“房東說(shuō)，超過(guò)65歲,、有重大疾病史的租客都直接拒絕,。”

“即使老年人住進(jìn)來(lái)了,，后續(xù)租金漲幅也可能高達(dá)20％,。”

這是孫琳為父親租房時(shí)得到的勸退理由,。45歲的孫琳在深圳獨(dú)居,，做零售生意。去年,，由于糖尿病并發(fā)癥截肢,，她72歲的父親失去了左腿，開始依賴輪椅生活,。為方便照料,，她決定將父親從湖北老家接到深圳，然而在她40平方米的整租公寓里,，父親的輪椅甚至難以轉(zhuǎn)彎,。

孫琳想找到合適的兩居室。但因?yàn)楦赣H高齡殘疾,，孫琳先后被近十名房東和中介拒絕,。有房東告訴她：“你說(shuō)你要和老年人同住，我們也沒法監(jiān)督,，萬(wàn)一老年人獨(dú)自在家出事,，房子變‘兇宅’怎么辦？”

隨著社會(huì)老齡化程度的加深,，老年人的居住需求與市場(chǎng)供給的矛盾開始凸顯,。多位受訪專家指出，老年人口的加速流動(dòng)是國(guó)內(nèi)一線城市老齡化進(jìn)程的重要推動(dòng)力,。租房市場(chǎng)面對(duì)老年人不友好的背后,，是適合老年人居住的房屋普遍短缺。

圖/視覺中國(guó)

盛行的隱性歧視

陳敏沒想到,，母親的“尋房之旅”會(huì)如此艱難,。

今年36歲的陳敏是互聯(lián)網(wǎng)大廠的產(chǎn)品經(jīng)理,，在北京定居多年,。去年底，陳敏父親意外去世,，她將母親從保定老家接來(lái)同住,。然而，陳敏一家四口本就擠在朝陽(yáng)區(qū)一套70平方米的兩居室內(nèi),，母親一來(lái)就分走了一間臥室,，陳敏帶著孩子睡主臥?！昂⒆觽兛焐闲W(xué)了,，母親住了一段時(shí)間，自己就提出要租房住,?！标惷魧?duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)。

為了讓母親有獨(dú)立空間,，今年初,，陳敏開始找房。她通過(guò)某大型租房平臺(tái)篩選了朝陽(yáng)區(qū)和通州區(qū)的5套低樓層房源,，準(zhǔn)備帶母親去看房時(shí),，中介一聽租客是65歲老年人，便突然改口稱“已出租”,。陳敏又找了同平臺(tái)另外一名中介,，對(duì)方告訴她，目前對(duì)接的房東基本明確要求租客年齡不超過(guò)60歲,，“如果愿意交三倍押金,，也許有房東愿意談”。

令陳敏不解的是,，三天內(nèi),，她被18套房源的房主、5名中介以相同理由拒絕：房東不接受老年租客,。更有中介稱,，65歲以上的租客，平臺(tái)系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)歸類為“高風(fēng)險(xiǎn)”,，房源推薦受限,。

于是，陳敏放棄中介，轉(zhuǎn)而談了幾個(gè)直租的房東,。今年3月,，她約看了朝陽(yáng)區(qū)一老舊小區(qū)的房源，房東起初十分熱情,，但在一次閑談中,，陳敏不小心說(shuō)出母親“身體健康、腿腳利索,，除了高血壓病史沒別的病”,，房東態(tài)度驟變，說(shuō)還要再考慮一下,。

幾天后,，該房東提出預(yù)繳半年租金并額外簽署免責(zé)協(xié)議，陳敏覺得這是“將年齡歧視合理化”,，斷然拒絕,。此時(shí)，陳敏托同事找的相熟房東有了消息,，歷時(shí)三個(gè)月的尋房才宣告結(jié)束,。

《中國(guó)新聞周刊》以租客身份咨詢了鏈家、安居客,、我愛我家等平臺(tái)的管家或中介,，得到相似的回復(fù)：平臺(tái)沒有任何針對(duì)老年人的“歧視政策”，也不存在將老年人歸為“高危群體”的算法,，其提供的租房合同范本中,，也沒有年齡限制相關(guān)條款。

鏈家旗下長(zhǎng)租公寓品牌自如確實(shí)存在18—40歲的租客年齡限制,，但只限于合租品牌友家,。北京市一位自如租房管家告訴《中國(guó)新聞周刊》，友家主要面向年輕群體,，年齡相近的租客在生活習(xí)慣,、興趣愛好等方面更為契合。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，整個(gè)租房市場(chǎng)上,，房東拒租老年人的情況十分普遍。

