原標(biāo)題：一城一策去庫存確保房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展

湖北日報訊副省長曹廣晶

去庫存是中央經(jīng)濟工作會議提出的“三去一降一補”五大重點任務(wù)之一,，關(guān)系到經(jīng)濟增長,、社會穩(wěn)定、民生大計,。

今年上半年來,，北京、上海,、廣州,、深圳等地房地產(chǎn)漲勢迅猛，成為關(guān)注焦點,。房地產(chǎn)關(guān)系到民生,，關(guān)系到經(jīng)濟，關(guān)系到金融,，它是構(gòu)成整個經(jīng)濟大廈的基石,。去庫存目的,，是要促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展，要站在這個高度,，對房地產(chǎn)市場進行長遠謀劃,。

一、房地產(chǎn)去庫存最根本的目標(biāo)是確保行業(yè)健康,、平穩(wěn),、可持續(xù)發(fā)展

改革開放以來，中國城市化進程迅猛,，造就異?；馃岬姆康禺a(chǎn)市場。從上世紀(jì)90年代開始,，經(jīng)營城市理念逐漸風(fēng)行，首先營造環(huán)境,，然后推高地價,，進而推高房價。房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮,、房地產(chǎn)價格的上漲,，大大增加財政收入，為城市建設(shè)提供大量資金,。這些年城市面貌日新月異,，基礎(chǔ)設(shè)施大為改善，就是經(jīng)營城市的結(jié)果,，客觀講是房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻,。

另外，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長,，對拉動經(jīng)濟作用很大,。但凡事都有度，原則上講,，凡是能夠工業(yè)化批量生產(chǎn)的物品,，都不可能只漲不跌。盡管有些房地產(chǎn)項目地段不可復(fù)制,，但價格上漲超過合理限度,，那也不可持續(xù)。從2013年開始,，不少城市供需關(guān)系出現(xiàn)轉(zhuǎn)折,，只漲不跌神話動搖，以至于去庫存成為當(dāng)前一項重要工作,。

去庫存必須著眼于房地產(chǎn)市場長遠,、健康,、可持續(xù)發(fā)展。過去傳統(tǒng)經(jīng)營城市的思路,，也許在一段時間還管用,，但長遠看不可持續(xù)。

房地產(chǎn)是財富的基石,，在居民財富中占比很高,，是銀行貸款最主要的抵押物，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是保持房地產(chǎn)市場的健康,、有序,、可持續(xù)發(fā)展。房價暴漲暴跌,，都是極其有害的,。國外有深刻教訓(xùn)，美國的次貸危機,，最初的標(biāo)的物就是房地產(chǎn),。隨著房地產(chǎn)不斷繁榮，民眾信心膨脹,，銀行信心也膨脹,，都相信房地產(chǎn)會上漲不會下跌，提供各種優(yōu)惠把貸款貸給老百姓買房,，甚至貸給了根本沒有還款能力的購買者,。金融機構(gòu)則把這些貸款，通過資產(chǎn)證券化方式,，循環(huán)打包,，在市場上出售。杠桿率不斷加大,，接盤者根本不知道,，甚至也不想知道標(biāo)的為何物。世界上沒有只漲不跌的物品,，泡沫吹過了總是要破裂的,，當(dāng)最基礎(chǔ)的標(biāo)的物出現(xiàn)下跌，在這基礎(chǔ)上建立起來的大廈就會轟然倒塌,。違約的人多了,，銀行不能缺乏流動性，手里拿著大量的房子必須盡快變現(xiàn),。日本上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫的遭遇也一樣,。

地產(chǎn)開發(fā)貸、住房按揭貸,、政府平臺公司貸款,，以及各類企業(yè)貸款的抵押物有多少是跟房產(chǎn),、土地有關(guān)，這個比例非常驚人,。過去我們擔(dān)心房地產(chǎn)價格上漲,，今天更應(yīng)該擔(dān)心房地產(chǎn)價格下跌。泡沫一旦破裂,，銀行貸款的重要基礎(chǔ)垮了,，后果很嚴(yán)重，甚至?xí)l(fā)金融危機,，這比單個企業(yè)甚至單個行業(yè)的危機要嚴(yán)重得多,！

