在地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整的背景下,，萬(wàn)科的一舉一動(dòng)都備受關(guān)注,。6月10日至12日,，萬(wàn)科通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易方式,，以6.57元/股的均價(jià)清倉(cāng)了7295.6萬(wàn)股A股庫(kù)存股,，三日內(nèi)回籠資金4.79億元,。這一舉動(dòng)反映了公司在流動(dòng)性危機(jī)下的自救努力,。

2025年伊始,，萬(wàn)科面臨前所未有的挑戰(zhàn),。根據(jù)年報(bào),，截至2024年底，萬(wàn)科短期有息負(fù)債達(dá)1582.8億元,，而貨幣資金僅881.6億元,，現(xiàn)金短債比低至0.56。凈負(fù)債率達(dá)到80.6%,，較去年初增長(zhǎng)25.9個(gè)百分點(diǎn),，剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為68.5%，較去年初增長(zhǎng)3個(gè)百分點(diǎn),。Wind數(shù)據(jù)顯示,，截至目前，萬(wàn)科境內(nèi)債務(wù)共有370.01億元，其中一年以內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約208.07億元,，占比達(dá)到56.31%,。未來(lái)12個(gè)月的兌付高峰在今年7月份，共有62.63億元債務(wù)需要償還,。

經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)也出現(xiàn)明顯下滑,。2024年公司錄得凈虧損494.8億元，營(yíng)收同比下滑26.3%至3431.8億元,，主要原因是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降,、資產(chǎn)減值計(jì)提及非主業(yè)投資虧損。全年合同銷(xiāo)售面積同比下降26.6%,，合同銷(xiāo)售金額下跌34.6%,，全年銷(xiāo)售額僅為2460.2億元。業(yè)績(jī)下滑導(dǎo)致萬(wàn)科的造血能力減弱,，銷(xiāo)售回款減少,，進(jìn)一步影響其償債能力,。截至今年3月底,，萬(wàn)科持有的貨幣資金為755億元；短期借款為228.55億元,；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為1329億元,；資產(chǎn)負(fù)債率73.5%，流動(dòng)性壓力顯著,。

萬(wàn)科的困境也反映了整個(gè)行業(yè)的寒冬,。2024年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降12.9%，銷(xiāo)售額下滑17.1%,。房企整體營(yíng)收情況呈現(xiàn)出收縮趨勢(shì),，10家營(yíng)收超過(guò)千億房企中，僅有4家實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng),。面對(duì)銷(xiāo)售下滑和債務(wù)壓頂?shù)碾p重壓力,，這家首個(gè)喊出“活下去”的房企陷入了前所未有的生存危機(jī)。

此前在2017年,，深鐵集團(tuán)代表深圳國(guó)資耗資約664億元接手了萬(wàn)科股份,，成為其第一大股東。面對(duì)此次危局,，深鐵集團(tuán)扛起救援重任,。今年農(nóng)歷新年復(fù)工首日，2月5日,，深圳國(guó)資系統(tǒng)派出十余名高管全面入駐萬(wàn)科核心崗位,。萬(wàn)科的新任執(zhí)行副總裁李鋒、華翠,、李剛等均來(lái)自深鐵集團(tuán)或深圳國(guó)資體系,。原萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮卸任,，由深圳地鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)辛杰接棒；原CEO祝九勝因身體原因離職,。治理結(jié)構(gòu)上,，部分關(guān)鍵部門(mén)設(shè)置“雙管理班子”，比如財(cái)務(wù),、法務(wù)等部門(mén)既保留原有職業(yè)經(jīng)理人,，又引入國(guó)資代表，形成制衡與過(guò)渡機(jī)制,。

此次萬(wàn)科的大型管理層變動(dòng)是其發(fā)展歷程中的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn),。深圳國(guó)資全面接管核心管理層，不僅為萬(wàn)科帶來(lái)了更加堅(jiān)實(shí)的后盾與豐富資源,，也標(biāo)志著萬(wàn)科從職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)的模式轉(zhuǎn)向國(guó)資深度管理模式,。深圳國(guó)資委明確表態(tài)有能力支持地鐵集團(tuán)通過(guò)市場(chǎng)化、法治化手段推動(dòng)萬(wàn)科穩(wěn)健發(fā)展,，并通過(guò)直接注資,、劃撥資產(chǎn)等方式增強(qiáng)深鐵集團(tuán)的流動(dòng)性，使其更好地發(fā)揮萬(wàn)科第一大股東的作用,。

