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2月21日,，中央公布了一份重磅文件：《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》,，《意見(jiàn)》提出,，要加強(qiáng)街區(qū)的規(guī)劃和建設(shè),，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū),，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi),，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題,，促進(jìn)土地節(jié)約利用,。
其中，“原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū),，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)”這句話,，引發(fā)熱烈討論。已建成小區(qū)誰(shuí)有權(quán)決定開(kāi)放,？今后沒(méi)有封閉式小區(qū),，是否意味著小區(qū)不再有物業(yè)？小區(qū)開(kāi)放后安全如何保證？小區(qū)打開(kāi)之后,，有沒(méi)有什么配套措施來(lái)保障大家的權(quán)利,？對(duì)于這一系列的問(wèn)題，看看專(zhuān)家怎么說(shuō),。而對(duì)于拆除圍墻是否違反《物權(quán)法》,，最高法相關(guān)人員今天上午也進(jìn)行了回應(yīng)。
1,、打開(kāi)小區(qū)是拍腦袋之舉,？
對(duì)于中央的這份《意見(jiàn)》，有質(zhì)疑者認(rèn)為在執(zhí)行的過(guò)程中會(huì)遇到很大阻力,，這是不是拍腦袋之舉,？為什么現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候提出要拆除小區(qū)的圍墻？實(shí)際上,，出臺(tái)這一文件的背景是經(jīng)過(guò)37年發(fā)展,，中國(guó)城市日新月異，但問(wèn)題也不少,，尤其是各種“城市病”,，必須得治,，刻不容緩,。
以北京為例，堵車(chē)已經(jīng)成為十分嚴(yán)重的問(wèn)題,。城市規(guī)劃專(zhuān)家說(shuō),，其實(shí)北京的道路寬度并不比國(guó)際上其他大城市窄，甚至要更寬,，但擁堵的很大一個(gè)原因,，就是城市支路等毛細(xì)血管不通暢，道路微循環(huán)不好,。
此前在網(wǎng)絡(luò)上流傳的一張照片也顯示,，從距離地面5公里的高度俯瞰巴黎、華盛頓,、東京,，能看到蛛網(wǎng)一般密布的干路支路，而北京地區(qū)只看得到成片的大院,、小區(qū)和稀疏的城市道路,。
國(guó)家發(fā)改委綜合運(yùn)輸研究所宏觀城市交通室主任程世東表示，西方國(guó)家城市發(fā)展一直是小街區(qū),，路網(wǎng)密,，不會(huì)像我們一些城市經(jīng)常出現(xiàn)交通毛細(xì)血管堵塞的情況，
而封閉式的大院或小區(qū)不僅割裂了路網(wǎng)交通，而且從多個(gè)方面影響了城市生活,。專(zhuān)家說(shuō),，大部分生活性的街道上，應(yīng)該有更良好的關(guān)系,。人走在街道上,，有一些小商店，有怡人的環(huán)境,、步行空間,、綠帶、休憩場(chǎng)所等,，會(huì)讓人很舒服,。而如果走在一條街上，旁邊只是圍墻,，你就會(huì)覺(jué)得這條路很長(zhǎng),。
從這個(gè)角度講，打開(kāi)小區(qū)的決定恰逢其時(shí),，并非拍腦袋之舉,，因?yàn)樵谥醒肟磥?lái)，封閉小區(qū)是造成當(dāng)前城市病的一大病因,。
2,、打開(kāi)小區(qū)違反《物權(quán)法》？
既然打開(kāi)小區(qū)是為了解決城市病,，讓城市更加宜居,，那么問(wèn)題來(lái)了，誰(shuí)有權(quán)打開(kāi)小區(qū),？畢竟,，小區(qū)是否打開(kāi)涉及到業(yè)主的利益，在《物權(quán)法》已經(jīng)出臺(tái)的背景下,，業(yè)主的權(quán)益如何得到尊重,？北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，對(duì)于已有小區(qū)是否開(kāi)放,，應(yīng)該充分尊重小區(qū)土地的使用權(quán)人——業(yè)主的權(quán)利,。
