在退房與退市壓力之下，中交地產發(fā)布了2024年度財務報告,。

數(shù)據(jù)顯示,，期內，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入183.02億元,，同比上年調整后收入減少44.59%,，歸母凈虧損為51.79億元，大幅減少221.44%,。

雖然業(yè)績表現(xiàn)并不算理想,，但資本市場早有預期。

一方面,，過去一年,，雖政策端不斷傳出利好消息，但房地產市場的恢復仍舊面臨挑戰(zhàn),，行業(yè)仍舊處于筑底回穩(wěn)的階段,；另一方面，業(yè)績下滑,、利潤虧損已然成為房企的常態(tài),，從目前已經發(fā)布財報的企業(yè)當中，近八成房企出現(xiàn)虧損,。

不過,，根據(jù)交易所的上市規(guī)則，此次財報過后,，中交地產將“披星戴帽”,，被實施退市風險警示，即股票簡稱被冠上“*ST”前綴,。

陷入一片混沌的中交地產,，又將歸于何處？

業(yè)績解析

中交地產這份成績單早在預料之中,。

數(shù)據(jù)顯示,，該公司期內實現(xiàn)營業(yè)收入183.02億元，同比減少44.59%,，歸母凈虧損為51.79億元,，扣非凈虧損為53.22億元。

針對業(yè)績虧損,，中交地產表示,，其一，因公司房地產開發(fā)業(yè)務交付排期不同，本期達到交付條件的項目較上年同期有所減少,，同時在市場競爭日趨激烈的背景下,，為加速庫存去化和資金回籠，公司調整銷售策略,，導致報告期內交付項目的毛利率同比有所下降,。

其二，隨著竣備的房地產項目增加,，公司費用化利息增加,，本期財務費用較上年同期有所上升。

其三,，報告期內公司部分房地產項目存在減值跡象,，公司按照會計準則對存貨減值進行初步測試，基于謹慎性原則,，對存在減值跡象的房地產項目計提資產減值損失,。

觀點新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，年內,，中交地產合并計提減值準備的資產共41.82億元,，加上本期轉回與轉核銷金額，期末計提減值金額共計73億元,，其中應收款項壞賬準備12.87億元,，存貨跌價準備58.88億元。

回看過去一年,，房地產開發(fā)仍舊在中交地產業(yè)績貢獻當中占據(jù)主要地位,。

數(shù)據(jù)顯示，年內,，該公司實現(xiàn)房地產銷售收入171.81億元,，同比下降46.69%，這一業(yè)務收入占總收入的比重為93.87%,。

值得注意的是,，于2021年、2022年及2023年,，中交地產房地產銷售收入占比分別為99.33%、99.54%,、99.27%,。

對比之下，2024年,，該公司房地產銷售收入占比有所減少,，公司業(yè)務結構逐步轉變。

不過，從盈利水平方面看,，中交地產房地產銷售毛利率在所有業(yè)務當中為最低值,，僅6.45%，較上年同期減少3.78個百分點,。其中,，華東、西南兩地區(qū)的經營毛利率均為負值,，分別為-3.89%,、-8.16%，說明中交地產在這些地區(qū)的開發(fā)業(yè)務處于虧損狀態(tài),。

面對區(qū)域間表現(xiàn)的差異,，中交地產也曾著手調整。2024年2月,，為優(yōu)化管理效率,，更好地適應市場變化，該公司進行了組織架構調整,，撤銷了原有的區(qū)域公司,，將管理模式從“總部—區(qū)域—總部”三級調整為“總部—城市”兩級管控模式。

但調整并非立竿見影,，成效幾何或許還需一段時日方可見證,。

銷售表現(xiàn)方面，2024年全年,，中交地產實現(xiàn)全口徑簽約銷售面積為85.32萬平方米,，較上年同期降低52.51%，全口徑銷售金額為156.43億元,，較上年同期降低58.13%,，銷售回款247.07億元，較上年同期降低45.07%,；

權益銷售方面,，該公司年內實現(xiàn)銷售金額105.11億元，較上年同期降低61.58%,，銷售回款188.13億元,，較上年同期降低42.78%。

投拓方面,，2024年中交地產延續(xù)了此前的謹慎策略,，并未在公開市場新增土地。截止報告期末,，該公司持有房地產項目117個,，土地總面積1045萬平方米，在建及待建面積771萬平方米。