再次強調(diào)：調(diào)控的目標(biāo)，是保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn),、有序,、可持續(xù)發(fā)展；必須堅持的原則,，是因城施策,，一城一策；調(diào)控的主體責(zé)任者,，是各級地方政府。各地要把各類地產(chǎn)庫存包括已建成,、在建以及已售出土地情況統(tǒng)計清楚,，對未來人口增加、需求情況做科學(xué)分析預(yù)測,，在此基礎(chǔ)上有針對性地制定政策,。切忌一說去庫存，恨不得把所有的措施都加上去,，恨不得一夜之間就把庫存消化掉,，結(jié)果又炒起一個泡沫。

從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析,，目前是有效調(diào)控的合理時機,。因為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場總體供需矛盾不像前幾年那么突出，炒作空間收窄,，可預(yù)測性提高,。

目前，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控手段和可用工具比較多,。前些年,，房價持續(xù)上漲控制不住，根本原因是供需關(guān)系,。一方面有強烈的市場需求,，另一方面受18億畝的耕地紅線限制,，土地供應(yīng)有限，供需關(guān)系不能通過市場的方式自動調(diào)節(jié),，出現(xiàn)了房價猛漲,。

當(dāng)然房價高漲也是一個貨幣現(xiàn)象，十年左右時間M2（廣義貨幣）從不到20萬億元增加到超過140萬億元,，房地產(chǎn)承擔(dān)了貨幣最主要蓄水池作用,。但從2012、2013年房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)折性改變之后,，現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)市場手段增多了,，最基本的手段就是控制土地供應(yīng)閘門。政府部門可以根據(jù)市場需求關(guān)系的變化,，靈活把控土地閘門,，有序釋放土地供應(yīng)。

房地產(chǎn)有兩重屬性,，一個是市場屬性,，另一個是民生屬性，政府要為買不起房的低收入階層提供居住地方,。適時調(diào)節(jié)政府保障房和商品房的比例,，對保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展具有重要作用。市場需求高時,，多釋放保障房用地,，增加保障房供應(yīng)，抑制市場過熱,；市場需求弱時,，適當(dāng)減少保障房用地的供應(yīng)，以求市場回暖,。政府通過對供求關(guān)系的把握,，可以引導(dǎo)百姓對房地產(chǎn)的理性消費，減少投機行為,。

可以預(yù)見房地產(chǎn)市場必然出現(xiàn)分化,，我省有近七千家房地產(chǎn)商，不到1萬人就有一家房地產(chǎn)商,。房地產(chǎn)是資金密集行業(yè),，隨便弄塊地蓋房子就能賣出、賺錢的時代已經(jīng)過去,，房地產(chǎn)市場正發(fā)生深刻分化,，房地產(chǎn)商之間并購重組的浪潮顯現(xiàn)，部分規(guī)模小,、實力弱的房地產(chǎn)商甚至倒閉,。一些小的房地產(chǎn)商及時退出,，這符合市場經(jīng)濟的規(guī)律，對金融等行業(yè)的沖擊也比較小,，關(guān)鍵是要處理平穩(wěn),。

二、房地產(chǎn)調(diào)控的總原則是“一城一策”

全國房地產(chǎn)市場形勢千差萬別,，省內(nèi)各個城市情況也分化明顯,。因此，房地產(chǎn)市場調(diào)控,，絕不能一個政策管全省,，要堅持“一城一策”。

房地產(chǎn)關(guān)系到民生,，關(guān)系到經(jīng)濟,，關(guān)系到金融，是構(gòu)成經(jīng)濟大廈的基石,。要站在這個高度,，對房地產(chǎn)市場進行長遠謀劃。去庫存目的,，就是要促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展,。如果背離了這個原則，后果很嚴(yán)重,。

房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)是什么,？不是把庫存完全消化掉，適當(dāng)庫存也有必要,，沒有庫存就會出現(xiàn)前些年的狀況，房子一蓋好就開始搶,。這對企業(yè)來講是好事,，處于供不應(yīng)求狀態(tài)。但對市場來講,，對老百姓來講,，并不是好事。庫存究竟多少合適,？一個城市一個情況,，要根據(jù)自己情況判斷，政府管理者應(yīng)該心中有數(shù),。