多位中介提到,，近年來(lái),，城市尤其是城市近郊的老年人租房需求明顯增加。相當(dāng)一部分老年人需要依賴租房解決居住問(wèn)題,。2024年,，中國(guó)老齡協(xié)會(huì)發(fā)布的《第五次中國(guó)城鄉(xiāng)老年人生活狀況抽樣調(diào)查》（以下簡(jiǎn)稱《抽樣調(diào)查》）中提到，截至2021年，全國(guó)近30％的老年人沒有產(chǎn)權(quán)屬于自己或者配偶的住房,，近20％的老年人依賴租房解決居住問(wèn)題,，獨(dú)居老年人比例達(dá)14.2％。

“老年人租房難是多年來(lái)長(zhǎng)期存在的現(xiàn)象,?！敝袊?guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員、老齡產(chǎn)業(yè)研究中心主任黃石松向《中國(guó)新聞周刊》分析,，缺少適老化設(shè)計(jì)的房源,、房東和中介出于風(fēng)險(xiǎn)考慮不愿意租給老年人，這些因素已存在較長(zhǎng)時(shí)間,。而矛盾的加劇主要來(lái)自老齡化加速所導(dǎo)致的供需錯(cuò)配。

國(guó)內(nèi)期刊《人口研究》今年1月發(fā)表的一項(xiàng)研究顯示,，隨著年輕人生活壓力提高,，父母前往子女住處照料孫輩，或來(lái)到子女同一城市務(wù)工的現(xiàn)象愈加普遍,。目前,，隨遷與務(wù)工經(jīng)商是老年人口流動(dòng)的主要原因。

許多老年人的租房需求都來(lái)自無(wú)奈的遷徙,。黃石松表示,，一方面，隨子女遷移到大城市的“老漂族”越來(lái)越多,；另一方面,，城市務(wù)工經(jīng)商人員越來(lái)越老，20世紀(jì)60年代嬰兒潮出生人群進(jìn)入集中退休期,。加之與子女分居老年人,、獨(dú)居老年人、純老年人家庭的增多,，老年群體租房需求超過(guò)市場(chǎng)供給也在意料之中,。

多位受訪者表示，租房市場(chǎng)對(duì)老年人的歧視是隱性的,?！袄夏耆丝捶靠梢裕灱s還是得年輕人簽,，很多時(shí)候甚至需要隱瞞有老年租客的信息,，不然很難找房源?！北本┦许樍x區(qū)安居客旗下中介何尋對(duì)《中國(guó)新聞周刊》稱,，有房東直言：“為什么不選擇更有照護(hù)保障的養(yǎng)老院？”

這也是孫琳在租房過(guò)程中常被問(wèn)及的問(wèn)題。她曾考慮過(guò)深圳周邊的一些二線城市,，一兩千元就能租到不錯(cuò)的兩居室,，如果是城中村自建房，千元以下也不無(wú)可能,。而在一些二線城市,，普通養(yǎng)老院每月收費(fèi)普遍在3000—4000元，高級(jí)養(yǎng)老院要5000元以上,。如果是失能老年人,，要請(qǐng)護(hù)工，花銷還會(huì)更大,?！吧钲谝灿懈叨损B(yǎng)老社區(qū)，專門給老年人租住,，設(shè)施也很健全,，但每月最低房費(fèi)都上萬(wàn)，超過(guò)了我的每月收入,?！睂O琳嘆息。

《抽樣調(diào)查》數(shù)據(jù)顯示,，國(guó)內(nèi)老年人中選擇在家里接受照料服務(wù)的占87.3％,，選擇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的占7.7％。有入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)意愿的老年人中,，能承受不超過(guò)每月3000元的占80％以上,。

黃石松認(rèn)為，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老成為次選,，一部分原因是老年人還沒有到失能,、失智的地步，更重要的是成本問(wèn)題,。有租房需求的流動(dòng)人群,，收入水平在城市居民中普遍較低?！半y以承擔(dān)入住機(jī)構(gòu)的費(fèi)用本身就是‘老漂族’群體的特征之一,。”

安徽合肥一處公租房小區(qū)內(nèi)納涼的居民,。該公租房片區(qū)安置高齡老人及困難群眾3000余人。圖/中新

“住房制度沒趕上老齡化進(jìn)度”

