2月28日,，在上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心,，市民在等待辦理房產(chǎn)交易手續(xù),。連日來,，前往上海部分房地產(chǎn)交易中心咨詢,、辦理二手房交易過戶手續(xù)的市民明顯增多,。徐程/攝（新華社發(fā)）

原標(biāo)題：“2·19契稅新政”點(diǎn)燃上海房?jī)r(jià)火箭式上漲導(dǎo)火索

本報(bào)記者王燁捷《中國(guó)青年報(bào)》（2016年03月01日05版）

“張小姐,，您稍等一會(huì)兒,，我現(xiàn)在正在帶客戶看房，晚點(diǎn)回到電腦前,，我來給您查這套房子,。”

2月28日,，周日,，房產(chǎn)中介小王忙得不可開交。小王所供職的這家中介公司,，正是一周前因違規(guī)操作而被上海市消保委點(diǎn)名的鏈家地產(chǎn),。他告訴記者，消保委點(diǎn)名實(shí)際上并沒對(duì)生意帶來多大影響,，“現(xiàn)在是最旺的時(shí)候,，我們門店多，買房,、賣房還是會(huì)找我們”,。

老人欲賣房養(yǎng)老，年輕人“買不到房,，不賣房”

當(dāng)天,，中國(guó)青年報(bào)記者走訪中注意到，上海街頭巷尾,、公交車站,、地鐵站內(nèi)，頭發(fā)花白的老人和衣著時(shí)髦的年輕人,，都不約而同地談起了房?jī)r(jià),。

幾個(gè)結(jié)伴出行的老人，正在討論趁著高點(diǎn)把房子賣了套現(xiàn)住進(jìn)養(yǎng)老院,?！拔业姆孔泳退銙斓忘c(diǎn)，400萬(wàn)元到手,，住進(jìn)養(yǎng)老院,，每月6000元算高級(jí)房了，能住55年,！”一名62歲的老人告訴記者,，賣房住養(yǎng)老院,，如今對(duì)她來說是“最佳選擇”，“以后日子過得太舒服了,?！?/p>

她身邊的幾個(gè)老人都有這樣的計(jì)劃。他們說,，3月打算看看行情把房子賣了,，“月初去挑一個(gè)好一些的養(yǎng)老院，等月底（房子）價(jià)格差不多就賣了”,。

年輕一些的人,，則打算換房。

供職于上海一家國(guó)企的小陸因?yàn)榇蛩闵?，想用現(xiàn)在內(nèi)環(huán)內(nèi)一套兩室一廳的住宅置換一套大戶型,。“原來144平方米以上的房子要加3%的稅,，現(xiàn)在打?qū)φ?。是時(shí)候可以換大戶型了?！毙￡懜嬖V記者,，自己從2月19日新政出臺(tái)后開始看房，卻至今未能成功“下定”,，“每次看中房子了,，準(zhǔn)備下定金了，對(duì)方就提價(jià)了,?！毙￡懽约簰煸谥薪樘幋鄣哪翘變墒乙粡d也只能“待售”，“我要是賣出去了,，一會(huì)兒價(jià)錢漲上來了,，我又買不了大戶型了?！?/p>

中國(guó)青年報(bào)記者注意到,，上海此輪房?jī)r(jià)上漲，與“2·19契稅新政”的出臺(tái)不無(wú)關(guān)系,。此前，財(cái)政部等三部委為促進(jìn)市場(chǎng)交易出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》,。根據(jù)該通知，在契稅方面,，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭（家庭成員范圍包括購(gòu)房人,、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房,，且面積為90平方米及以下的，減按1%稅率征收契稅,；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅,，該政策在一線城市適用,。

上海市地稅局解釋，以往只有被認(rèn)定為“普通住房”才能享受契稅優(yōu)惠,，而新政取消了“普通住房”限制,，只要符合面積規(guī)定，都可以享受契稅優(yōu)惠,。

