對崇尚安居樂業(yè)的中國人來說,，買房子是家家戶戶的奮斗目標，是和未來,、和夢想綁在一起的溫暖目標,，但房子也越來越成為買房人經(jīng)濟上的沉重負擔,。
2016年中國樓市的波瀾讓人印象深刻，隨著各地相繼“加碼”樓市調控政策,，國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，與10月上半月比,，10月下半月新建商品住宅價格除深圳和成都2個城市繼續(xù)下降外，北京,、天津,、上海、廈門和鄭州等5個城市也由升轉降,，廣州新建商品住宅價格環(huán)比持平,。降溫已成為近期房地產(chǎn)市場的主基調。
1然而,，在追蹤樓市調控新政的效果之時,，人們同樣追問,，是什么推動了這一輪房價上漲,？
紅色警報：“買房杠桿高，買地杠桿更高”
如果說供需不平衡是導致熱點城市房價上漲的客觀原因,，那么巨額資金涌入樓市則與這輪房價迅猛上漲直接相關,。
“居民加杠桿購房和企業(yè)加杠桿購地是當前房地產(chǎn)市場過熱的主要原因?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一說,，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，去年以來一二線城市地價房價輪動上漲,，與貨幣,、信貸政策的寬松有直接關系。
從買房端看,，住房信貸寬松是樓市回暖的重要原因之一,。
據(jù)央行統(tǒng)計，今年9月末個人購房貸款余額為17.93萬億元,，同比增長33.4%,，顯示居民購房貸款增速之快。比如,，在深圳,，截至9月個人購房貸款余額已超1萬億元，相比2014年底翻了一倍,。
相比“買房端”的高杠桿,，更需警惕的是“買地端”的高杠桿。今年8月,，剛將總部從福建遷至上海的房企融信以溢價139%,，110.1億元的總價拍下上海靜安區(qū)一宗3.1萬平方米的地塊。而根據(jù)其中期業(yè)績報告顯示,，融信今年上半年的合同銷售額為132億元,。
房企兇猛拿地，巨額資金從哪里來,？
“買房子起碼還交首付,，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠從金融機構融資,?！币幻L期研究房地產(chǎn)行業(yè)的專家說。
不排除有地方政府與開發(fā)商共謀推高房價
記者從一些金融機構了解到,，按規(guī)定,，房企拍地應該拿自有資金。但近年融資普遍,，房企配資一般都在三七開,，房企自有出資占三成,，配資占七成。現(xiàn)在一些房企連自有出資部分也從金融機構解決,，房企引入銀行,、債券、理財產(chǎn)品,、信托計劃、資管計劃,、保險等資金來拍地,，已成為業(yè)內潛規(guī)則。
如此配資導致房企負債規(guī)模不斷上升,，盈利狀況下降,。據(jù)統(tǒng)計顯示，今年前三季度滬深兩市132家房地產(chǎn)企業(yè)合計營業(yè)收入為8780.5億元,，而凈利潤只有687.8億元,，平均利潤率跌至7.8%。而今年上半年,，130家房企的凈利潤率還在8.15%,，即便成交慘淡的2015年前三季度利潤率也有10.1%。
樹不能長到天上,，高杠桿必然帶來高風險,。
中國社科院學部委員、國家金融與發(fā)展實驗室理事長李揚認為,，本輪房價上漲的背后,，不排除一些地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商共謀，遲遲不肯出臺提高首付率等市場化手段,，一些地方甚至等到財政收入任務差不多完成了才出手調控,，對這一趨勢應該警惕。
值得注意的是,，一些地方和部門已開始既調控“面包”,，也監(jiān)督“面粉”。在近期調控中,，上海等地已出臺明確政策：繳付土地競買保證金,、定金及后續(xù)土地出讓價款，不得使用銀行貸款,、信托資金,、資本市場融資、資管計劃配資,、保險資金等,。不少房企已開始調整項目上市節(jié)奏,，拿地趨于謹慎。
金色誘惑：割舍不下的“地王”盛宴
各路資本涌入樓市,，土地是圍獵的對象,。2016年多地上演“地王盛宴”，成為本輪房價上漲的風向標,。
“地王”的出現(xiàn),，無形中給周邊項目帶來“坐地起價”的即期信號，更導致未來漲價預期,。在輿論炒作下引發(fā)民眾恐慌,，造成開發(fā)商待價而沽，捂盤惜售,，房價上漲勢不可擋,。
