一年虧掉2803億 地產(chǎn)江湖變天了 盈利空間大幅縮水。10.72%的毛利率意味著企業(yè)每賣出100元的商品,，僅有10.72元的毛利,。這一數(shù)值在大多數(shù)行業(yè)中都處于虧損狀態(tài),，因為企業(yè)還需支付財務(wù)費(fèi)用,、銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用等,，這些費(fèi)用通常占收入的15%到20%。

營業(yè)收入下滑,、虧損面擴(kuò)大,、現(xiàn)金流減少是TOP50上市房企2024年財報的主要特征。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計,，銷售額TOP50上市房企（剔除中國恒大）2024年營業(yè)總收入3.62萬億元,，同比減少17.1%,；歸屬母公司凈利潤-2803.65億元,，較2023年虧損額增加381.93億元，平均每個月虧掉233.64億元,。

衡量房企盈利能力的兩大指標(biāo)——凈利潤率和毛利率均在下滑,。2024年，TOP50上市房企平均凈利潤率為-22.1%,，較2023年下降13.3個百分點(diǎn),；平均毛利率為10.72%，較2023年下降5.8個百分點(diǎn),。

近幾年,，受存貨跌價計提和銷售價格下行等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)板塊利潤空間不斷收窄,。2021年至2025年,，TOP50上市房企平均毛利率從20.4%降至10.72%；平均凈利潤率從6%降至-22.1%,。

具體來看,，2024年營業(yè)收入超過2000億元的房企有五家，分別為萬科,、保利發(fā)展,、華潤置地、碧桂園和綠地控股,。萬科以3432億元營業(yè)收入排在首位,，但同比大幅減少26.32%；第二名保利發(fā)展,，營業(yè)收入3117億元,，同樣下滑10.16%；第三名華潤置地,，營業(yè)收入2788億元,，同比增長11.01%,，大有趕超保利、萬科之勢,。

碧桂園和綠地控股分別實現(xiàn)營業(yè)收入2528億元和2409億元,，雖仍居前五陣營，但其同比下滑速度過快,，可能被中海地產(chǎn),、招商蛇口超越。TOP50上市房企中,，只有17家房企營業(yè)收入實現(xiàn)同比增長,，占比不到4成；有兩家房企營業(yè)收入同比增速超過50%,，分別是中駿集團(tuán)和金融街,；六家房企下滑幅度超過50%，如融創(chuàng)中國,、路勁集團(tuán)和中國奧園等,。

比營業(yè)收入下滑更嚴(yán)重的是虧損面仍在擴(kuò)大。TOP50上市房企中,，營業(yè)收入同比下滑的有33家,；歸屬母公司凈利潤同比下滑的有36家，占比超7成,；虧損房企有31家,，占比超6成。2024年,，TOP50上市房企中,，只有三家歸屬母公司凈利潤超過百億元，分別是華潤置地,、中海地產(chǎn)和龍湖集團(tuán),，凈利潤分別為255.8億元、156.4億元和104億元,。但即便是這三家賺得最多的房企,，凈利潤仍均同比下滑。

華潤置地有著“利潤王”之稱,，近年來其布局的“第二增長曲線”開始顯現(xiàn)實質(zhì)性支撐,。2024年，其經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤達(dá)103.4億元,，貢獻(xiàn)占比至40.7%,，同比增長6.3個百分點(diǎn)；綜合毛利率達(dá)到21.6%。然而,，其開發(fā)銷售業(yè)務(wù)盈利能力顯著削弱,，導(dǎo)致其歸屬母公司凈利潤同比下降18.45%。

萬科是2024年虧得最狠的上市房企,，2024年虧損494.8億元,，凈利潤同比下滑506.81%。今年一季度,，萬科營業(yè)收入同比下降38.31%,，凈虧損62.46億元。萬科方面稱,，業(yè)績虧損存在內(nèi)外部因素,，這些問題正在逐步消化，但徹底解決仍需時日,。

陸家嘴和中駿集團(tuán)實現(xiàn)了營業(yè)收入和凈利潤的雙重增長,。陸家嘴營業(yè)收入同比增長33.12%，歸屬母公司凈利潤同比增長5.31%,。陸家嘴利潤來源主要由租賃,、房地產(chǎn)銷售,、金融業(yè)務(wù)及物業(yè)服務(wù),、酒店及投資收益組成。其中,，長期持有物業(yè)出租毛利率高達(dá)69%,；房地產(chǎn)銷售毛利率達(dá)39%；金融業(yè)務(wù)利潤率60%,；物業(yè)服務(wù)毛利率13%,；酒店業(yè)毛利率28%；另有其他業(yè)務(wù)毛利率達(dá)到73%,。陸家嘴在2024年擬向全體股東每股派發(fā)現(xiàn)金紅利0.08696元,，預(yù)計派發(fā)金額為4.38億元。

中駿集團(tuán)營業(yè)收入同比增長94.5%,，歸屬母公司凈利潤同比增長1.6%,。其盈利增長主要來自虧損額的減少，2024年凈虧損78.63億元,，較2023年略微縮窄,。但中駿集團(tuán)的流動負(fù)債凈額為136.56億元，年內(nèi)增加了7.86億元流動負(fù)債,，目前仍在落實境外債務(wù)整體重組計劃過程中,。

現(xiàn)金流不足與高負(fù)債仍是房企普遍面臨的困境。TOP50上市房企總負(fù)債高達(dá)13.67萬億元,，比2023年末減少1.7萬億元,，同比下降11.1%,。房企自有資金的主要來源——銷售額卻同比下滑31.3%。截至2024年末,，TOP50上市房企共持有貨幣資金1.26萬億元,，同比下降8.1%。

2023年末,，保利發(fā)展,、碧桂園、綠地控股和萬科的總負(fù)債均超過萬億元,，2024年末,，它們均將總負(fù)債壓降至萬億元以下。資產(chǎn)負(fù)債率超過90%的房企有11家,，其中中國奧園,、時代中國和建業(yè)地產(chǎn)負(fù)債率均超過100%，償債壓力較大,。

手握現(xiàn)金超過1000億元的房企有四家,，分別是保利發(fā)展、華潤置地,、中海地產(chǎn)和招商蛇口,。保利發(fā)展手握貨幣資金1342億元，相比2023年減少了138億元,；其次是華潤置地,，手握現(xiàn)金1313億元，比2023年增加186億元,，與保利發(fā)展的現(xiàn)金額差距不足30億元,。

擁有“利潤王與現(xiàn)金流”雙加持的華潤置地成為2024年行業(yè)調(diào)整下的贏家之一。在新舊動能轉(zhuǎn)換與行業(yè)轉(zhuǎn)型中,，地產(chǎn)江湖座次將再次洗牌,。