這一政策出臺(tái)一個(gè)多星期后，有關(guān)“房?jī)r(jià)暴漲”的新聞陸續(xù)出現(xiàn),，其中最為引人注目的是一財(cái)網(wǎng)于2月21日發(fā)布的一則名為《上海352套千萬(wàn)級(jí)新房一天被搶光，一線城市房?jī)r(jià)波動(dòng)快到按周計(jì)》,。

2月22日，中國(guó)青年報(bào)記者在一家中介機(jī)構(gòu)看到,，上海浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)一套162平方米的三居掛牌售價(jià)980萬(wàn)元。據(jù)中原地產(chǎn)李經(jīng)理介紹,，春節(jié)前，這套房子的房東掛880萬(wàn)元未能售出,，2月19日新政公布后，房東來電調(diào)價(jià)100萬(wàn)元,。

即便調(diào)價(jià)100萬(wàn)元,，與該小區(qū)其他掛牌房產(chǎn)售價(jià)相比，李經(jīng)理認(rèn)為“還是適中”,。當(dāng)中介當(dāng)著記者的面致電房東時(shí)，對(duì)方卻回答,，“暫時(shí)先不賣了”，原因是,，這名房東想要置換更大的房型，對(duì)方賣家“暫時(shí)沒想好價(jià)錢”,。

新房再現(xiàn)“捂盤惜售”

二手房市場(chǎng)“買不到,，就不賣”,，一手房的情況又怎么樣呢？

中國(guó)青年報(bào)記者走訪了上海浦東3處在售的一手樓盤,，除了1處開發(fā)商僅剩一套房產(chǎn)可以出售，另外兩處開發(fā)商均表示“暫時(shí)不開盤,，3月份再說”。

浦東新區(qū)浦明路浦江海景公寓,，目前僅剩一套213平方米的大戶型在售，這套房子春節(jié)前在搜房網(wǎng)發(fā)布的售價(jià)是1100萬(wàn)元,，但記者實(shí)地走訪后，售樓經(jīng)理透露,，這套房子目前售價(jià)1500萬(wàn)元,，“不還價(jià)”,。

同樣在浦明路，另有一處由九龍倉(cāng)集團(tuán)開發(fā)的濱江壹十八小區(qū)在售,。這里的房源相對(duì)高端，從257平方米至356平方米不等,。售樓處告訴記者,，這里即將銷售的是二期房源，預(yù)計(jì)3月中下旬開盤,，開盤均價(jià)可能在每平方米8萬(wàn)元至9萬(wàn)元左右,。去年下半年，這里的房子銷售均價(jià)大約每平方米7.3萬(wàn)元左右,。以可能的開盤均價(jià)每平方米8.5萬(wàn)元計(jì)算，短短半年,，這里漲幅超過16%。

位于浦東星河灣附近的陸家嘴·錦繡前城公寓,，是記者探訪的樓盤中漲幅最大的一處。售樓小姐告訴記者,，二期房源尚未開盤,，開盤后將售出90,、91、92,、93號(hào)四幢公寓，如果想要購(gòu)買這里最熱門的188平方米四居房產(chǎn),，購(gòu)房者需要準(zhǔn)備1300萬(wàn)元，“不打折,，兩周內(nèi)付清全款,，2018年3月交房”,。

售樓小姐告訴記者，上述4幢公寓是該樓盤僅剩的4幢可售住宅,，其余所有公寓已經(jīng)全部售罄。

中國(guó)青年報(bào)記者查詢上海市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站發(fā)現(xiàn),，該樓盤除80,、81、83,、85號(hào)四幢公寓已經(jīng)顯示“售完”狀態(tài)外，其余20幢樓均在網(wǎng)上處于“可售”狀態(tài),。已售完房屋均價(jià)在每平方米5.63萬(wàn)元至6.4萬(wàn)元，而售樓處稱即將開盤的房屋均價(jià)顯示為每平方米5.96萬(wàn)元至7.13萬(wàn)元,，漲幅超過11%。

一名長(zhǎng)期關(guān)注該樓盤的購(gòu)房者告訴記者,，這里188平方米的四居此前售價(jià)大約為960萬(wàn)元一套,，如果按照售樓小姐所稱的1300萬(wàn)元來看,，這一戶型的漲幅高達(dá)35%。