“許多房東都說(shuō)‘借生不借死’,，寧愿把房租給有孕婦,、新生兒,、寵物的家庭，也不愿意租給老年人,?！焙螌?duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)，有房東在簽約后發(fā)現(xiàn)租客有老年人,，寧愿退雙倍押金,，也要收回房屋。

房東最大的擔(dān)憂是無(wú)法預(yù)測(cè)的人身安全問(wèn)題,。胡剛在湖北多個(gè)二線城市做了15年房東,，有一套三層自建房出租。他告訴《中國(guó)新聞周刊》,，2023年之前他的租客有好幾個(gè)老年人,，總是風(fēng)波不斷。

“有一位患心臟病的老年人,，租了一年,。入住半年后說(shuō)電熱水器、洗衣機(jī)都?jí)牧?，我讓她操作一次，發(fā)現(xiàn)只是她不會(huì)用,，總是忘記切換程序,。有時(shí)老年人還會(huì)忘記關(guān)灶臺(tái)，鍋都燒干了,。新門新鎖也不會(huì)用,，半年讓我換兩次?！焙鷦傉f(shuō),，合同上原本寫明，入住一個(gè)月后房?jī)?nèi)東西損壞由租客承擔(dān)維修費(fèi)用,，但他都自費(fèi)給換了,。后來(lái)胡剛拒絕再換鎖，老年人就以犯心臟病要去醫(yī)院為由,，讓胡剛出醫(yī)藥費(fèi),。“不僅惹不起,，我還天天擔(dān)心她在家里去世,。”

部分獨(dú)居老年人的生活習(xí)慣也讓胡剛十分為難,。有一次他去收房時(shí)“差點(diǎn)暈厥”,，客廳堆滿了上一任老年租客撿回來(lái)的塑料瓶子和泡沫,，氣味十分難聞。廚房也是一片狼藉,。胡剛最后花1500多元做全屋深度保潔,，也很難恢復(fù)原樣，而一套房的月租都不到1500元,。

何尋所在的中介群里經(jīng)常有人分享一些法院的判例,。例如2022年，上海某租客在出租屋內(nèi)洗澡時(shí)死亡,，家屬將房主告上法庭,。根據(jù)死因鑒定意見，法院認(rèn)定租客因電擊致死的可能性很大,，房主作為房屋所有人即為電熱水器的安裝者,，負(fù)主要過(guò)錯(cuò)，賠償110余萬(wàn)元,?！安糠掷夏耆嗽诩矣捎谡`操作，發(fā)生事故的可能性更大,。這樣的負(fù)面案例多了,，房東自然不愿意租了?！焙螌ふf(shuō),。

缺乏適老化改造加劇了獨(dú)居老年人的人身安全風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院適老建筑實(shí)驗(yàn)室主任,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部適老建筑與環(huán)境重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室執(zhí)行主任王羽對(duì)《中國(guó)新聞周刊》指出,，跌倒是老年人在家中最常見的意外事件之一。跌倒引發(fā)的髖骨骨折等二次傷害對(duì)老年人是致命的,，大部分老年人摔倒后無(wú)法自己起身或呼救,。因此，最基本的適老化改造例如加裝扶手和坡道,、消除室內(nèi)高差非常必要,。但在租房市場(chǎng)上，房主自己掏錢做適老化改造,，專門租給老年人,，并不符合市場(chǎng)邏輯。

多位受訪者提到,，目前,，通過(guò)租房合同來(lái)厘清老年人租房的權(quán)責(zé)關(guān)系還很困難。北京某“雙一流”高校法學(xué)院一位教授向《中國(guó)新聞周刊》表示,，出租房屋是市場(chǎng)化行為,，租賃相關(guān)的法律沒有明確禁止年齡歧視,，出租人常以合同買賣自由為名拒租老年人。當(dāng)下,，《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》做出了“義務(wù)贍養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)妥善安排老年人的住房”等規(guī)定,，但對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的老年人權(quán)益保護(hù)缺乏具體實(shí)施細(xì)則。

黃石松認(rèn)為,，目前來(lái)看,，禁止房東拒租老年人等強(qiáng)制性規(guī)定較難推行?！耙豁?xiàng)規(guī)定只有大家都有動(dòng)力遵守,，責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，才會(huì)得到有效執(zhí)行,。但法律如果不能化解老年人租房市場(chǎng)的固有安全風(fēng)險(xiǎn),，沒有完善的保險(xiǎn)或其他風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，市場(chǎng)主體就難有動(dòng)力執(zhí)行規(guī)定,?！?/p>

