花千萬買日本寺廟的中國人后悔了 投資騙局揭秘,！國內(nèi)社交平臺上充斥著日本寺廟買賣的廣告,，有些宣稱幾百萬人民幣能買一座歷史悠久的名寺,，還有些以買寺廟便于移民為噱頭吸引買家,。從2023年起,，日本媒體頻繁報道中國資本收購寺廟的現(xiàn)象：帶墓地的寺廟標(biāo)價數(shù)億日元,，宗教法人執(zhí)照被明碼標(biāo)價,，甚至有人揚言要將寺廟改造成“民宿”,。然而,，當(dāng)年出現(xiàn)了京都某寺廟交易因資格未轉(zhuǎn)讓引發(fā)700萬日元糾紛，最終買家血本無歸的案例,。

對關(guān)注海外投資的新中產(chǎn)而言,，日本寺廟買賣的水深不可測。在東京新宿區(qū)的繁華街角,，一座始建于江戶時代的古寺悄然易主,，買方是一家注冊地在香港的投資公司，交易金額高達(dá)2.3億日元,。據(jù)日本《朝日新聞》報道,，2024年上半年日本全國共有147座寺廟完成所有權(quán)變更，其中約35%的買家來自中國內(nèi)地及港澳臺地區(qū),。

大阪的宗教法人中介山本隆雄表示,，寺廟神社出售有兩種情況：一是住持因為負(fù)債或財務(wù)困境出售；二是后繼無人,。隨著少子化與老齡化加劇,，日本18萬家宗教法人中超過4000家處于“休眠狀態(tài)”，7000家因無人繼承面臨出售,。這些承載著歷史記憶的建筑,，在地方政府眼中逐漸淪為“負(fù)資產(chǎn)”——據(jù)日本文化廳統(tǒng)計，僅2023年就有237座寺廟因無力維護被列為“瀕危文化遺產(chǎn)”,。

郊區(qū)人口流失導(dǎo)致香火錢銳減,。例如，三峽川地區(qū)僅有500名居民，卻擁有三座寺廟,、一座神社和一座教堂,，競爭激烈到住持不得不靠借貸維持。這種困境催生了灰色市場：寺廟被拆毀改建停車場,、墓地遷移開發(fā)房地產(chǎn)的案例頻發(fā),，甚至有寺廟因負(fù)債數(shù)千萬日元被迫拍賣。

在日本,，成為寺廟的管理者或宗教法人并不簡單,。根據(jù)《宗教法人法》，宗教法人在設(shè)立,、合并,、變更、自行解散時,，都必須提交規(guī)定的文件,、手續(xù)申請認(rèn)證，并制定章程,，包括主要目的,、名稱、事務(wù)所所在地等13項內(nèi)容,，經(jīng)公告后向主管官署申請認(rèn)證,。主管部門會決定是否給予認(rèn)證。同時,，宗教活動收入免稅,，固定資產(chǎn)稅減免，持有十年以上的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益亦無需繳稅,。通過宗教法人架構(gòu)運營,，綜合稅負(fù)可比普通企業(yè)低42%。

饑餓的投資者們嗅到了商機,。2024年6月,，日本媒體Japan Today報道，買賣中介收到大量來自房地產(chǎn)商,、富裕階層等有節(jié)稅需求人群的咨詢,，中國富裕階層成為收購宗教法人的新勢力。中介接受的咨詢中有約30%來自中國人,，他們的訴求主要是商業(yè)投資,。一位化名王秀英的40歲中國女富豪表示，她已經(jīng)考察了日本各地的10多家寺廟,，價格從1000萬日元到3億日元不等。她特別中意帶有墓地的寺廟，尤其是那些建成不到10年的新墓地,，因為新墓地的法事頻繁,，收益更多。

日本已進入“多死社會”,，每年約150萬人的死亡催生了穩(wěn)定的葬禮和法事需求,。據(jù)統(tǒng)計，日本殯葬市場規(guī)模超2萬億日元,，寺廟通過法事,、墓地租賃和骨灰存放持續(xù)獲利。中國投資者瞄準(zhǔn)帶墓地的新建寺廟,，因其法事需求高且維護成本低,。此外，中國年輕人中流行的“寺泊”（寺廟住宿）也被資本嗅到商機,，有投資者計劃將寺廟改造成高端民宿,，結(jié)合茶道、坐禪體驗吸引游客,。