雖在投拓端并未花費大量資金,，但由于債務臨期,，中交地產資金仍舊緊張，2024年在融資端仍舊表現(xiàn)積極,。

年內,，該公司的融資途徑包括括銀行貸款、債券,、信托融資,、控股股東方借款，以及其他融資途徑,，平均融資成本介于0-8.4%,。

截至2024年末，中交地產融資總額共計576.44億元,。其中,，銀行貸款仍舊是融資的主要來源，年內貸款227.47億元,，其次為控股股東方借款,，達到161.01億元。

此外,，報告期內,，該公司依托債券融資117億元，信托融資6.04億元,，其他融資64.92億元,。

期限結構方面，一年內到期的融資231.79億元,，一至兩年到期的金額為236.55億元,，兩至三年到期的75.85億元，三年以上32.35億元,。

換而言之,，中交地產兩年內到期債務占比高達81.25%，而年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額僅為75.51億元,，償債壓力仍不容小覷,。

退房賬單

曾經喊出千億目標與央企前三的中交地產，在今年年初宣布“退房”,。

彼時,，該公司公告稱，目前的主營業(yè)務為房地產開發(fā)與銷售,、租賃；通過交易，公司將名下房地產開發(fā)業(yè)務相關資產負債置出,。交易完成之后,，將聚焦于物業(yè)服務、資產管理與運營等輕資產業(yè)務,，實現(xiàn)業(yè)務的戰(zhàn)略轉型,。

從最新發(fā)布的財報來看，除房地產開發(fā)業(yè)務,，中交地產旗下還擁有房產租賃和物業(yè)管理,，等業(yè)務不過，這類業(yè)務于中交地產總營收當中占比仍較小,。

其中,，房產租賃業(yè)務方面，與此前無異,，該公司旗下僅有四項物業(yè)可供租賃,，涉及工業(yè)廠房及宿舍、商業(yè),、寫字樓,、購物中心等業(yè)態(tài)，對應項目分別為深圳百門前工業(yè)區(qū),、中房·那里,、華通大廈B座、中交美廬天地購物中心,。

于2024年,，上述4個項目平均出租率為90.32%、60.2%,、97.42%,、98%，而上年為84.26%,、60.8%,、100%、63%,。

綜合來看,，中交地產所持四個租賃業(yè)務整體表現(xiàn)穩(wěn)中有進。

2024年,，該公司實現(xiàn)房產租賃收入1.72億元,，同比增長64.48%，占總營收的比重也從上年同期0.32%增長至0.94%,，這一業(yè)務的毛利率為58.97%,。

相比之下,，代建業(yè)務卻出現(xiàn)了一定的降幅。該公司在財報當中透露,，年內實現(xiàn)代建項目管理費收入0.58億元,，同比減少18.42%。

至于物業(yè)管理業(yè)務,，期內,，中交地產實現(xiàn)該項業(yè)務收入共計7.28億元，同比大增56.82%,，占總營收的3.98%,，提升2.61個百分點。

這一業(yè)務的大增,，主要源自中交地產收購了物業(yè)公司,。

去年9月，中交地產宣布,，以現(xiàn)金方式收購中交集團及其下屬子公司地產集團,、中交一公局及中交投資分別持有的中交物業(yè)服務集團有限公司10%、51%,、24%及15%股權,。

收購完成后，中交地產將取得中交服務100%股權,，同時新增物業(yè)管理業(yè)務,，實現(xiàn)房地產業(yè)務產業(yè)鏈的延伸。

因這筆“巨額”投入,，過去一年,，中交地產物業(yè)管理業(yè)務新拓展物業(yè)面積1293萬平方米，在管面積6265萬平方米,。在管業(yè)務規(guī)模的增長,，也在一定程度帶動了業(yè)績的提升。

不過,，數(shù)據(jù)顯示,，2024年，該公司物業(yè)管理業(yè)務的毛利率僅為16.23%,，同比減少7.14個百分點,；換而言之，轉型輕資產的中交地產也許需要進一步提升物業(yè)管理業(yè)務的毛利率,，后續(xù)才有望達到增收增利的局面,。

綜合本次收購，資本市場認為,，中交地產宣布退房,，或有意實現(xiàn)中交服務“借殼上市”,。

但現(xiàn)階段對中交地產而言，最重要的動作或許是“保殼”,。

數(shù)據(jù)顯示,，報告期末，公司總資產為1076.98億元,，歸屬于上市公司股東的凈資產為-35.79億元。

根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》第9.3.1條第（二）項規(guī)定,，公司最近一個會計年度經審計的期末凈資產為負值,，其股票交易將被實施退市風險警示。

在披露財報的當日,，中交地產發(fā)布另一則公告稱,，該公司將于4月15日停牌一日，且于4月16日開始實施退市風險警示,，公司股票簡稱由“中交地產”變更為“*ST中地”,。