[摘要]11月28日晚9點,，上海市住建委、人民銀行上海分行,、上海市銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)了《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》,。

11月28日晚9點，上海市住建委,、人民銀行上海分行,、上海市銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)了《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》。

《通知》稱：自明天（2016年11月29日）起,，居民家庭購買首套住房申請商業(yè)貸款的,，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的,、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業(yè)貸款,，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%,；購買非普通自住房的,，首付款比例不低于70%。

這意味著,，上海樓市正式開啟了“認房又認貸”模式,。

《通知》發(fā)布9分鐘之后，網(wǎng)簽宣布關閉,。此時,，距離10月8日發(fā)布針對樓市調(diào)控的“滬六條”，僅僅過去50余天—上海再一次刷新了“史上最嚴樓市調(diào)控政策”的定義,。

“一瞬間,，所有的人都在討論這件事。我們在晚上第一時間接到了《通知》,，看到內(nèi)容,，大家都在說,，可以提前回家過年了?！鄙虾ｆ溂伊懔曷烽T店的中介劉創(chuàng)（化名）說,。她還是想得太簡單了。

12月3日,，上海樓市新政發(fā)布后的第一個周末,，位于上海寶山區(qū)的招商花園城開盤，推出200余套公寓及部分疊加別墅戶型,，公寓面積在73-110平方米,，總價約300萬元。一大早就有購房者在場外排隊等待開盤,，僅僅一上午,，所推房源已剩不多。

失落的換房者：一夜之間多付135萬元

對上海白領王佳（化名）而言,，這個冬天寒風刺骨,，冰冷異常：“我們只是普普通通的人，想換套房子給孩子讀書而已,?！?/p>

多年前，王佳使用商業(yè)貸款,，在江蘇的昆山花橋投資買了第一套房,。目前，王佳和老公雖沒有上海戶口,，但兩人均已繳滿五年社保,，符合上海的購房條件。年后,，兩人的孩子將入讀小托班,，下半年準備上幼兒園?？紤]到上海的教學質(zhì)量和教育環(huán)境比昆山優(yōu)質(zhì)，王佳和老公看中了嘉定新城某學校附近的一套房,，單價4萬多一平方米,，總售價450萬元人民幣。

王佳隨即開始了換房行動,。

王佳先將花橋的舊房賣給了同事,，售價208萬元，還掉幾十萬貸款后,，剩余160萬元,。按照之前的貸款政策,，王佳將花橋的房子賣掉再在上海買房屬首套，即便超出了上海對“外環(huán)以外230萬元以下為普通型住宅”的認定,，也只需付三成首付,。加上跟親戚借的錢，王佳一共準備了四成首付—180萬元,，剩余的近300萬元,，她預計用公積金和商貸組合貸款支付。

新政出臺的當天,，王佳交給嘉定賣家20萬元定金,。

一夜之間，形勢大變,。新政要查全國的貸款記錄,，王佳購買嘉定新城的房子，成了二套房,，同時按照對非普通型住宅的認定,，需要支付七成首付，即315萬元—王佳還差135萬,。再加上各種稅費,，王佳坦言已是不能承受之重?！?0萬元甚至50萬元我都可以再去借,，但是還差近200萬元啊，我可能借得到嗎,？不可能的啊,。”

除去置換突然失敗的挫敗感,，王佳還擔心自己20萬元定金不能退還,。所簽合同約定：如果政策導致購房者不能夠買，可以退還定金,。但現(xiàn)在,，不是政策導致王佳不能買房，而是她在能買的情況下付不起七成首付,。目前,，中介也未能給王佳以明確回復。

對于接下來的打算,，王佳還是無奈：“這次買不了,，只能暫時先不買。現(xiàn)在政策壓住了,，房價也不會漲,，我租個半年到一年的房子,，再等一等，等個半年吧,。到時候再籌些錢,，再找滿意的房子?！?/p>

上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰在接受時代周報記者采訪時注重提醒說,，此次上海樓市調(diào)控新政的最大亮點，除了從開啟“認房又認貸”模式,，還在于“參考人民銀行征信系統(tǒng)中全國各地商業(yè)性住房貸款記錄或公積金貸款的記錄”,，“這表明全國性的銀行范圍之內(nèi)的貸款數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)完成了，在全國各大城市調(diào)控政策中,，這還是第一次提出”,。

同時，此次新政在公積金層面,，也有比較嚴厲的收緊,。《通知》表示,，要嚴格執(zhí)行公積金差別化的信貸政策,。對于第二套住房的公積金貸款，要實現(xiàn)四個目標,。第一是提高首付比例,，第二是上浮貸款利率，第三是降低貸款最高額度,，第四是限制貸款次數(shù),。這樣的規(guī)定，使得近期公積金貸款方面的門檻將提高,，進而使得公積金資源更多地保障剛需購房群體,。另外，政策也對公積金繳存賬戶余額等內(nèi)容進行了固定,，減少了后續(xù)盲目提取公積金等做法,。

