原標(biāo)題：【解局】打著飛的去重慶炒房,？別鬧了

作者：木桐來源：公號“俠客島”

重慶的房市,，最近一直為輿論熱切關(guān)注,。

這不，昨天夜里,，重慶市國土房管局就連夜發(fā)聲：“歡迎各地有識之士來重慶安家置業(yè),，但是堅(jiān)決反對來’炒房’牟利”,，并采取了三項(xiàng)措施進(jìn)行遏制,。

在“打著飛的去重慶買房”等流言背后,，重慶的房地產(chǎn)市場，到底發(fā)生了什么,？

漸熱

我們可以回顧一下這一波重慶樓市逐漸為外界關(guān)注的過程,。

去年12月，萬科總裁郁亮在接受人民日報(bào)獨(dú)家專訪時(shí),，稱“房價(jià)過快上漲也會帶來不少問題,，最理想的是像重慶那樣,，每年房價(jià)都漲一點(diǎn),，但低于居民收入水平的增速，這也是所有人都愿意看到的”,；

12月29日,，黃奇帆卸任重慶市長。網(wǎng)上流傳的卸任感言中有這么一句話,，“重慶房價(jià)會一直緩漲,，五年內(nèi)翻番”,；去年12月26日至今年1月1日，一周內(nèi),，據(jù)統(tǒng)計(jì),，重慶樓市的成交量超過去年2月和7月全月的成交量，甚至有媒體報(bào)道,，有外地人“打著飛的”去重慶買房,；

重慶官方的反應(yīng)也很快，半個(gè)月內(nèi)5次發(fā)聲,，并下發(fā)文件,，“嚴(yán)格預(yù)售方案備案、加強(qiáng)備案價(jià)格審查,、嚴(yán)格預(yù)售方案變更和嚴(yán)格預(yù)售方案執(zhí)行”,。

清流

若以2001年至2016年為一個(gè)周期，在此期間,，重慶房價(jià),，大約由每平方米2000多元，上漲至8000多元,。

同周期內(nèi),，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京均價(jià)從每平方米不到5000元,，上漲至接近4萬元（2016年12月,，北京新建商品住房成交均價(jià)為3.82萬元/平方米）。類似的,，環(huán)視周圍,，比比皆是。

也無怪乎世人皆稱,，重慶樓市為“業(yè)界清流”,。很巧，這個(gè)周期,，也正是黃奇帆執(zhí)政重慶的周期,。

如何做到？人稱黃市長調(diào)控房地產(chǎn)有三寶：增供應(yīng),、控價(jià)格,、強(qiáng)保障。

土地供應(yīng)上,，重慶的國土面積為北京,、天津、上海三市總面積的2.39倍，管夠,；外加地票制度加持,，保證了土地市場的良性流動(dòng)。價(jià)格上,，黃市長公開提出,，土地的價(jià)格不能超過房價(jià)成本的35%。保障上,，修建大面積的廉租房,、公租房，大大沖淡對商品房的需求,。

然而元旦前一周的成交量猛增,，不但把重慶拱上頭條，更讓人有些看不懂,。清流為何變泥石流,？說好的“最理想”呢？

爆紅

島妹連線重慶的朋友,，獲得了當(dāng)?shù)氐囊恍┫ⅲ涸缭邳S市長離任前,，民間已在流傳“重慶房價(jià)將漲”的說法。近期,，北京的朋友紛紛來咨詢,，有的一邊丟“打飛的去重慶買房”的新聞鏈接給她，一邊問重慶房價(jià)是不是真的要猛漲,；還有外地的中產(chǎn)朋友,，也在四處托當(dāng)?shù)厝俗稍冎貞c的學(xué)區(qū)房。

漲得慢,，對百姓而言是好事,。島妹從重慶的朋友處得到佐證，她家的裝修師傅從農(nóng)村進(jìn)市里務(wù)工,，如今已在重慶買下兩套房,，貼瓷磚的師傅也買了兩套房，還有一窮二白來到重慶的朋友,，憑自己的奮斗買了三套房,。

