點(diǎn),，使住房回歸居住本質(zhì)。

老舊小區(qū)是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程的縮影,，其改造不僅關(guān)乎居民福祉,，也關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。只有真正理順各方責(zé)權(quán)利關(guān)系,，建立科學(xué)合理的住房管理體系,，才能讓住房回歸其本質(zhì)屬性，推動(dòng)房市的長期穩(wěn)定與健康運(yùn)行,。通過這一系列改革措施,，真正實(shí)現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”的目標(biāo),，為廣大居民提供更加宜居,、安全的生活環(huán)境。