深層的吸引力在于宗教法人的免稅特權(quán)：布施收入免稅,、土地免征固定資產(chǎn)稅，甚至轉(zhuǎn)售資產(chǎn)可避稅,。更關(guān)鍵的是,，宗教法人代表在申請日本永居或歸化時，比普通企業(yè)主更具優(yōu)勢,，這成為許多中國家庭為子女規(guī)劃身份的“捷徑”,。通過經(jīng)營管理簽證移民日本需持續(xù)經(jīng)營公司并納稅，但宗教法人代表可繞過繁瑣審查,。日本移民律師透露,，宗教法人申請歸化的成功率更高，因其被視為“社會貢獻(xiàn)者”,。

然而,，對普通投資者來說，這條路行不通,。一位從事旅游和民宿經(jīng)營的小紅書博主伊森表示,，日本的經(jīng)營管理簽證旨在鼓勵外籍人士通過合法投資和經(jīng)營促進日本經(jīng)濟發(fā)展。但宗教法人本質(zhì)上并非“營利性組織”,，其資金來源多為捐贈,，不符合簽證要求的商業(yè)盈利條件。購買寺廟的成本動輒數(shù)千萬日元,，且需額外支付維護費用,。警方和稅務(wù)部門會特別關(guān)注宗教法人是否存在虛假活動或非法交易,。一旦被發(fā)現(xiàn)不符合法律要求，不僅可能面臨巨額罰款,，簽證也會被吊銷,。

多年前，鄧肯移民日本,，在關(guān)西開設(shè)了從事短租民宿和長租公寓買賣,、建筑及管理的公司。在他看來,，針對華人的日本寺廟買賣生意是投資騙局,。他認(rèn)為,，寺廟和宗教法人是給大手企業(yè)避稅用的,，靠買寺廟,、做宗教法人取得經(jīng)營管理簽證是智商稅,。日本的寺廟土地屬性一般情況下“很難或不能搞住宿業(yè)”,，且正經(jīng)的寺廟土地一般被日本人視為風(fēng)水好的位置，單價會比同區(qū)位高,，面積一般還極大,，投資價值極低,。對于中國投資客,，日本寺廟唯一有用的就是土地,，如果就想住在墓地邊上、看上寺廟的風(fēng)水，可以蓋個自己的別墅,。

鄧肯認(rèn)為,，日本不動產(chǎn)行業(yè)的上下游都有無限商機,，每個環(huán)節(jié)都賺錢,，正常的不動產(chǎn)公司常規(guī)業(yè)務(wù)都忙不過來,，不會有時間和精力搞這種很邊緣的業(yè)務(wù),。長期來看,，在行業(yè)深耕的人基本都能賺錢,，而跟風(fēng)的都會賠錢,。他遇到的中國客戶各種各樣,，手頭幾十萬到幾十億的都在買。他們的關(guān)注點五花八門,，基本覆蓋全部房產(chǎn)類型，最主流的是一戶建做短租,、酒店做短租,、整棟公寓做長租,、單戶塔樓炒短線,、整棟公寓改酒店,，停車場、碼頭,、林地,、農(nóng)地、光伏和風(fēng)能發(fā)電等也都很多人做,。

在日本投資不動產(chǎn)，會便于移民或拿永居嗎,？鄧肯的回答是沒有直接關(guān)系,，但可以通過投資不動產(chǎn)拿經(jīng)營管理簽證,，間接實現(xiàn)移民目的。這種方式只適合兩類人：一是有豐富經(jīng)營管理經(jīng)歷和經(jīng)驗的職業(yè)經(jīng)理人,，確實能在日本開展并落實自己的經(jīng)營項目,；二是有錢人,，至少投入600萬—1000萬人民幣,，請人代運營,。在各種投資標(biāo)的里,，唯有寺廟之于普通投資者“100%都是坑”，沒有大財團背書就想做宗教法人,，后果只會是失敗和“賠死”,，然后被迫“擊鼓傳花,，害下一個接盤俠”。目前買寺廟被騙的中國人還不多,，但騙一個夠騙子吃5—10年,。