國(guó)資的支持迅速轉(zhuǎn)化為真金白銀,。2025年上半年，深鐵集團(tuán)作為萬(wàn)科的第一大股東,，開(kāi)啟了持續(xù)輸血模式：2月份提供了兩筆28億元和42億元的借款,，要求萬(wàn)科提供增信資產(chǎn)；4月和5月又相繼給萬(wàn)科借款33億元和15.52億元,，且無(wú)須提供任何增信資產(chǎn),；6月6日，深鐵再提供30億元的股東借款給萬(wàn)科,，利率同為2.34%,，且借款利息無(wú)須分期支付，只需在債務(wù)到期時(shí)結(jié)清即可,。所有借款用途均指向幫助萬(wàn)科償還公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行的債券本金與利息,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，5次股東借款總額達(dá)到了148.52億元,，與年初至今萬(wàn)科按時(shí)償還的近150億元到期公開(kāi)債務(wù)相符,。

在國(guó)資加持的同時(shí)，萬(wàn)科也展開(kāi)了一場(chǎng)全方位的自救行動(dòng),。資產(chǎn)處置成為關(guān)鍵一招,。今年1月，萬(wàn)科以12.92億元向深鐵集團(tuán)轉(zhuǎn)讓紅樹(shù)灣項(xiàng)目49%權(quán)益及管理公司股權(quán)，雖低于賬面價(jià)值34億元,，但快速補(bǔ)充了流動(dòng)性,。6月10-12日，萬(wàn)科通過(guò)集中競(jìng)價(jià)交易方式拋售7295萬(wàn)股公司A股庫(kù)存股,，出售數(shù)量占公司總股本的0.61%,，回籠資金4.79億元。此次閃電清倉(cāng)庫(kù)存股雖然在價(jià)格上有所折損,，但也為萬(wàn)科快速補(bǔ)充了流動(dòng)資金以應(yīng)對(duì)債務(wù)到期的壓力,。

與此同時(shí)，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)經(jīng)歷著重構(gòu),。在2024年提出“瘦身健體”計(jì)劃后,，萬(wàn)科全面退出物流、教育等非核心板塊,，將資源傾注于住宅開(kāi)發(fā),、物業(yè)服務(wù)、長(zhǎng)租公寓三大主線業(yè)務(wù),。其中,，長(zhǎng)租公寓成為萬(wàn)科暗淡中的亮點(diǎn)。今年一季度營(yíng)收逆勢(shì)增長(zhǎng)6%至8.84億元,，12.5萬(wàn)間保租房以93.9%出租率形成穩(wěn)定現(xiàn)金流池,。在銷(xiāo)售端，萬(wàn)科一季度實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積254萬(wàn)平方米,，合同銷(xiāo)售金額349.2億元，銷(xiāo)售回款率超過(guò)100%,。多個(gè)旗下項(xiàng)目取得良好銷(xiāo)售表現(xiàn),，如理想花地項(xiàng)目成為廣州主城區(qū)銷(xiāo)售套數(shù)、銷(xiāo)售金額雙項(xiàng)第一,，上海,、杭州、天津等地項(xiàng)目去化率超80%,。

隨著“自救”組合拳的逐步落地,，萬(wàn)科的生死考卷上開(kāi)始浮現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。政策環(huán)境的暖風(fēng)成為首要支撐,。2024年9月,，中央首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。今年1-2月,，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降5.1%,，降幅較2024年全年收窄7.8個(gè)百分點(diǎn)，核心城市市場(chǎng)呈現(xiàn)回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。保障房收儲(chǔ)擴(kuò)容趨勢(shì)明確,，為存量物業(yè)提供退出通道,。近期，萬(wàn)科的積極動(dòng)向也開(kāi)始浮現(xiàn),。5月22日,，萬(wàn)科旗下杭州河語(yǔ)光年府2幢自持物業(yè)被杭州市安居集團(tuán)收儲(chǔ)，成為當(dāng)?shù)厥讉€(gè)存量房轉(zhuǎn)保租房案例,。在土地端,，5-6月，萬(wàn)科罕見(jiàn)在鄭州,、武漢獲取低總價(jià)地塊,，以“小體量、快周轉(zhuǎn)”降低風(fēng)險(xiǎn),，恢復(fù)“造血”能力,。更深遠(yuǎn)的變化在于對(duì)TOD模式的深化，近日萬(wàn)科旗下的長(zhǎng)租公寓品牌泊寓與深鐵置業(yè)簽署租賃運(yùn)營(yíng)協(xié)議,，將二者的開(kāi)發(fā)規(guī)模與房源運(yùn)營(yíng)能力整合,，打造“軌道+社區(qū)”閉環(huán)，未來(lái)可依托地鐵上蓋項(xiàng)目形成開(kāi)發(fā)與租賃的協(xié)同收益,。