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2月21日,，中央公布了一份重磅文件：《關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》,，《意見》提出，要加強街區(qū)的規(guī)劃和建設(shè),，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū),，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化,，解決交通路網(wǎng)布局問題,，促進土地節(jié)約利用。
其中,，“原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū),，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”這句話，引發(fā)熱烈討論,。已建成小區(qū)誰有權(quán)決定開放,？今后沒有封閉式小區(qū)，是否意味著小區(qū)不再有物業(yè),？小區(qū)開放后安全如何保證,？小區(qū)打開之后，有沒有什么配套措施來保障大家的權(quán)利,？對于這一系列的問題,，看看專家怎么說。而對于拆除圍墻是否違反《物權(quán)法》,，最高法相關(guān)人員今天上午也進行了回應(yīng),。
1,、打開小區(qū)是拍腦袋之舉？
對于中央的這份《意見》,，有質(zhì)疑者認為在執(zhí)行的過程中會遇到很大阻力,，這是不是拍腦袋之舉？為什么現(xiàn)在這個時候提出要拆除小區(qū)的圍墻,？實際上,，出臺這一文件的背景是經(jīng)過37年發(fā)展，中國城市日新月異,，但問題也不少,，尤其是各種“城市病”，必須得治,，刻不容緩,。
以北京為例，堵車已經(jīng)成為十分嚴重的問題,。城市規(guī)劃專家說,，其實北京的道路寬度并不比國際上其他大城市窄，甚至要更寬,，但擁堵的很大一個原因,，就是城市支路等毛細血管不通暢，道路微循環(huán)不好,。
此前在網(wǎng)絡(luò)上流傳的一張照片也顯示,，從距離地面5公里的高度俯瞰巴黎、華盛頓,、東京，能看到蛛網(wǎng)一般密布的干路支路,，而北京地區(qū)只看得到成片的大院,、小區(qū)和稀疏的城市道路。
國家發(fā)改委綜合運輸研究所宏觀城市交通室主任程世東表示,，西方國家城市發(fā)展一直是小街區(qū),，路網(wǎng)密，不會像我們一些城市經(jīng)常出現(xiàn)交通毛細血管堵塞的情況,，
而封閉式的大院或小區(qū)不僅割裂了路網(wǎng)交通,，而且從多個方面影響了城市生活。專家說,，大部分生活性的街道上,，應(yīng)該有更良好的關(guān)系。人走在街道上,，有一些小商店,，有怡人的環(huán)境,、步行空間、綠帶,、休憩場所等,，會讓人很舒服。而如果走在一條街上,，旁邊只是圍墻,，你就會覺得這條路很長。
從這個角度講,，打開小區(qū)的決定恰逢其時,，并非拍腦袋之舉，因為在中央看來,，封閉小區(qū)是造成當前城市病的一大病因,。
2、打開小區(qū)違反《物權(quán)法》,？
既然打開小區(qū)是為了解決城市病,，讓城市更加宜居，那么問題來了,，誰有權(quán)打開小區(qū),？畢竟，小區(qū)是否打開涉及到業(yè)主的利益,，在《物權(quán)法》已經(jīng)出臺的背景下,，業(yè)主的權(quán)益如何得到尊重？北京市房協(xié)秘書長陳志認為,，對于已有小區(qū)是否開放,，應(yīng)該充分尊重小區(qū)土地的使用權(quán)人——業(yè)主的權(quán)利。
陳志說,，一個小區(qū)使用的土地,，無論是小區(qū)內(nèi)建設(shè)道路、綠地,，還是建設(shè)住宅樓的土地,，都先是開發(fā)商從政府手中獲得使用權(quán)，建設(shè)完成后出售給業(yè)主,，而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個購房的業(yè)主“頭上”,。同時，《物權(quán)法》中規(guī)定,，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的,，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。因此,，對于已有的小區(qū)來說,，是否開放,，應(yīng)該由業(yè)主共同決定。