 二手房“獅子大開口”,，大戶型“稀缺”預(yù)期強(qiáng)烈

與一手房可以預(yù)期的,、相對(duì)穩(wěn)定的漲價(jià)相比,，二手房市場(chǎng)價(jià)格用“群魔亂舞”來形容一點(diǎn)不為過,。

“你自己過來看。還有人掛2000萬(wàn)元的,。”2月22日,，鏈家地產(chǎn)羅經(jīng)理直接把自己專用的電腦系統(tǒng)給記者看。上海浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)一套房本面積為180平方米的頂層復(fù)式送花園戶型,，業(yè)主報(bào)價(jià)2000萬(wàn)元,，每平方米均價(jià)高達(dá)11萬(wàn)元；而彼時(shí),，同小區(qū)220平方米的大平層,，報(bào)價(jià)1200萬(wàn)元，每平方米均價(jià)5.4萬(wàn)元，162平方米的三居報(bào)價(jià)980萬(wàn)元,，每平方米均價(jià)6萬(wàn)元左右,。

2月28日,，羅經(jīng)理再次向記者展示了該小區(qū)的房?jī)r(jià),。2000萬(wàn)元的“離譜”報(bào)價(jià)不變，另外兩套住宅也跟著“離譜”了起來——220平方米大平層報(bào)價(jià)從1200萬(wàn)元提高到了1600萬(wàn)元,，162平方米三居“暫緩出售”。

羅經(jīng)理告訴記者,，他入行時(shí)間大約3年,，去年是行情最好的一年,，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格大約漲了30%左右,，“我們的工資也從以前的每月兩三千元，漲到年薪幾十萬(wàn)元,，聽說北京那里最牛的一個(gè)人，去年掙了200萬(wàn)元業(yè)績(jī)提成”,。

今年春節(jié)過后的行情，尤其是“2·19契稅新政”出臺(tái)后這一個(gè)多星期的行情,，令中介也有些看不懂了,，“我都不好意思給買家打電話，100萬(wàn)元,、100萬(wàn)元地往上漲”,。

中國(guó)青年報(bào)記者算了一下，從1200萬(wàn)元漲至1600萬(wàn)元,，這套房產(chǎn)的報(bào)價(jià)相當(dāng)于一周之內(nèi)上漲了33%,，比近年行情最好的2015年一整年上漲的幅度還要大。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授尹伯成認(rèn)為,，造成上述房產(chǎn)價(jià)格非理性“瘋漲”的原因?qū)嶋H上并不是“2·19契稅新政”,，“契稅政策只是一個(gè)導(dǎo)火索，實(shí)際上是內(nèi)環(huán)內(nèi)大戶型稀缺預(yù)期造成的”,。

尹伯成說,，上海本身就土地稀缺，市政府近年來出臺(tái)各項(xiàng)政策遏制“豪宅”銷售，大戶型本身已經(jīng)成為“稀缺貨”,，“政府的意思,，是要先保障剛需,，但這客觀上造成了高檔大戶型的稀缺,。”

在公眾對(duì)“內(nèi)環(huán)內(nèi)大戶型”有了“稀缺”的一致判斷后,，改善型住房購(gòu)買者都將對(duì)大戶型趨之若鶩,。而契稅政策的適時(shí)調(diào)整，只是激發(fā)了一部分改善型住房需求而已,。

此外，尹伯成認(rèn)為,，房?jī)r(jià)“瘋漲”跟股市不給力也有很大關(guān)系，“錢放在股市也是跌,，不如拿出來買房”。尹伯成說,，上海房?jī)r(jià)如今的確已經(jīng)到了“高得離譜”的地步,，投資風(fēng)險(xiǎn)極大，但如果是改善型剛需,，還是應(yīng)該早買,，“在這個(gè)高價(jià)位賣掉一套房子,，再換,，還是可以的，貸款買房風(fēng)險(xiǎn)就太大了,。”

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