陳志說(shuō)，一個(gè)小區(qū)使用的土地,，無(wú)論是小區(qū)內(nèi)建設(shè)道路,、綠地，還是建設(shè)住宅樓的土地,，都先是開(kāi)發(fā)商從政府手中獲得使用權(quán),，建設(shè)完成后出售給業(yè)主,，而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個(gè)購(gòu)房的業(yè)主“頭上”。同時(shí),，《物權(quán)法》中規(guī)定,，小區(qū)道路如果沒(méi)有明確規(guī)定屬于市政道路的，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主,。因此,，對(duì)于已有的小區(qū)來(lái)說(shuō)，是否開(kāi)放,，應(yīng)該由業(yè)主共同決定,。
北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)，意見(jiàn)中提到的已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi),，用了“逐步”一詞,。他認(rèn)為可以選擇住宅小區(qū)土地使用權(quán)70年到期時(shí)再變更，或小區(qū)住宅樓已經(jīng)無(wú)法居住需重建時(shí)再變更,。
中國(guó)政法大學(xué)教授王衛(wèi)國(guó)認(rèn)為,，政府的出發(fā)點(diǎn)是好的，但推行時(shí)應(yīng)尊重大家意愿和需求,。王衛(wèi)國(guó)表示,，小區(qū)道路如果沒(méi)有明確規(guī)定屬于市政道路的，從產(chǎn)權(quán)來(lái)講屬于小區(qū)業(yè)主,，按照物權(quán)法的規(guī)定,，住宅小區(qū)的土地使用權(quán)是屬于小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的共有，這些道路不只有通行功能,，還有小區(qū)業(yè)主停車(chē)等其他很多功能,。此外，完全打開(kāi)也涉及安全和民眾觀念等問(wèn)題,，政府不能強(qiáng)行推行，要尊重《物權(quán)法》,。
從專(zhuān)家的觀點(diǎn)來(lái)看,，在依法治國(guó)的背景下，要打開(kāi)已建成小區(qū)需要充分尊重業(yè)主的權(quán)利,，在充分協(xié)商的背景之下,，才能逐步打開(kāi)，這應(yīng)該是大概率事件,。
最高人民法院民一庭庭長(zhǎng)程新文23日上午在回答“拆小區(qū)圍墻是否違背物權(quán)法”的提問(wèn)時(shí)表示,，目前，黨中央,、國(guó)務(wù)院提出的這一《意見(jiàn)》屬于黨和國(guó)家政策層面的問(wèn)題,，涉及包括業(yè)主在內(nèi)有關(guān)主體的權(quán)益保障，還有一個(gè)通過(guò)立法實(shí)現(xiàn)法治化的過(guò)程。這也就是說(shuō),，具體如何執(zhí)行還需要通過(guò)立法來(lái)落實(shí),。
3、開(kāi)放使用小區(qū)道路如何補(bǔ)償,？
如果業(yè)主同意打開(kāi)小區(qū),，將小區(qū)道路變?yōu)楣驳缆罚瑫?huì)有補(bǔ)償嗎,？中國(guó)政法大學(xué)教授王衛(wèi)國(guó)認(rèn)為,，從法律上講，政府要協(xié)商推進(jìn),，比如與小區(qū)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行必要協(xié)商,，還要進(jìn)行補(bǔ)償。
同時(shí),，要區(qū)別對(duì)待,，不能一刀切，“在一些地方道路非常稀缺的情況下,，要與小區(qū)業(yè)主等各方進(jìn)行協(xié)調(diào),；對(duì)于有些小區(qū)根本不存在這方面的需求，圍墻打開(kāi)對(duì)于緩解交通沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的意義,，反而增加了安全隱患,，就應(yīng)保證小區(qū)內(nèi)道路的生活功能，以及業(yè)主寧?kù)o和安全的需求”,。