判斷房地產(chǎn)發(fā)展趨勢,，有兩個基本要素：一是人口會不會持續(xù)增長？對外來人口有沒有吸引力,？二是經(jīng)濟前景,、財富是否持續(xù)聚集,？如果一個地方經(jīng)濟發(fā)展前景不好，企業(yè)將來有可能遷走,，老百姓收入增長預(yù)期不理想,，地方財富沒有聚集能力的話，未來房地產(chǎn)不可能增長,。

武漢市房地產(chǎn)調(diào)控有別于省內(nèi)其他城市,，主要任務(wù)還不是去庫存。從長遠看,，人口和財富集聚兩個要素,，武漢市都具備，但是房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是一樣的,，經(jīng)營城市也要把握好“度”,。從長遠來看，過高的房價會增加生活成本,，不利于城市競爭力提高,。所以房地產(chǎn)調(diào)控去庫存，“一城一策”必須要強調(diào),。

從政府角度講,，未來人口增加、經(jīng)濟增長,，不能說可以非常嚴(yán)格掌控,，但至少可以控制在預(yù)期范圍內(nèi)。也就是說,，現(xiàn)在我們有條件對房地產(chǎn)市場進行比較精準(zhǔn)調(diào)控,。最重要是調(diào)節(jié)供需關(guān)系，一是土地供應(yīng),，庫存周期超過兩年的要暫停土地供應(yīng),；二是保障房與商品房的比例?？傊耙怀且徊摺本褪亲龅叫闹杏袛?shù),，各個城市要成立專班分析本市房地產(chǎn)市場情況，調(diào)控房地產(chǎn)市場要有長遠目標(biāo),，有針對性制定政策,，避免猛踩油門、剎車,，避免大起大落,。

棚戶區(qū)改造為消化庫存提供了非常好的政策機遇。國開行、農(nóng)發(fā)行的棚戶區(qū)改造貸款利率低,，期限25年,，地方要積極爭取。今年我省棚戶區(qū)改造任務(wù)是40萬套,，住建部鼓勵貨幣化安置,，原則上不低于50%。用好棚戶區(qū)政策性貸款,，對改造舊城,、改善民生、改善城市形象,、去庫存都有大益處,，各地要積極爭取棚戶區(qū)改造的政策支持。

要用足用活公積金,。公積金貸款利率低,，我省公積金貸款的做法走在全國前列，公積金貸款資產(chǎn)證券化的做法受到了住建部表彰,。目前長沙,、南昌、武漢三個城市已打通使用公積金,，貸款政策越來越寬松,，購房、付房租和裝修都可以用公積金貸款,。除了武漢,，省內(nèi)很多城市公積金賬戶余額還很大，要想辦法把沉淀的公積金用足用活,。

要充分挖掘客戶需求,，特別是發(fā)揮常住人口和戶籍人口相差部分人口的購房潛力。這其中有很多是大學(xué)生,，未來收入有保障,；還有部分人有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，愿意從農(nóng)村搬到城里來,。要發(fā)揮金融手段在去庫存方面的作用，農(nóng)行推出的“農(nóng)民安家貸”,，實現(xiàn)精準(zhǔn)營銷,。但凡事有一個度，不要做過頭,，不要去搞零首付,，不要去搞首付貸，一時痛快，將來不可收拾,。

要切實降低房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)擔(dān),。地方政府可以在自身權(quán)力范圍內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)貛齑媲闆r,，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)適當(dāng)調(diào)整,，如減免和清理交易過程中的稅費。目前城市中的庫存主要在偏遠地方,，各級政府要加大公共設(shè)施的配套,，完善道路、交通,、綠化,、學(xué)校等設(shè)施。根據(jù)市場變化對規(guī)劃作適當(dāng)調(diào)整,，對房型結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化,，滿足老百姓實際需求。創(chuàng)造條件發(fā)展租賃市場,，要鼓勵企業(yè)把空置房產(chǎn)改造后變成租賃房,，在物業(yè)管理等方面作一些政策性規(guī)定，規(guī)范其發(fā)展,。

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