對于投資客而言，從目前這撥行情來看,，重慶很像一塊政府嚴(yán)格管控下的“價(jià)值洼地”,。趁著換屆，也許能實(shí)現(xiàn)一輪補(bǔ)漲,，甚至快速溢價(jià),。畢竟,，過去五年,，重慶GDP增長了98%,，居民人均收入增長了55%，而房價(jià),，卻只漲了12%,。

然而，有專家及當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)人士認(rèn)為,，庫存大仍然是事實(shí),，消納當(dāng)前的庫存，還需要多費(fèi)功夫,。加上當(dāng)?shù)卣w土地供應(yīng)充足,，短期內(nèi)上漲空間有限。

黃奇帆此前就說過,，02年到03年,，重慶一次性儲備了40多萬畝地，市政府計(jì)劃20年內(nèi)每年只開發(fā)5%,，一年最多用2萬畝,。照此計(jì)算，到2023年,，重慶的土地供應(yīng)仍會充足,。

因此，對于重慶的這輪爆紅,，島妹也持保留意見,。

可以看到，現(xiàn)在各種打聽,、咨詢重慶房產(chǎn)的朋友,，有不少是被“打飛的去買房”的新聞吸引，由此互相傳染,、模仿,；對于重慶樓市的判斷，有多少是出于價(jià)值投資的理性考量,，又有多少出于腦子一熱的一窩蜂,，很難說。至于那些流傳的小道消息,、“卸任感言”,，真實(shí)性究竟有幾分？會不會是莊家趁嚴(yán)格管控的市長換屆,，將重慶房價(jià)炒向高位而設(shè)下的局,？

重慶的官方也印證了島妹的判斷：“極少數(shù)唯利是圖、缺乏社會責(zé)任感的企業(yè)和個(gè)人，企圖通過編造和傳播虛假信息進(jìn)行輿論炒作,，實(shí)現(xiàn)房價(jià)快速上漲牟取暴利,，引起市外少數(shù)企圖炒房者的跟風(fēng)，以及市內(nèi)購房者的擔(dān)憂”,。

北京

重慶的房價(jià)是“不一定大漲”,，北京的房價(jià)卻是“不讓漲”了。

自中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“房子是用來住的,、不是用來炒的”的定位,，且“要落實(shí)地方政府主體責(zé)任”以來，作為一線熱點(diǎn)城市的北京,，上個(gè)月,，市委書記郭金龍和市委副書記、代市長蔡奇先后談及房價(jià),。

其中的表態(tài),，明確又令人矚目：“確保明年（2017年）房價(jià)環(huán)比不增長”。

在12月底的北京市委全會上,，郭金龍直言：“房價(jià)已經(jīng)過高,，積累了風(fēng)險(xiǎn)，而且增加了社會焦慮,，也是對城市可持續(xù)發(fā)展與和諧穩(wěn)定的巨大挑戰(zhàn)”,；

而在調(diào)研中，蔡奇則提出,，“加大普通商品住房供給力度,，確保明年房價(jià)環(huán)比不增長”，要“以建立購租并舉住房制度為主要方向”,，把“租房住”作為實(shí)現(xiàn)住有所居的重要手段,。

和此前相比，這樣的表態(tài)變化不可謂不大,。

例如,，2015年年末的北京市委十一屆九次全會，時(shí)任市長王安順在部署2016年重點(diǎn)工作時(shí),，提到了京津冀,、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、優(yōu)化城市格局等詞,，但并未提及房價(jià),；

2016年底的這一次，不但多次提及房價(jià),，“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控”更被置于下一年重點(diǎn)工作的第三位,，僅次于疏解非首都功能,、培育新發(fā)展動(dòng)力兩項(xiàng)。

政府的重視不言自明,，其目標(biāo),、手段也顯而易見。

目標(biāo)很簡單,，“住有所居”,。在這一項(xiàng)中,，北京重點(diǎn)提到的是土地市場的關(guān)鍵要素：“要合理增加住宅用地供應(yīng),，從源頭穩(wěn)定市場預(yù)期”。

手段,，則是“建立購租并舉的住房制度”,。首先是“加大普通商品住房供給力度”，滿足“購”的需求,；而包括定向安置房,、公租房、自住型商品房等“三房”在內(nèi),，則是要做好住房保障工作,。言下之意，人人有房住≠人人有住房,。