黃石松指出，許多國(guó)家的租房市場(chǎng)有保險(xiǎn)機(jī)制,，簽租房合同時(shí)還要簽一份保險(xiǎn)合同,，針對(duì)老年人的條款會(huì)更加細(xì)致，一些房東還要求租客在簽約前,，先申請(qǐng)租房期間的人身安全,、房屋財(cái)產(chǎn)安全保險(xiǎn)，從而規(guī)避大部分糾紛,。目前，國(guó)內(nèi)已有多家保險(xiǎn)公司推出房屋出租險(xiǎn),、出租責(zé)任險(xiǎn)等多個(gè)險(xiǎn)種,，但《中國(guó)新聞周刊》詢問(wèn)多地房東和中介，發(fā)現(xiàn)租賃雙方的投保意識(shí)都較為淡薄,。

一位在重慶工作的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)理向《中國(guó)新聞周刊》表示,，出租責(zé)任險(xiǎn)不僅保障租客人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失，還能轉(zhuǎn)嫁房東責(zé)任導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失風(fēng)險(xiǎn),。如果房間數(shù)在五間以內(nèi),，總平方數(shù)在1000平方米以內(nèi)，保費(fèi)一年只要不到200元,。

但這類險(xiǎn)種本身可能也有年齡限制,。據(jù)該保險(xiǎn)經(jīng)理了解，近兩年,，多家保險(xiǎn)公司在一線城市試點(diǎn)房屋出租險(xiǎn),，租客在出租房里發(fā)生意外導(dǎo)致身故或傷殘,，可獲賠償。但大多數(shù)險(xiǎn)種只覆蓋16—65周歲租客,，高齡租客的選擇仍很少,。

除了保險(xiǎn)機(jī)制尚待完善，黃石松認(rèn)為,，現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)房屋租賃合同文本中,，對(duì)于老年人與房東之間的糾紛及其責(zé)任認(rèn)定仍不健全。今年5月,，市場(chǎng)監(jiān)管總局發(fā)布《城鎮(zhèn)房屋租賃合同（示范文本）》,，較之前增加了“特別提示”部分，對(duì)出租人身份,、房屋權(quán)屬證明,、租賃房屋用途的核驗(yàn)、房屋安全管理等容易引發(fā)糾紛的關(guān)鍵內(nèi)容進(jìn)行了重點(diǎn)提醒,，但文本中仍未提及老年人權(quán)益保障相關(guān)內(nèi)容,。

在黃石松看來(lái)，城市常住人口中的老年人和社區(qū)聯(lián)系十分緊密,，街道辦事處,、派出所、社區(qū)醫(yī)院等機(jī)構(gòu)都有公共服務(wù)職責(zé),，社區(qū)還具備巡視探訪等功能,，對(duì)居家養(yǎng)老有所支持。但租房老年人大多屬流動(dòng)人口,，跟社區(qū)之間缺乏政策關(guān)聯(lián),，能享受的基本公共服務(wù)較少?！肮卜?wù)隨人走”的政策有待進(jìn)一步落地,。

“關(guān)鍵在于，國(guó)內(nèi)住房制度沒趕上人口老齡化的進(jìn)度,?！秉S石松說(shuō)，現(xiàn)行的房屋設(shè)計(jì)和小區(qū)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,、房屋租賃制度是在年輕型人口結(jié)構(gòu)下建立起來(lái)的,，對(duì)老齡化人口結(jié)構(gòu)準(zhǔn)備不足，平臺(tái),、房東和社區(qū)都難以為老年租客的人身安全擔(dān)責(zé),，責(zé)任劃分不清，權(quán)益就無(wú)從保證,。

前述法學(xué)院教授表示,，上述問(wèn)題歸根結(jié)底源于人口管理和服務(wù)制度,、住房體系、基層社會(huì)治理體系的不健全,。想要“老有所居”,，依賴市場(chǎng)自律并不現(xiàn)實(shí)，需要適老化改造社區(qū),、政府保障性住房等多種房源的支持,。

讓市場(chǎng)更“適老”

李豐來(lái)自西安，他的舅舅75歲,，未曾婚育,，目前住的是西安市蓮湖區(qū)的公共租賃房，一個(gè)48平方米的大開間,。李豐告訴《中國(guó)新聞周刊》,，這套房每月房租600多元，房中只有極其簡(jiǎn)單的家具陳設(shè),，沒有適老化設(shè)施,。