北京大學法學院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說,，意見中提到的已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開,，用了“逐步”一詞。他認為可以選擇住宅小區(qū)土地使用權(quán)70年到期時再變更,，或小區(qū)住宅樓已經(jīng)無法居住需重建時再變更,。
中國政法大學教授王衛(wèi)國認為，政府的出發(fā)點是好的,，但推行時應(yīng)尊重大家意愿和需求,。王衛(wèi)國表示，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的,，從產(chǎn)權(quán)來講屬于小區(qū)業(yè)主,，按照物權(quán)法的規(guī)定，住宅小區(qū)的土地使用權(quán)是屬于小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的共有,，這些道路不只有通行功能,，還有小區(qū)業(yè)主停車等其他很多功能。此外,，完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題,，政府不能強行推行，要尊重《物權(quán)法》,。
從專家的觀點來看,，在依法治國的背景下，要打開已建成小區(qū)需要充分尊重業(yè)主的權(quán)利,，在充分協(xié)商的背景之下,，才能逐步打開，這應(yīng)該是大概率事件,。
最高人民法院民一庭庭長程新文23日上午在回答“拆小區(qū)圍墻是否違背物權(quán)法”的提問時表示,，目前，黨中央,、國務(wù)院提出的這一《意見》屬于黨和國家政策層面的問題，涉及包括業(yè)主在內(nèi)有關(guān)主體的權(quán)益保障,，還有一個通過立法實現(xiàn)法治化的過程,。這也就是說，具體如何執(zhí)行還需要通過立法來落實,。
3,、開放使用小區(qū)道路如何補償？
如果業(yè)主同意打開小區(qū),，將小區(qū)道路變?yōu)楣驳缆?，會有補償嗎,？中國政法大學教授王衛(wèi)國認為，從法律上講,，政府要協(xié)商推進,，比如與小區(qū)業(yè)主大會進行必要協(xié)商，還要進行補償,。
同時,，要區(qū)別對待，不能一刀切,，“在一些地方道路非常稀缺的情況下,，要與小區(qū)業(yè)主等各方進行協(xié)調(diào)；對于有些小區(qū)根本不存在這方面的需求,，圍墻打開對于緩解交通沒有實質(zhì)性的意義,，反而增加了安全隱患，就應(yīng)保證小區(qū)內(nèi)道路的生活功能,，以及業(yè)主寧靜和安全的需求”,。
此外，對于單位大院,，王衛(wèi)國表示,，比住宅小區(qū)的問題要簡單一些，很多是國有單位,，但也有一些企業(yè)單位,，因此也不能一概而論。
這里面的關(guān)鍵問題是土地使用權(quán),，它包括兩類,，劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)。國有企業(yè)通常屬于劃撥土地使用權(quán),，而企業(yè)單位還要看看是劃撥土地使用權(quán)還是出讓土地使用權(quán),。
王衛(wèi)國表示，劃撥土地使用權(quán)是無償取得的,，這個使用權(quán)政府可隨時收回,，只要適當補償即可；對于出讓土地使用權(quán),，政府強制收回時必須是出于公共利益的需要,，收回中還需要論證，并進行補償,。補償包括退回土地使用權(quán)剩余年限的土地出讓金,、給小區(qū)居民帶來不便的補償、道路建設(shè)成本，以及由此給居民帶來不便進行的補救措施,，包括如噪音,、污染等一系列問題，都要統(tǒng)籌進行,。
4,、街區(qū)化后小區(qū)物業(yè)將被取消？
如果沒有了小區(qū),，沒有了小區(qū)內(nèi)的道路和綠地,，那是否還需要物業(yè)？是否還要交物業(yè)費,？
對此,，北京大學法學院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，所謂物業(yè),，是負責小區(qū)的公共設(shè)施和共有部位的維護,。一棟樓內(nèi)的樓道、電梯,、二次供水等都是公共部位和共有設(shè)施,，也是需要維護的。所以將來也會劃定公共部位和共有設(shè)施,，只是按照屆時的規(guī)劃來確定,。
