花千萬買日本寺廟的中國人后悔了 投資騙局揭秘！國內社交平臺上充斥著日本寺廟買賣的廣告,，有些宣稱幾百萬人民幣能買一座歷史悠久的名寺,，還有些以買寺廟便于移民為噱頭吸引買家。從2023年起,，日本媒體頻繁報道中國資本收購寺廟的現象：帶墓地的寺廟標價數億日元，宗教法人執(zhí)照被明碼標價,，甚至有人揚言要將寺廟改造成“民宿”。然而,，當年出現了京都某寺廟交易因資格未轉讓引發(fā)700萬日元糾紛,，最終買家血本無歸的案例,。

對關注海外投資的新中產而言，日本寺廟買賣的水深不可測,。在東京新宿區(qū)的繁華街角,，一座始建于江戶時代的古寺悄然易主，買方是一家注冊地在香港的投資公司,，交易金額高達2.3億日元,。據日本《朝日新聞》報道，2024年上半年日本全國共有147座寺廟完成所有權變更,，其中約35%的買家來自中國內地及港澳臺地區(qū),。

大阪的宗教法人中介山本隆雄表示，寺廟神社出售有兩種情況：一是住持因為負債或財務困境出售,；二是后繼無人,。隨著少子化與老齡化加劇,，日本18萬家宗教法人中超過4000家處于“休眠狀態(tài)”，7000家因無人繼承面臨出售,。這些承載著歷史記憶的建筑,，在地方政府眼中逐漸淪為“負資產”——據日本文化廳統計，僅2023年就有237座寺廟因無力維護被列為“瀕危文化遺產”,。

郊區(qū)人口流失導致香火錢銳減,。例如,，三峽川地區(qū)僅有500名居民，卻擁有三座寺廟,、一座神社和一座教堂,，競爭激烈到住持不得不靠借貸維持,。這種困境催生了灰色市場：寺廟被拆毀改建停車場,、墓地遷移開發(fā)房地產的案例頻發(fā),，甚至有寺廟因負債數千萬日元被迫拍賣。

在日本,，成為寺廟的管理者或宗教法人并不簡單。根據《宗教法人法》,，宗教法人在設立,、合并、變更,、自行解散時,，都必須提交規(guī)定的文件、手續(xù)申請認證,，并制定章程，包括主要目的,、名稱,、事務所所在地等13項內容，經公告后向主管官署申請認證,。主管部門會決定是否給予認證。同時,，宗教活動收入免稅,，固定資產稅減免,，持有十年以上的資產轉讓收益亦無需繳稅,。通過宗教法人架構運營，綜合稅負可比普通企業(yè)低42%,。

饑餓的投資者們嗅到了商機,。2024年6月，日本媒體Japan Today報道,，買賣中介收到大量來自房地產商,、富裕階層等有節(jié)稅需求人群的咨詢，中國富裕階層成為收購宗教法人的新勢力,。中介接受的咨詢中有約30%來自中國人，他們的訴求主要是商業(yè)投資,。一位化名王秀英的40歲中國女富豪表示，她已經考察了日本各地的10多家寺廟,，價格從1000萬日元到3億日元不等。她特別中意帶有墓地的寺廟,，尤其是那些建成不到10年的新墓地,，因為新墓地的法事頻繁，收益更多,。

日本已進入“多死社會”,，每年約150萬人的死亡催生了穩(wěn)定的葬禮和法事需求。據統計,，日本殯葬市場規(guī)模超2萬億日元,，寺廟通過法事、墓地租賃和骨灰存放持續(xù)獲利,。中國投資者瞄準帶墓地的新建寺廟,，因其法事需求高且維護成本低,。此外,，中國年輕人中流行的“寺泊”（寺廟住宿）也被資本嗅到商機，有投資者計劃將寺廟改造成高端民宿,，結合茶道,、坐禪體驗吸引游客。

深層的吸引力在于宗教法人的免稅特權：布施收入免稅,、土地免征固定資產稅,，甚至轉售資產可避稅。更關鍵的是,，宗教法人代表在申請日本永居或歸化時,，比普通企業(yè)主更具優(yōu)勢，這成為許多中國家庭為子女規(guī)劃身份的“捷徑”,。通過經營管理簽證移民日本需持續(xù)經營公司并納稅,，但宗教法人代表可繞過繁瑣審查。日本移民律師透露,，宗教法人申請歸化的成功率更高,，因其被視為“社會貢獻者”。

然而，對普通投資者來說,，這條路行不通,。一位從事旅游和民宿經營的小紅書博主伊森表示，日本的經營管理簽證旨在鼓勵外籍人士通過合法投資和經營促進日本經濟發(fā)展,。但宗教法人本質上并非“營利性組織”，其資金來源多為捐贈,，不符合簽證要求的商業(yè)盈利條件,。購買寺廟的成本動輒數千萬日元，且需額外支付維護費用,。警方和稅務部門會特別關注宗教法人是否存在虛假活動或非法交易,。一旦被發(fā)現不符合法律要求，不僅可能面臨巨額罰款,，簽證也會被吊銷,。

多年前，鄧肯移民日本,，在關西開設了從事短租民宿和長租公寓買賣,、建筑及管理的公司。在他看來,，針對華人的日本寺廟買賣生意是投資騙局,。他認為,，寺廟和宗教法人是給大手企業(yè)避稅用的，靠買寺廟,、做宗教法人取得經營管理簽證是智商稅。日本的寺廟土地屬性一般情況下“很難或不能搞住宿業(yè)”,，且正經的寺廟土地一般被日本人視為風水好的位置,，單價會比同區(qū)位高，面積一般還極大,，投資價值極低,。對于中國投資客，日本寺廟唯一有用的就是土地,，如果就想住在墓地邊上,、看上寺廟的風水，可以蓋個自己的別墅,。

鄧肯認為,，日本不動產行業(yè)的上下游都有無限商機，每個環(huán)節(jié)都賺錢,，正常的不動產公司常規(guī)業(yè)務都忙不過來,，不會有時間和精力搞這種很邊緣的業(yè)務。長期來看,，在行業(yè)深耕的人基本都能賺錢,，而跟風的都會賠錢。他遇到的中國客戶各種各樣,，手頭幾十萬到幾十億的都在買,。他們的關注點五花八門，基本覆蓋全部房產類型,，最主流的是一戶建做短租,、酒店做短租、整棟公寓做長租,、單戶塔樓炒短線,、整棟公寓改酒店，停車場,、碼頭,、林地、農地,、光伏和風能發(fā)電等也都很多人做,。

在日本投資不動產，會便于移民或拿永居嗎,？鄧肯的回答是沒有直接關系,，但可以通過投資不動產拿經營管理簽證,，間接實現移民目的。這種方式只適合兩類人：一是有豐富經營管理經歷和經驗的職業(yè)經理人,，確實能在日本開展并落實自己的經營項目,；二是有錢人，至少投入600萬—1000萬人民幣,，請人代運營,。在各種投資標的里，唯有寺廟之于普通投資者“100%都是坑”,，沒有大財團背書就想做宗教法人,，后果只會是失敗和“賠死”，然后被迫“擊鼓傳花,，害下一個接盤俠”,。目前買寺廟被騙的中國人還不多，但騙一個夠騙子吃5—10年,。