焦慮的房產(chǎn)商：退出江湖或繼續(xù)活著

新政發(fā)布后半小時，位于新閘路的中原地產(chǎn)新國際麗都分行一片寂靜,。對于新政,，中介形容為“一片抓瞎”，因此都在低頭忙著補課消化新政,。

面對此次出臺的上海樓市新政，中介忙著補課,，而焦慮的遠不止買房人,。

“這次調(diào)控的嚴厲程度,，是很多企業(yè)預計不足的,。這次的宏觀調(diào)控力度超過之前每一次,，是自上而下的,、目標管理的,。這次的樓市調(diào)控直接關系到十九大,?！鄙虾鞘姓{(diào)控新政出臺前6天，融創(chuàng)中國控股董事長孫宏斌在某次金融年會上作出了這樣的預測,。

孫宏斌關注的，是他的房地產(chǎn)商朋友們,，“很多開發(fā)商朋友還沒有認識到這次調(diào)控的嚴峻性,。再怎么重視這次的宏觀調(diào)控,，都不為過,?！彼苯颖硎尽?/p>

面對日趨苛刻的買房條件,，一眾房企是退出地產(chǎn)江湖,，還是繼續(xù)活著,？有個近似段子的故事頗能視作對這一問題的回答。在一場題為“長三角土地有多貴,？”的對話中,，新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷當場詢問：是拿到地更焦慮,，還是拿不到地更焦慮,？三位開發(fā)商一致回答：拿不到地更焦慮。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計,，截至11月23日,，出臺調(diào)控政策的22個城市中,，拿地金額超過百億元的房企合計達到37家，合計拿地金額達9108億元,，合計建筑面積為8066.7萬平方米,，平均拿地成本11290元/平方米,。相比2015年標桿房企在這22個城市的拿地平均成本,，足足增加了42.8%,。無論是拿地金額,、數(shù)量,，還是高價地的出現(xiàn)頻次，都刷新了歷史紀錄。

錢從哪里來,？中金公司近期發(fā)布的一份研報指出，2016年有約5.5萬億元的外部資金流入地產(chǎn)市場,，來自銀行理財產(chǎn)品的資金大幅增長，全年預計貢獻4萬億元（占比超70%）,，成為開發(fā)商外部資金的重要來源,。

新政同時明確指出，上海市銀監(jiān)局已會同規(guī)土部門深入核查了部分土地拍賣的競得資金來源，正在對查實存在資金違規(guī)進入土地交易市場問題的銀行業(yè)金融機構采取行政處罰措施,。

猛藥去急癥還是溫補拔病根,？

自10月8日發(fā)布“滬六條”以來,，上海樓市進入低位盤整期，成交量大幅下滑,，尤其是到了11月,，客戶量比10月少了接近一半。

但樓市的成交價仍在上漲,。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，10月份,，上海新建商品住宅成交均價環(huán)比上漲0.5%，比9月份回落2.7個百分點,，是今年以來上海月度新房價格環(huán)比漲幅首次回落到1%以下,，但同比漲幅達到37.4%。從同比漲幅來看,，上海還是處于漲幅靠前的城市,，調(diào)控壓力仍沒有消除。而中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，11月中旬,，上海新房成交面積13萬平方米，環(huán)比上升26.8%,；新房成交均價突破5萬元，達到每平方米53971元,，環(huán)比上升17.1%,。

這也成為此次“最嚴樓市新政”出臺的背景之一。

在上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰看來,，“滬六條”后的上海樓市雖然降溫了,，但總體來看，成交價格依然在上漲,，尤其是最近,，上海房價出現(xiàn)回暖趨勢，如果繼續(xù)反彈,，將導致政府前期政策達不到調(diào)控目標,，所以必須加碼。

陳杰認為,，本次上海樓市新政打擊最廣的人群,，是運用杠桿較多、到處炒房的投資投機者：“金融屬性強,，杠桿工具多,，是本輪上海房價上漲的重要特征，新政希望通過降杠桿,、通過金融手段逼迫一部分資金從樓市中撤出,。”

這一次,，房價真的會降嗎,？

“此次調(diào)控政策出臺后，上海樓市成交量會進一步收縮,。而價格方面,，當前議價空間已經(jīng)擴大到3%-5%,，隨著交易量的收縮，還價余地的擴大,，價格將出現(xiàn)實質(zhì)性下跌,。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析認為,?！按舜巍J房又認貸’，為上海的樓市帶來了‘速凍’效果,，但可能不會馬上出現(xiàn)大幅度下跌,。這輪調(diào)控措施堅持四五個月，房價就很可能出現(xiàn)松動,?！标惤芊治龅馈?/p>

也有業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑,，單純用“限貸限購”的政策屬于“猛藥去急癥”,，實質(zhì)上難以改變各方預期，相反,，“溫補拔病根”則有利于逐步深入調(diào)控改革,，真正從供給端實現(xiàn)去杠桿。

相關報道:

• 外媒：中國樓市交易量明顯下降 拐點或?qū)⒊霈F(xiàn)

• 媒體:濟南各銀行暫停房貸 政策來自央行或銀監(jiān)局

• 樓市又出大消息,！昨夜上海天津限購下重手了