此外,，對(duì)于單位大院，王衛(wèi)國(guó)表示,，比住宅小區(qū)的問(wèn)題要簡(jiǎn)單一些,，很多是國(guó)有單位，但也有一些企業(yè)單位,，因此也不能一概而論,。
這里面的關(guān)鍵問(wèn)題是土地使用權(quán)，它包括兩類(lèi),，劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán),。國(guó)有企業(yè)通常屬于劃撥土地使用權(quán)，而企業(yè)單位還要看看是劃撥土地使用權(quán)還是出讓土地使用權(quán),。
王衛(wèi)國(guó)表示,，劃撥土地使用權(quán)是無(wú)償取得的，這個(gè)使用權(quán)政府可隨時(shí)收回,，只要適當(dāng)補(bǔ)償即可,；對(duì)于出讓土地使用權(quán),，政府強(qiáng)制收回時(shí)必須是出于公共利益的需要，收回中還需要論證,，并進(jìn)行補(bǔ)償,。補(bǔ)償包括退回土地使用權(quán)剩余年限的土地出讓金、給小區(qū)居民帶來(lái)不便的補(bǔ)償,、道路建設(shè)成本,，以及由此給居民帶來(lái)不便進(jìn)行的補(bǔ)救措施，包括如噪音,、污染等一系列問(wèn)題,，都要統(tǒng)籌進(jìn)行。
4,、街區(qū)化后小區(qū)物業(yè)將被取消,？
如果沒(méi)有了小區(qū)，沒(méi)有了小區(qū)內(nèi)的道路和綠地,，那是否還需要物業(yè),？是否還要交物業(yè)費(fèi)？
對(duì)此,，北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō),，所謂物業(yè)，是負(fù)責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施和共有部位的維護(hù),。一棟樓內(nèi)的樓道,、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設(shè)施,，也是需要維護(hù)的,。所以將來(lái)也會(huì)劃定公共部位和共有設(shè)施，只是按照屆時(shí)的規(guī)劃來(lái)確定,。
“物業(yè)的本質(zhì)不會(huì)變,，只是管理服務(wù)的方式會(huì)有所變化?！睒墙úㄕf(shuō),，因此物業(yè)公司不會(huì)消失，業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù),，只是服務(wù)形式的變化，如過(guò)去是一個(gè)小區(qū)封閉起來(lái),，門(mén)口有保安值守,，將來(lái)物業(yè)的保安則可能是在樓門(mén)口來(lái)值守，而開(kāi)放后的道路上則由警察來(lái)巡邏,。
5,、圍墻打開(kāi)怎么保障小區(qū)安全,？
推行街區(qū)制后，很多人擔(dān)心,，以后小區(qū)的物業(yè)如何管理,？小區(qū)的安全隱患是不是會(huì)增加？中國(guó)人民公安大學(xué)治安學(xué)院教授王太元認(rèn)為,，小區(qū)的治安并不僅僅是靠封閉來(lái)解決,，封閉也不能解決安全問(wèn)題，要靠管理和防范等多個(gè)方面,，如加強(qiáng)巡邏,、守護(hù)等多種措施加強(qiáng)治安。實(shí)行街區(qū)制,，也不意味著治安就會(huì)有問(wèn)題,。比如南方一些城市的騎樓，就是典型的街區(qū)制,，居民們往來(lái)密切,，鄰里關(guān)系融洽，并沒(méi)有因此而出現(xiàn)治安惡化的問(wèn)題,。
小區(qū)打開(kāi)后,，通行車(chē)輛多了，噪音問(wèn)題如何解決,，是否會(huì)擾民,？王太元認(rèn)為，首先要看擾民到什么程度,，通過(guò)調(diào)查研究,，判斷通行之后是否安裝隔音墻，對(duì)于不同的問(wèn)題,。包括噪音,，涉及的問(wèn)題都要制定具體的、有針對(duì)性的措施進(jìn)行解決,，不能一刀切,。
6、學(xué)區(qū)房劃分是否會(huì)受街區(qū)影響,？