財政部數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月,，國有土地使用權出讓收入2.65萬億元,，同比增長15.2%，而去年同期降幅超過25%,。國土資源部門的數(shù)據(jù)則顯示,，今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%。這種“價增量減”意味著地賣得少了,，成交價卻更高,，凸顯地價漲幅之快。
值得警惕的是,，今年一些熱點城市地價高漲,，加大未來市場風險隱患。對于地價快速上漲,，一名房企負責人直言,，如果說房價是一日千里，地價則是一日萬里,，開發(fā)商入市要謹慎小心,。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，截至9月底,，北上廣深四大一線城市今年住宅土地樓面價同比上漲72.2%,，二線城市漲幅達到86.7%，遠超房價上漲幅度,。而據(jù)萬科最新公告,，其持續(xù)觀察的北上廣深以及杭州、南京,、武漢,、東莞,、蘇州等14個主要城市，三季度土地整體成交溢價率攀升至111%,，創(chuàng)近年來新高,。
“買地的價格越來越高，擺在開發(fā)商面前就只有一條路——房價除了上漲別無選擇,?！敝袊缈圃航?jīng)濟研究所副所長張平說，這一現(xiàn)象暴露出當前土地市場非常嚴重的壟斷性,。
“饑渴式供地”凸顯地方政府對土地財政依賴
“地王”頻出,，令房地產(chǎn)企業(yè)承壓。近期,，為攤薄風險，萬科,、綠城,、融僑等多家房地產(chǎn)公司紛紛加入高價地股權轉讓潮，樓市劇情的反轉,，暴露出拿地企業(yè)資金周轉壓力增大,。
10月中旬，信達地產(chǎn)發(fā)布公告,，宣布稀釋杭州濱江奧體地塊50%股權,，融創(chuàng)中國和濱江集團分別持股40%和10%，三方合作開發(fā)該項目,。這一今年5月123億元拍下的全國總價地王,，當時溢價率近96%。
業(yè)內人士認為,，市場預期的走低,，將導致未來一段時間“新地王”項目很難再出。但周而復始上演的“地王盛宴”背后,，一些地方政府扮演的角色引人關注,。
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華融證券首席經(jīng)濟學家伍戈說，一些地方政府既是土地市場的唯一供給者,，又是房價的最終調控者,；既是抑制房價泡沫的“剎車”，又是推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的“油門”,。近期高漲的土地出讓金及一些地方政府的“饑渴式供地”模式凸顯出對土地財政的依賴,。
幕后黑手：投資投機下的虛火
房子是給人住的，這個定位不能偏離,。
歷次房市調控的最終目的都是一個,，即“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”,。一個健康的房地產(chǎn)市場，應該讓住房回歸其居住屬性,，而不能大范圍成為投資品,。
在一段時間內，樓市幾成“股市”,。多地上演的企業(yè)和個人“炒房”熱潮背后,，不乏投資投機者的身影。
“過去浙江的投資客主要來自溫臺地區(qū),，今年則以上?？蜑橹髁Γ瑥募闻d一路買過來,，有跡可循,。”杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司副總經(jīng)理朱立東說,，外來投資客的大量涌入對杭州房價上漲起到推波助瀾的作用,。
記者近日從珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局獲知一個案例：珠海一家生意不景氣的貿易公司買了80多套房子，近期正陸續(xù)出手,。
同樣在珠海,，大量外地資本涌入本地樓市。據(jù)當?shù)刈〗ú块T數(shù)據(jù),，今年1至9月,，全市一手房市場成交量中，珠海本市居民購買占比41.8%,，珠海以外的國內其他地區(qū)居民占57.8%,，國外買家占0.33%。
一家知名房地產(chǎn)企業(yè)副總裁說,，今年開始,，他們去競拍土地，發(fā)現(xiàn)競爭對手里有了基金公司,?！斑@說明不少金融機構的資金都在往房地產(chǎn)市場投?！?/p>
有上市公司通過炒房降損扭虧保殼