“物業(yè)的本質(zhì)不會變，只是管理服務(wù)的方式會有所變化,?！睒墙úㄕf，因此物業(yè)公司不會消失,，業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù),，只是服務(wù)形式的變化，如過去是一個小區(qū)封閉起來,，門口有保安值守,，將來物業(yè)的保安則可能是在樓門口來值守，而開放后的道路上則由警察來巡邏,。
5,、圍墻打開怎么保障小區(qū)安全？
推行街區(qū)制后,，很多人擔心,，以后小區(qū)的物業(yè)如何管理？小區(qū)的安全隱患是不是會增加,？中國人民公安大學治安學院教授王太元認為，小區(qū)的治安并不僅僅是靠封閉來解決,，封閉也不能解決安全問題,，要靠管理和防范等多個方面,，如加強巡邏、守護等多種措施加強治安,。實行街區(qū)制,，也不意味著治安就會有問題。比如南方一些城市的騎樓,，就是典型的街區(qū)制,，居民們往來密切，鄰里關(guān)系融洽,，并沒有因此而出現(xiàn)治安惡化的問題,。
小區(qū)打開后，通行車輛多了,，噪音問題如何解決,，是否會擾民？王太元認為,，首先要看擾民到什么程度,，通過調(diào)查研究，判斷通行之后是否安裝隔音墻,，對于不同的問題,。包括噪音，涉及的問題都要制定具體的,、有針對性的措施進行解決,，不能一刀切。
6,、學區(qū)房劃分是否會受街區(qū)影響,？
現(xiàn)在很多人買房，都會考慮所屬小區(qū)的房子是否屬于學區(qū)房,，小區(qū)打開了,，學區(qū)房還會存在嗎？對此,，中國教育科學研究院研究員儲朝暉分析說：“街道和小區(qū),，是過去學區(qū)如何劃分主要考慮的一個重要因素。未來小區(qū)打開后,，如果不改變街道的管轄,，應(yīng)該不會有太大的直接影響，如果打開后改變街區(qū)的管轄,，可能會影響到學區(qū)房”,。
儲朝暉認為，對于學區(qū)房應(yīng)總體考慮，一方面,，一個好學校是長期積累起來的,，周圍居民也較為穩(wěn)定，除了新建小區(qū),，要改變是一個長期的過程,，不會出現(xiàn)劇烈的變化,；另一方面,，學區(qū)房從推動教育均衡來說，屬于浮在水面上的“浮標”,，顯示水位在哪里,，但不要把目標盯著浮標，實際問題是教育均衡問題,，這個問題解決之后浮標自然會往下降,，“學區(qū)房只是浮標，如果水位改變,，浮標高低也會改變,。水位就是指房子的價值”。
儲朝暉表示,，作為城市社區(qū)管理,，從長期發(fā)展來看，從公共資源提供上應(yīng)該注重公平,、均衡,，公共服務(wù)職能應(yīng)由政府整體考慮，而不是根據(jù)社區(qū)和周圍單位部門過多掛鉤,。
延伸閱讀
打開小區(qū)需要配套 單位大院要做表率
打開小區(qū)有很多好處,，對于治理城市病有幫助，但在打開的過程中,，難免會帶來新的問題,。如何解決這些問題？對此,，專家認為這需要出臺一些配套措施,。
首先，推行街區(qū)制要有“軟件”支撐,。這里說的“軟件”主要是權(quán)益的劃分,，《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,、綠地,、用于停放汽車的車位等,，都屬于業(yè)主共有。未來,，街區(qū)的道路,、綠地、停車位的所有權(quán),、使用權(quán)、收益權(quán)如何分配,，還需要在法律上有明確規(guī)定和細分,，絕對不可以是一個糊涂賬。
其次,，推行街區(qū)制還得有“硬件”保障,。解決好停車問題、物業(yè)管理問題,、環(huán)境問題,、住宅區(qū)內(nèi)公共空間等問題，是實現(xiàn)住宅街區(qū)化的前提,。
再次,，既然打開小區(qū)涉及到業(yè)主的切身利益，在打開的過程中應(yīng)該保障業(yè)主的參與權(quán)和話語權(quán),，要經(jīng)過充分協(xié)商才能打開,，不能倉促行事。對于新建的非封閉小區(qū),，相關(guān)權(quán)益如何劃分要充分告知買房者,。
最后，街區(qū)制的推行還需要一些單位做表率,。當前,，街區(qū)制的推行仍面臨一些問題，尤其是人們的思想觀念誤區(qū)需進一步疏通,，需要一些單位大院率先垂范,、引領(lǐng)，加快開放步伐,。這一點,，中央的《意見》已經(jīng)明確，“單位大院要逐步打開”,，開放封閉小區(qū)從一些單位大院開始,，才有利于未來街區(qū)制的順利推行。
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