單套2億起的上海豪宅開盤,。

這個項目“拖”了17年，才在政策松動縫隙里找到開盤時機,！驗資5000萬元看房,，一套2億元起,，多久賣完也是未知數(shù)！

上海寧國府邸圖源｜每經(jīng)記者包晶晶

動態(tài)驗資5000萬元才能看房,、單套總價2億元起，遠離上海市區(qū),。

綠化掩映中,，依稀能看見幾個巨大的灰色“盒子”，被鑿出了大小不一,、間距不等的長方形,。“盒子”們看上去相互連接,，僅從外觀判斷,，很難與住宅聯(lián)系起來，不少參觀過的人都覺得“風格難以接受”,。

更令人費解的是，它已經(jīng)建了17年,。

這個名為寧國府邸的近郊項目,，為何賣出了市中心獨棟別墅的價格？這17年里發(fā)生了什么,？日前,，《每日經(jīng)濟新聞》記者前往長寧區(qū)這個神秘項目一探究竟,。

從地價3.28億元到一棟別墅2億元

從上海市中心一路向西，過了古北路之后,，虹橋路兩側(cè)分布著眾多高端住宅,。在張愛玲筆下，虹橋路是上世紀40年代上?；▓@磚墻與寂靜莊園的聚集地。

項目所在的三角形地塊,，東靠青溪路,，與西郊賓館綠地相鄰；北接可樂路,，與頂流別墅檀宮相鄰,；西南面，隔一條名為野奴涇的小河,，便與兩大高端別墅區(qū)西郊錦園,、西郊田園相望。

站在檀宮南側(cè)的圍墻外,，便可以看到寧國府邸,，灰白色石磚的外墻把工地內(nèi)部遮擋得嚴嚴實實。

圍墻外的施工銘牌寫明了工程類別：民用住宅,，建設(shè)單位為上海百仕達西郊地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱百仕達）。

從公示的總平面布置圖來看,，11棟中空建筑主體首尾相接，沿著三角形地塊串成了一條水滴形“項鏈”,。項目內(nèi)部,，一條主干道從可樂東路通向青溪路。

“按風貌別墅模式銷售,，不是集中搖號開盤。售樓處要驗資5000萬元,，然后可以提供一房一價表電子版,，預計單棟總價2億元起?！敝脴I(yè)顧問張小姐（化名）在電話中對每經(jīng)記者說,。

對于時隔17年才進行銷售，是否存在商改住等土地性質(zhì)方面的“硬傷”,，張小姐表示：“是從公開市場拿的住宅用地,，沒有任何問題,。”

據(jù)天眼查,，百仕達確實通過掛牌出讓方式,，以3.28億元購入了長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)240街坊地塊土地使用權(quán)，合同簽訂日期為2008年12月4日,。

上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告（滬告字2008第015號）顯示，240街坊地塊總面積1.36公頃,，容積率不大于1.0,，建筑密度不大于35%。

同時,，公告列明：“土地用途涉及住宅的,，執(zhí)行國辦發(fā)〔2006〕37號文件?！?/p>

注：根據(jù)國辦發(fā)〔2006〕37號文件,，自2006年6月1日起，凡新審批,、新開工的商品住房建設(shè),，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上,。

“拿地時有限制條件,，就是70/90面積要求，1.0的容積率按照這個標準是造不出來的,?！币晃恢槿耸客ㄟ^電話向每經(jīng)記者透露，“請了普利茲克獎得主大衛(wèi)·奇普菲爾德操刀設(shè)計,。根據(jù)規(guī)劃,，有幾套是按照整棟銷售的標準，其余是一棟房子多個不動產(chǎn)權(quán)證”,。

開發(fā)商的原計劃是,，小區(qū)規(guī)模不大，通過內(nèi)部認購就能全部銷售完畢,。據(jù)上述人士透露,，這個項目沒有銷售壓力，重啟是因為2024年底相關(guān)部門對這塊地進行了規(guī)則調(diào)整,，隨后項目重新開啟,。但由于施工周期已長達10年，管道、電線等都要重新鋪設(shè),。

對于這一點,，天眼查相關(guān)信息也可佐證。

2024年10月開始,，百仕達頻繁新增行政許可,，涉及長寧區(qū)住房保障管理局、規(guī)劃和自然資源局,、市場監(jiān)督局等,，房屋建設(shè)和銷售節(jié)奏明顯加快。2025年1月,，公司獲得“長寧區(qū)240街坊更新項目（暫名）的《開工放樣復驗審批（房屋建筑）》的核發(fā)”,。

太難建，還是不賺錢,？

“未來開發(fā)完成后，售價預計為45000元～50000元/平方米（獨棟別墅）,?！边@是2008年土拍之前，市場對于240街坊地塊產(chǎn)品的預測,。

長寧區(qū)是上海別墅發(fā)展比較早的地區(qū),，特別是在浦東開發(fā)之前，上海西郊一直是高級住宅的聚集地,，后期也是外銷別墅的集中地,。

但地塊當年成交價僅3.28億元，時隔17年,，單價已經(jīng)達到了20萬元/平方米,，而由于11棟樓的主力戶型為1000～1100平方米，總貨值輕松超過20億元,。

問題來了,，為何17年前不進行開發(fā)？究竟是“容積率≤1,、70/90指標,、建筑密度低于35%”帶來了開發(fā)難度，還是利潤太低不想開發(fā),？

每經(jīng)記者在工作時間數(shù)次撥打百仕達總機,，亮明身份后經(jīng)前臺轉(zhuǎn)接卻始終無人接聽。

從業(yè)26年的項目經(jīng)理江先生告訴每經(jīng)記者：“其實難點并不在于拿出建造方案,，而是能不能賣掉,，能不能賺錢。”

他給記者算了一筆賬：“在1.36萬平方米,、建筑密度低于35%的情況下,，建筑投影面積不能超過4760平方米，再加上容積率的限制,，因此大約是3層樓,。疊加70/90規(guī)定，要么規(guī)劃小面積的聯(lián)排別墅,，要么建造以90平方米以下戶型為主的多層樓房,，但這樣的產(chǎn)品在西郊很難有市場?！?/p>

每經(jīng)記者注意到,，與寧國府邸一河之隔，2005年建成的野奴涇小區(qū),，占地面積與該地塊非常類似,，該小區(qū)就以4～5層的住宅樓為主，5幢建筑共11個樓棟單元,，貝殼找房顯示掛牌均價約6.7萬元/平方米,。

而寧國府邸請來的設(shè)計師，是大衛(wèi)·奇普菲爾德,，根據(jù)每經(jīng)記者獲取到的產(chǎn)品宣傳冊,，“項目在視覺上構(gòu)建獨立審美，外墻采用質(zhì)地粗獷的磚石砌筑,，但最終的立面效果極為精致,；立面上深深退進的洞口外包表面光滑的石材??”

產(chǎn)品宣傳冊截圖

不過,，就連銷售人員也認為,，這樣的設(shè)計審美“很小眾”。不僅如此,，社交平臺上有不少中介和分銷曬過參觀視頻,，總有人留言“風格難以接受”。

產(chǎn)品宣傳冊截圖

有網(wǎng)友評論說：“我超好奇設(shè)計師怎樣說服開發(fā)商蓋這樣一個玩兒一樣的房子,。”

即便如此,，還是有中介認為它能和21萬元/平方米的翠湖六期“掰手腕”,。

但一位資深市場分析師向每經(jīng)記者表示：難。