有觀察樓市的人士指出,，新三板上市公司中有幾十家企業(yè)主要業(yè)務是炒房?！安簧傩氯迳鲜泄救趤淼馁Y金,，直接或間接進入了房地產(chǎn)市場。”清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說,。
據(jù)相關統(tǒng)計,，今年年初至9月底，滬深兩市共披露近60宗上市公司花費超千萬元購買土地和房產(chǎn)的計劃或方案,，總金額達到93億元,。此外，截至上半年A股有1305家上市公司投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)凈額合計5951億元,。一些公司通過出售投資性房地產(chǎn)達到降低虧損甚至是“保殼”的目的,。
泡沫的可怕，不止于泡沫本身,，更在于扭曲的價值對其他行業(yè)產(chǎn)生的“虹吸效應”,。
“如果這海量投資投機的錢投到糧食，我們就要吃不起飯,，如果投向服裝,，我們就要裸奔?！敝楹７繀f(xié)秘書長梁遠新表示,，對于吸附在磚頭上的泡沫，地方政府要加大防范風險,，避免陷入房地產(chǎn)泡沫。
灰色地帶：造假炒作推高房價預期
10月,，深圳開啟為期三個月房地產(chǎn)行業(yè)專項整治執(zhí)法行動,，發(fā)現(xiàn)不少樓盤項目存在虛假宣傳、捂盤惜售,，發(fā)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)金融公司涉嫌經(jīng)營“首付貸”業(yè)務,；上海依法查處8家違規(guī)房企、7家中介,；廣州四部門聯(lián)合出擊規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,，發(fā)布“日光盤”“地王”等消息的行為將被重罰；武漢有102家房企因違規(guī)被列入“誠信黑榜”……
記者跟隨深圳專項執(zhí)法行動,，來到“前海東岸”樓盤發(fā)現(xiàn),，該樓盤今年7月開盤當天實際成交140套，約占910套可售總房源的15.4%,，卻對外宣稱開盤當天“主推戶型兩小時勁銷90%”,。
在杭州余杭的合景天峻樓盤，今年4月房價每平方米約1.3萬元,，10月個別戶型漲到2.8萬元,。一共12棟樓分十多次開盤，每次放出有限的房源，但每次開盤房價都會上漲,。
發(fā)布虛假信息和廣告,、捏造或者散布謠言、未取得預售許可證銷售商品房,、變相收取定金預訂款,、捂盤惜售、暗中加價收費,、捆綁搭售,、“一房多賣”……這些各地曝出的不正當經(jīng)營行為，好像毒瘤侵入樓市肌體,，成為灰色地帶,，誤導市場出現(xiàn)非理性行為推高房價。
除了不合理的市場行為,，一些機構和網(wǎng)絡輿論的借勢炒作也放大熱點城市房價上漲的預期,，為房價上漲推波助瀾。
山東省住建廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長張國強說,，今年6月,，濟南東部唐冶某地塊拍出“地王”，其中最貴住宅地塊樓面價達每平方米7100元,，接近年初部分項目新房售價,。該地塊屬于低密度住宅用地，定位高檔住宅自然價格高,，但卻引發(fā)炒作,，造成民眾恐慌，抬升房價上漲預期,，隨后萬科在該地區(qū)拍下的一塊土地樓面價每平方米已接近9000元,。
重拳嚴查違規(guī)行為創(chuàng)建良好市場秩序
針對各種不合理開發(fā)和違法違規(guī)經(jīng)營行為，近期住建部接連打出重拳,，在通報濟南,、杭州等地違法違規(guī)項目、曝光45個房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構的基礎上,，召集國內近千家一級資質房地產(chǎn)企業(yè)開會亮出強硬治理的狠招,。
房地產(chǎn)的未來健康發(fā)展,，離不開良好的市場秩序,。
中國房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長柴強說，政府此次嚴厲查處開發(fā)企業(yè),、中介機構的違法違規(guī)行為,，對維護市場秩序,，穩(wěn)定市場預期發(fā)揮重要作用。經(jīng)過近一階段整頓規(guī)范市場秩序,，目前散布虛假信息,、惡意炒作的情況少了，市場環(huán)境正在凈化,。
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