小心地產(chǎn)市場(chǎng)的“地王”盛宴——二評(píng)樓市變局

新華社記者王立彬

2016年成為“地王”之年,，但有關(guān)這些“地王”身世的市場(chǎng)信息卻有太多謎團(tuán)，太多需要質(zhì)疑,。

上半年,，全國(guó)50個(gè)主要城市冒出200余宗“地王”，堪稱有史以來(lái)高價(jià)地最密集涌現(xiàn)的半年,，其中熱點(diǎn)城市蘇州拍出27宗,、杭州25宗、合肥22宗,、南京21宗,、武漢11宗、天津14宗,。而在上一個(gè)“地王”年的2013年,，也不過(guò)拍出60宗“地王”。今年半年間,，50個(gè)主要城市土地出讓金總額首次突破萬(wàn)億元,，高達(dá)10243億元，遠(yuǎn)超去年同期的6973億元,。杭州,、蘇州、南京,、合肥成交額同比漲幅甚至超過(guò)200%,。這場(chǎng)“地王”盛宴呈現(xiàn)來(lái)勢(shì)兇猛的新特點(diǎn)，但卻在風(fēng)險(xiǎn)防范方面,，過(guò)于缺少監(jiān)管信息,。

首先要關(guān)注的是，“地王”由一線城市蔓延至二線城市,，南京,、蘇州,、合肥等2016年“地王”云集之城，也正是今年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲最迅猛的地方,。必須關(guān)注的是,，在傳統(tǒng)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系即“面粉”“面包”問(wèn)題之外，作為“和面的水”的流動(dòng)性起了多大作用,？在當(dāng)前相對(duì)寬松政策下,，部分開(kāi)發(fā)商通過(guò)融資舉債、加杠桿等方式造“地王”,，企圖以房?jī)r(jià)上漲自我解套,；在積極擴(kuò)張戰(zhàn)略下，部分企業(yè)上半年債務(wù)融資規(guī)模較大,，后續(xù)償債壓力如何舒解,？擊鼓傳花的風(fēng)險(xiǎn)如何防范？

據(jù)披露,，上半年“地王”過(guò)半為國(guó)企央企斬獲,。中國(guó)電建、葛洲壩,、招商,、華僑城、魯能,、保利等具有央企或國(guó)企背景的企業(yè)尤為突出,。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，央企國(guó)企搶“地王”與國(guó)有企業(yè)改革重組過(guò)程中爭(zhēng)取賬面好看,、掌握主導(dǎo)權(quán)密切相關(guān),。果真如此，必須直面正視,，分析引導(dǎo),，而不可聽(tīng)任“地王輪流坐，下周到我家”,。

數(shù)據(jù)顯示,，新一輪“地王”溢價(jià)率、樓面地價(jià)等創(chuàng)下新高,。219宗“地王”,，溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊有109宗，超過(guò)50%的地塊更多達(dá)167宗,。然而國(guó)土資源部6月8日通報(bào)稱,，按要求各地須對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)新高的房地產(chǎn)用地，成交確認(rèn)書簽訂后2個(gè)工作日內(nèi)上報(bào)國(guó)土資源部,。但根據(jù)異常交易地塊備案數(shù)據(jù)庫(kù),，2015年以來(lái)媒體報(bào)道的異常交易地塊，備案率僅為18%,。異常交易地塊備案制度,，是房地產(chǎn)用地市場(chǎng)管理調(diào)控,、土地市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的重要機(jī)制,。近九成異常交易身處于報(bào)備之外，市場(chǎng)信息失真程度可想而知,。

今年以來(lái),，坐擁“地王”的開(kāi)發(fā)商日子并不好過(guò)。北京累計(jì)出讓樓面價(jià)超3萬(wàn)元/平米的地塊59宗,。開(kāi)發(fā)商為拿下這些地塊,，總共花了1919.38億元，但至6月中旬銷售也只有224.8億元,?！暗赝酢北貙⒓又毓┬璧箳欤胀ㄗ≌?yīng)不足,，供應(yīng)高端化,、豪宅市場(chǎng)去化壓力劇增。目前北京很多“地王”項(xiàng)目要想上市盈利,，未來(lái)兩年房?jī)r(jià)必須要在目前基礎(chǔ)再上漲100%或更多,。這里面包含的產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)以及國(guó)有資本流失風(fēng)險(xiǎn),，不能視而不見(jiàn),。

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