現(xiàn)在很多人買(mǎi)房,，都會(huì)考慮所屬小區(qū)的房子是否屬于學(xué)區(qū)房，小區(qū)打開(kāi)了,，學(xué)區(qū)房還會(huì)存在嗎,？對(duì)此，中國(guó)教育科學(xué)研究院研究員儲(chǔ)朝暉分析說(shuō)：“街道和小區(qū),，是過(guò)去學(xué)區(qū)如何劃分主要考慮的一個(gè)重要因素,。未來(lái)小區(qū)打開(kāi)后,，如果不改變街道的管轄，應(yīng)該不會(huì)有太大的直接影響,，如果打開(kāi)后改變街區(qū)的管轄,，可能會(huì)影響到學(xué)區(qū)房”。
儲(chǔ)朝暉認(rèn)為,，對(duì)于學(xué)區(qū)房應(yīng)總體考慮,，一方面，一個(gè)好學(xué)校是長(zhǎng)期積累起來(lái)的,，周?chē)用褚草^為穩(wěn)定,，除了新建小區(qū)，要改變是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程,，不會(huì)出現(xiàn)劇烈的變化,；另一方面，學(xué)區(qū)房從推動(dòng)教育均衡來(lái)說(shuō),，屬于浮在水面上的“浮標(biāo)”,，顯示水位在哪里，但不要把目標(biāo)盯著浮標(biāo),，實(shí)際問(wèn)題是教育均衡問(wèn)題,，這個(gè)問(wèn)題解決之后浮標(biāo)自然會(huì)往下降，“學(xué)區(qū)房只是浮標(biāo),，如果水位改變,，浮標(biāo)高低也會(huì)改變。水位就是指房子的價(jià)值”,。
儲(chǔ)朝暉表示,，作為城市社區(qū)管理，從長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看,，從公共資源提供上應(yīng)該注重公平,、均衡，公共服務(wù)職能應(yīng)由政府整體考慮,，而不是根據(jù)社區(qū)和周?chē)鷨挝徊块T(mén)過(guò)多掛鉤,。
延伸閱讀
打開(kāi)小區(qū)需要配套 單位大院要做表率
打開(kāi)小區(qū)有很多好處，對(duì)于治理城市病有幫助,，但在打開(kāi)的過(guò)程中,，難免會(huì)帶來(lái)新的問(wèn)題。如何解決這些問(wèn)題,？對(duì)此,，專(zhuān)家認(rèn)為這需要出臺(tái)一些配套措施。
首先,，推行街區(qū)制要有“軟件”支撐,。這里說(shuō)的“軟件”主要是權(quán)益的劃分，《物權(quán)法》規(guī)定,，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,、綠地、用于停放汽車(chē)的車(chē)位等,，都屬于業(yè)主共有,。未來(lái)，街區(qū)的道路,、綠地,、停車(chē)位的所有權(quán)、使用權(quán),、收益權(quán)如何分配,，還需要在法律上有明確規(guī)定和細(xì)分，絕對(duì)不可以是一個(gè)糊涂賬,。
其次,，推行街區(qū)制還得有“硬件”保障。解決好停車(chē)問(wèn)題,、物業(yè)管理問(wèn)題,、環(huán)境問(wèn)題、住宅區(qū)內(nèi)公共空間等問(wèn)題,，是實(shí)現(xiàn)住宅街區(qū)化的前提,。
再次，既然打開(kāi)小區(qū)涉及到業(yè)主的切身利益,，在打開(kāi)的過(guò)程中應(yīng)該保障業(yè)主的參與權(quán)和話語(yǔ)權(quán),，要經(jīng)過(guò)充分協(xié)商才能打開(kāi)，不能倉(cāng)促行事,。對(duì)于新建的非封閉小區(qū),，相關(guān)權(quán)益如何劃分要充分告知買(mǎi)房者。
最后,，街區(qū)制的推行還需要一些單位做表率,。當(dāng)前，街區(qū)制的推行仍面臨一些問(wèn)題,，尤其是人們的思想觀念誤區(qū)需進(jìn)一步疏通,，需要一些單位大院率先垂范、引領(lǐng),，加快開(kāi)放步伐,。這一點(diǎn)，中央的《意見(jiàn)》已經(jīng)明確,，“單位大院要逐步打開(kāi)”,，開(kāi)放封閉小區(qū)從一些單位大院開(kāi)始,，才有利于未來(lái)街區(qū)制的順利推行。
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