全國(guó)近百個(gè)住宅小區(qū)正在經(jīng)歷物業(yè)費(fèi)下降的情況,，降幅從10%到50%不等。這種現(xiàn)象被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力傳導(dǎo)至物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的結(jié)果,。自去年年中以來,，重慶、武漢等多個(gè)城市相繼推出物業(yè)費(fèi)下調(diào)政策,，蘭州和長(zhǎng)沙等城市還明確了空置房屋物業(yè)費(fèi)的減免政策,。

杭州蕭山東旭府小區(qū)就是一個(gè)典型案例。盡管該小區(qū)前期物業(yè)連續(xù)兩次下調(diào)物業(yè)費(fèi),，從3.1元/平方米·月（含能耗費(fèi)）降至2.3元/平方米·月（不含能耗費(fèi)）,，但最終仍被解聘。這表明業(yè)主們真正關(guān)心的是優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù),，而非單純的費(fèi)用降低,。

中信證券在研報(bào)中指出，優(yōu)質(zhì)服務(wù)需要合理的價(jià)格,。雖然重慶在2023年推出了物業(yè)費(fèi)強(qiáng)限價(jià)政策,，但預(yù)計(jì)不會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)形成潮流。政策鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià),，有望扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的定價(jià)和盈利能力預(yù)期,。

杭州國(guó)之璟府是少數(shù)成功降低物業(yè)費(fèi)的小區(qū)之一。該小區(qū)規(guī)模不大,，有769戶住宅業(yè)主,。2019年交付后，由融信服務(wù)負(fù)責(zé)物業(yè),，當(dāng)時(shí)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為高層3.3元/平方米·月,，排屋4.8元/平方米·月，均不含0.5元/平方米·月的能耗費(fèi),。2022年，小區(qū)啟動(dòng)物業(yè)選續(xù)聘流程時(shí),，業(yè)委會(huì)要求新物業(yè)帶資進(jìn)場(chǎng),。盡管這兩年物業(yè)核算下來虧損，但保利物業(yè)依然堅(jiān)守陣地,。

事實(shí)上,，在杭州，近年來小區(qū)物業(yè)費(fèi)漲價(jià)的案例遠(yuǎn)多于降價(jià)。例如,，濱江區(qū)溫馨人家小區(qū)在2017年的物業(yè)換聘過程中,，許多業(yè)主選擇龍湖物業(yè),，即使其物業(yè)費(fèi)比原先翻了一倍,。去年4月，濱江浦沿的錢塘玫瑰灣小區(qū)也通過投票將物業(yè)費(fèi)從2.25元/平方米·月上調(diào)至2.75元/平方米·月,。

眾蟻社區(qū)創(chuàng)始人韓冰認(rèn)為,，物業(yè)行業(yè)確實(shí)改變了過去只漲不降的情況,。在上海、浙江等業(yè)委會(huì)成立比例較高的地區(qū),，物業(yè)費(fèi)更多由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定,。從去年開始的“降費(fèi)”主要發(fā)生在未成立業(yè)委會(huì)且前期物業(yè)費(fèi)較高的小區(qū)。

過去房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下,，房產(chǎn)被視為投資品,，少有人考慮持有成本。一些物業(yè)公司習(xí)慣虛標(biāo)前期物業(yè)費(fèi),，如上海某些項(xiàng)目前期物業(yè)費(fèi)高達(dá)二三十元/平方米·月,。上海市浦東新區(qū)的大華斐樂公園近期完成了物業(yè)費(fèi)下調(diào)，住宅物業(yè)費(fèi)從10元降至8元,。

中信證券認(rèn)為,，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同價(jià)格進(jìn)行約束是合理的，因?yàn)橘I房人對(duì)于前期物業(yè)服務(wù)合同并無議價(jià)可能,。過去房企與物業(yè)公司高度綁定的模式導(dǎo)致了大量物業(yè)公司簽下長(zhǎng)期高價(jià)合同,。目前，一些小區(qū)在選聘物業(yè)公司時(shí),，對(duì)擁有房企背景的物業(yè)公司表示擔(dān)憂,，擔(dān)心其資金會(huì)被挪用給房企。韓冰認(rèn)為,，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)需要形成新的平衡,，這一過程會(huì)讓一些物業(yè)公司感到痛苦。