在退房與退市壓力之下，中交地產(chǎn)發(fā)布了2024年度財務(wù)報告,。

數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi),，該公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入183.02億元，同比上年調(diào)整后收入減少44.59%,，歸母凈虧損為51.79億元，大幅減少221.44%,。

雖然業(yè)績表現(xiàn)并不算理想,，但資本市場早有預(yù)期。

一方面,，過去一年,，雖政策端不斷傳出利好消息,，但房地產(chǎn)市場的恢復(fù)仍舊面臨挑戰(zhàn)，行業(yè)仍舊處于筑底回穩(wěn)的階段,；另一方面,，業(yè)績下滑、利潤虧損已然成為房企的常態(tài),，從目前已經(jīng)發(fā)布財報的企業(yè)當(dāng)中,，近八成房企出現(xiàn)虧損。

不過,，根據(jù)交易所的上市規(guī)則,，此次財報過后，中交地產(chǎn)將“披星戴帽”,，被實(shí)施退市風(fēng)險警示,，即股票簡稱被冠上“*ST”前綴。

陷入一片混沌的中交地產(chǎn),，又將歸于何處,？

業(yè)績解析

中交地產(chǎn)這份成績單早在預(yù)料之中。

數(shù)據(jù)顯示,，該公司期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入183.02億元,，同比減少44.59%，歸母凈虧損為51.79億元,，扣非凈虧損為53.22億元,。

針對業(yè)績虧損，中交地產(chǎn)表示,，其一,，因公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)交付排期不同，本期達(dá)到交付條件的項目較上年同期有所減少,，同時在市場競爭日趨激烈的背景下,，為加速庫存去化和資金回籠，公司調(diào)整銷售策略,，導(dǎo)致報告期內(nèi)交付項目的毛利率同比有所下降,。

其二，隨著竣備的房地產(chǎn)項目增加,，公司費(fèi)用化利息增加,，本期財務(wù)費(fèi)用較上年同期有所上升。

其三,，報告期內(nèi)公司部分房地產(chǎn)項目存在減值跡象,，公司按照會計準(zhǔn)則對存貨減值進(jìn)行初步測試，基于謹(jǐn)慎性原則,，對存在減值跡象的房地產(chǎn)項目計提資產(chǎn)減值損失,。

觀點(diǎn)新媒體查閱發(fā)現(xiàn),，年內(nèi)，中交地產(chǎn)合并計提減值準(zhǔn)備的資產(chǎn)共41.82億元,，加上本期轉(zhuǎn)回與轉(zhuǎn)核銷金額,，期末計提減值金額共計73億元，其中應(yīng)收款項壞賬準(zhǔn)備12.87億元,，存貨跌價準(zhǔn)備58.88億元,。

回看過去一年，房地產(chǎn)開發(fā)仍舊在中交地產(chǎn)業(yè)績貢獻(xiàn)當(dāng)中占據(jù)主要地位,。

數(shù)據(jù)顯示,，年內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入171.81億元,，同比下降46.69%,，這一業(yè)務(wù)收入占總收入的比重為93.87%。

值得注意的是,，于2021年,、2022年及2023年，中交地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售收入占比分別為99.33%,、99.54%,、99.27%。

對比之下,，2024年,，該公司房地產(chǎn)銷售收入占比有所減少，公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)逐步轉(zhuǎn)變,。

不過,，從盈利水平方面看，中交地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售毛利率在所有業(yè)務(wù)當(dāng)中為最低值,，僅6.45%,，較上年同期減少3.78個百分點(diǎn)。其中,，華東,、西南兩地區(qū)的經(jīng)營毛利率均為負(fù)值，分別為-3.89%,、-8.16%,，說明中交地產(chǎn)在這些地區(qū)的開發(fā)業(yè)務(wù)處于虧損狀態(tài)。

面對區(qū)域間表現(xiàn)的差異,，中交地產(chǎn)也曾著手調(diào)整,。2024年2月，為優(yōu)化管理效率，更好地適應(yīng)市場變化,，該公司進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整，撤銷了原有的區(qū)域公司,，將管理模式從“總部—區(qū)域—總部”三級調(diào)整為“總部—城市”兩級管控模式,。

但調(diào)整并非立竿見影，成效幾何或許還需一段時日方可見證,。

銷售表現(xiàn)方面,，2024年全年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑簽約銷售面積為85.32萬平方米,，較上年同期降低52.51%,，全口徑銷售金額為156.43億元，較上年同期降低58.13%,，銷售回款247.07億元,，較上年同期降低45.07%；

權(quán)益銷售方面,，該公司年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售金額105.11億元,，較上年同期降低61.58%，銷售回款188.13億元,，較上年同期降低42.78%,。

投拓方面，2024年中交地產(chǎn)延續(xù)了此前的謹(jǐn)慎策略,，并未在公開市場新增土地,。截止報告期末，該公司持有房地產(chǎn)項目117個,，土地總面積1045萬平方米,，在建及待建面積771萬平方米。