焦慮

房子從普通的容身之所,，搖身一變成為國民投資愛寵，究竟是誰賦予其魔性,？對于這一點(diǎn),，島妹此前曾分析過（詳見《房價(jià)，你給我站住》）,。如今,，中央明確定位——“房子是用來住的，不是用來炒的”,，要還房子以自住的本來面目,，這又意味著什么？

其實(shí),，在如今的中國,，房子不僅被賦予了炒作增值的經(jīng)濟(jì)意義，還被賦予了太多社會意義,，諸如“自身價(jià)值”,、“社會地位”、“資產(chǎn)證明”等,。

政府能提供的保障,，只是滿足生理需求的底線,，以解決群眾的基本住房需求為出發(fā)點(diǎn)；但人們早已對房子賦予了諸多意義,，而大多數(shù)一二線城市的土地供應(yīng)有限,、熱點(diǎn)城市房產(chǎn)有限，房子自然奇貨可居,。

房價(jià)走高,，大批熱錢進(jìn)入炒作，資金杠桿逐級增加,，必然會累積風(fēng)險(xiǎn),。眼看著房價(jià)越漲越高，而工資漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上,，想買房的剛需也就越來越焦慮——對此,，郭金龍說得沒錯(cuò)，房價(jià)已經(jīng)過高,，積累了風(fēng)險(xiǎn),，而且增加了社會焦慮，也是對城市可持續(xù)發(fā)展與和諧穩(wěn)定的巨大挑戰(zhàn),。

其實(shí),，解決居住的基本需求不難，重慶大面積建設(shè)保障房的做法已經(jīng)取得了成效：大量覆蓋大學(xué)生,、農(nóng)民工群體,，稀釋了剛性需求。

北京下一步的重點(diǎn)也在于此,，幫你把房價(jià)叫停在這兒,，買得起產(chǎn)權(quán)的可以買，買不起產(chǎn)權(quán)的可以申請保障房或者租房,。

配套

關(guān)鍵是,，要還原房子原本的意義，就得剝離附著在其身上的多余屬性,，多管齊下,。要化解社會焦慮，恐怕也不能僅僅靠調(diào)控房地產(chǎn)市場,，更需要統(tǒng)籌改革,。

從目前來看，投資房產(chǎn)的專業(yè)門檻低,、增值快,，因?yàn)闆]有對個(gè)人征收房地產(chǎn)稅，流動(dòng)性也較強(qiáng),。對于普通人來說,，這么理想的投資品,，還能在國內(nèi)找到更好的替代嗎？因此,，要滿足資產(chǎn)的安全需求,，還得加快完善和健全多層次資本市場，暢通多種理財(cái)渠道,，切實(shí)保護(hù)中小投資者利益,。

而如果要滿足愛和歸屬感的需求，還得先想想,，為什么“沒房免談”成了越來越多丈母娘對未來女婿一票否決的鐵律,？

可憐天下父母心，沒有自己的房子,，意味著未來生活很可能要受苦,。這種苦既包括要?？捶繓|臉色,，動(dòng)輒搬家，或者為漲房租而急扯白臉,，還有對潛藏于房子背后的公共服務(wù)資源的考量,。

其實(shí)，“沒房免談”的背后,，顯然還有機(jī)制上的不到位,。單說租房，目前國家對承租人合法權(quán)益的保護(hù)力度不夠,，房東或中介機(jī)構(gòu)隨意上調(diào)租金,、無理克扣押金等現(xiàn)象頻出，導(dǎo)致住房租賃期限短,、房客常搬家,，可謂麻煩重重。

所以,，“要加快住房租賃市場立法,，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展”的提法,，真是極有必要。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場,，單一短效之策只治標(biāo),，按下葫蘆又浮起瓢，只有全面長效之策才治本,。重慶樓市多年的靜水流深與最近幾周的爆紅,，更讓人清晰地看到,，監(jiān)管層略有松動(dòng)或者只是有松動(dòng)的蛛絲馬跡，很快就有人瘋狂起來,，而且這種瘋狂極易傳染至周邊的焦慮人群,。

因此，房市調(diào)控的定力與能力,，不可或缺,；基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，也亟待補(bǔ)上,。

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