公租房是保障性住房中的一種。與商品房不同,，保障性住房作為住房市場(chǎng)的重要分流,，通常采用政府籌建和補(bǔ)貼、特定群體定向租賃的模式,，以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格提供住房選擇,。據(jù)租賃產(chǎn)業(yè)智庫(kù)城市租住學(xué)會(huì)今年發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，“十四五”期間國(guó)家計(jì)劃籌集870萬(wàn)套保障性住房,，目前累計(jì)完成超800萬(wàn)套,。截至今年3月，各地已公布計(jì)劃疊加超100.6萬(wàn)套,。全國(guó)總保障房已超3000萬(wàn)套,。

保障性住房能否緩解老年人租房難？黃石松指出，近年來(lái)國(guó)家推進(jìn)力度加大,，多地一線城市給予特殊困難群體公租房選房?jī)?yōu)待政策,，會(huì)優(yōu)先安排老年人,、殘疾人排隊(duì)搖號(hào)和選房。民政部,、全國(guó)老齡辦在《2023年度國(guó)家老齡事業(yè)發(fā)展公報(bào)》中明確提出,，要在公租房保障中對(duì)符合條件的老年人予以優(yōu)先配租,。

但公租房對(duì)一些老年人來(lái)說(shuō)也不是長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì),。根據(jù)西安市保障性住房政策,，主城六區(qū)戶口居民申請(qǐng)公租房需“家庭人均收入低于上年度城鎮(zhèn)人均可支配收入”，單身人員月收入標(biāo)準(zhǔn)為4176元,。2024年公租房審核時(shí),，李豐舅舅的退休金是4100元，已經(jīng)在超標(biāo)邊緣,。家人擔(dān)心三年后審核時(shí),，他的工資可能超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)，不再符合公租房的申請(qǐng)條件,?！叭绻綍r(shí)候公租房不讓住，舅舅就得搬出去租房,。城里50平方米一室一廳的月租加上物業(yè)費(fèi),，每月2000多元，占去了一半退休金,。”李豐說(shuō),。

大量需求涌入市場(chǎng)后,，適合老年人居住的房源愈發(fā)稀缺,，保障性住房只能“保底”,。黃石松認(rèn)為，這是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題,。而為老年租客進(jìn)行房屋適老化改造,，勢(shì)在必行。

“房屋適老化改造是個(gè)系統(tǒng)工程,，單一改造作用不大?！蓖跤鹣颉吨袊?guó)新聞周刊》舉例說(shuō)，目前最常見的適老化改造就是衛(wèi)生間加扶手，但這只解決了老年人生活中一個(gè)點(diǎn)的問(wèn)題,，也就是坐便起坐。除此之外,，老年人從床上移動(dòng)到衛(wèi)生間,、如何安全地邁過(guò)門檻等,，這中間可能有多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)口。

孫琳在找房時(shí)和中介提過(guò)適老方面的要求,，但中介介紹的幾套“經(jīng)過(guò)適老化改造”的房屋中，孫琳也只看到了衛(wèi)生間扶手,、淋浴間浴凳,、緊急呼叫按鈕等少數(shù)改造痕跡。有的房屋中的緊急呼叫按鈕是壞的,，也有的安裝在馬桶背后的墻上，老年人如果需要救助,，很難扭轉(zhuǎn)身體去按鈕,。

國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)的“適老化”進(jìn)程仍處于初期,。前述法學(xué)院教授指出，可以鼓勵(lì)出租方和中介機(jī)構(gòu)探索老年人租房能力的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn),，比如參考其信用記錄、職業(yè)穩(wěn)定性等,，通過(guò)讓老年人或其雇傭方、親屬等提供經(jīng)濟(jì)擔(dān)保,，減少出租人的風(fēng)險(xiǎn),。國(guó)家應(yīng)引導(dǎo)社會(huì)力量建立專門服務(wù)老年群體的房屋租賃平臺(tái),，讓老年人能輕松查詢到適合的房源，引導(dǎo)出租人提供適老房屋,。

黃石松認(rèn)為，推進(jìn)住房適老化還需多管齊下，更適合的切入點(diǎn)也許是老舊小區(qū),，比如老樓加裝電梯、小區(qū)公共配套室外環(huán)境適老化改造等,。政府的保障性住房項(xiàng)目也應(yīng)逐步增大老年友好型住房的比例，從新房規(guī)劃設(shè)計(jì)上開始“適老”,。