雖在投拓端并未花費(fèi)大量資金,，但由于債務(wù)臨期,，中交地產(chǎn)資金仍舊緊張，2024年在融資端仍舊表現(xiàn)積極,。

年內(nèi),，該公司的融資途徑包括括銀行貸款、債券,、信托融資,、控股股東方借款，以及其他融資途徑,，平均融資成本介于0-8.4%,。

截至2024年末，中交地產(chǎn)融資總額共計576.44億元。其中,，銀行貸款仍舊是融資的主要來源,，年內(nèi)貸款227.47億元，其次為控股股東方借款,，達(dá)到161.01億元,。

此外，報告期內(nèi),，該公司依托債券融資117億元,，信托融資6.04億元，其他融資64.92億元,。

期限結(jié)構(gòu)方面,，一年內(nèi)到期的融資231.79億元，一至兩年到期的金額為236.55億元,，兩至三年到期的75.85億元,，三年以上32.35億元。

換而言之,，中交地產(chǎn)兩年內(nèi)到期債務(wù)占比高達(dá)81.25%,，而年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額僅為75.51億元，償債壓力仍不容小覷,。

退房賬單

曾經(jīng)喊出千億目標(biāo)與央企前三的中交地產(chǎn),，在今年年初宣布“退房”。

彼時,，該公司公告稱,，目前的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、租賃,；通過交易,，公司將名下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債置出。交易完成之后,，將聚焦于物業(yè)服務(wù),、資產(chǎn)管理與運(yùn)營等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,。

從最新發(fā)布的財報來看,，除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，中交地產(chǎn)旗下還擁有房產(chǎn)租賃和物業(yè)管理,，等業(yè)務(wù)不過,，這類業(yè)務(wù)于中交地產(chǎn)總營收當(dāng)中占比仍較小。

其中,，房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)方面,，與此前無異，該公司旗下僅有四項物業(yè)可供租賃，涉及工業(yè)廠房及宿舍,、商業(yè),、寫字樓、購物中心等業(yè)態(tài),，對應(yīng)項目分別為深圳百門前工業(yè)區(qū),、中房·那里、華通大廈B座,、中交美廬天地購物中心。

于2024年,，上述4個項目平均出租率為90.32%,、60.2%、97.42%,、98%,，而上年為84.26%、60.8%,、100%,、63%。

綜合來看,，中交地產(chǎn)所持四個租賃業(yè)務(wù)整體表現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn),。

2024年，該公司實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)租賃收入1.72億元,，同比增長64.48%,，占總營收的比重也從上年同期0.32%增長至0.94%，這一業(yè)務(wù)的毛利率為58.97%,。

相比之下,，代建業(yè)務(wù)卻出現(xiàn)了一定的降幅。該公司在財報當(dāng)中透露,，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)代建項目管理費(fèi)收入0.58億元,，同比減少18.42%。

至于物業(yè)管理業(yè)務(wù),，期內(nèi),，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)該項業(yè)務(wù)收入共計7.28億元，同比大增56.82%,，占總營收的3.98%,，提升2.61個百分點(diǎn)。

這一業(yè)務(wù)的大增,，主要源自中交地產(chǎn)收購了物業(yè)公司,。

去年9月，中交地產(chǎn)宣布，以現(xiàn)金方式收購中交集團(tuán)及其下屬子公司地產(chǎn)集團(tuán),、中交一公局及中交投資分別持有的中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司10%,、51%、24%及15%股權(quán),。

收購?fù)瓿珊?，中交地產(chǎn)將取得中交服務(wù)100%股權(quán)，同時新增物業(yè)管理業(yè)務(wù),，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸,。

因這筆“巨額”投入，過去一年,，中交地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)新拓展物業(yè)面積1293萬平方米,，在管面積6265萬平方米。在管業(yè)務(wù)規(guī)模的增長,，也在一定程度帶動了業(yè)績的提升,。

不過，數(shù)據(jù)顯示,，2024年,，該公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)的毛利率僅為16.23%，同比減少7.14個百分點(diǎn),；換而言之,，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的中交地產(chǎn)也許需要進(jìn)一步提升物業(yè)管理業(yè)務(wù)的毛利率，后續(xù)才有望達(dá)到增收增利的局面,。

綜合本次收購,，資本市場認(rèn)為，中交地產(chǎn)宣布退房,，或有意實(shí)現(xiàn)中交服務(wù)“借殼上市”,。

但現(xiàn)階段對中交地產(chǎn)而言，最重要的動作或許是“保殼”,。

數(shù)據(jù)顯示,，報告期末，公司總資產(chǎn)為1076.98億元,，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為-35.79億元,。

根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》第9.3.1條第（二）項規(guī)定，公司最近一個會計年度經(jīng)審計的期末凈資產(chǎn)為負(fù)值,，其股票交易將被實(shí)施退市風(fēng)險警示,。

在披露財報的當(dāng)日，中交地產(chǎn)發(fā)布另一則公告稱,，該公司將于4月15日停牌一日,，且于4月16日開始實(shí)施退市風(fēng)險警示,，公司股票簡稱由“中交地產(chǎn)”變更為“*ST中地”。