原標(biāo)題：房地產(chǎn)冰火兩重天,，該買房還是賣房,？
中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)中心李鐵理事長(zhǎng)近日發(fā)表演講，對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的政策進(jìn)行了解讀,。
目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨“冰火兩重天”的形勢(shì),，“火”顯示在一線城市和部分二線城市出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)；“冰”,，則是大部分三四線城市和部分二線城市房子大面積積壓，直接影響了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì),。
李鐵認(rèn)為,，房?jī)r(jià)上漲的原因是供給和需求的不相匹配，因此需要在房?jī)r(jià)上漲的地區(qū)增加土地供給,，大力發(fā)展特大城市周邊的中小城市,；而對(duì)于三四線城市等供給過剩地區(qū),，則要堅(jiān)定不移地去庫(kù)存，并鼓勵(lì)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì),，只有實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展了,，人們的收入水平增高了，才會(huì)有人來買房,。
2017年房?jī)r(jià)會(huì)上漲還是下跌,？該買房還是買房？
房地產(chǎn)形勢(shì)判斷
關(guān)于房地產(chǎn)形勢(shì)的評(píng)價(jià),，這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也特別明確指出,，存在著兩類情況，就是冰火兩重天,。
“火”,，是火在一線城市和部分二線城市出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)；“冰”,，則是大部分三四線城市和部分二線城市房子是賣不出去的,，而且是大面積的積壓，直接影響了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì),。
我們看房?jī)r(jià)上漲,，北上廣深的房?jī)r(jià)上漲是長(zhǎng)期趨勢(shì)。像北京這樣的城市,，房?jī)r(jià)上漲還有很大空間,，離天花板還有很大距離。為什么,？因?yàn)楸本┰诳刂迫丝诘倪M(jìn)入,，如果把最好的、有限的公共資源限制在為一定的人口服務(wù),，當(dāng)然會(huì)導(dǎo)致與各種公共服務(wù)和市場(chǎng)化服務(wù)高水準(zhǔn)相匹配的房?jī)r(jià)還有很大的上漲空間,。
另外一線城市大多是面對(duì)全國(guó)的人口，尋租機(jī)會(huì)高,。在北京和上海這類地方,，任何一個(gè)房地產(chǎn)商，只要你在這里拿到地,，就可以掙到錢,。
可是我們還同時(shí)面對(duì)更為嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，就是相當(dāng)一大部分城市,，尤其是二三四線城市存在嚴(yán)重的積壓,，影響了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的增長(zhǎng)。可以說，在這些城市出現(xiàn)房地產(chǎn)大量的積壓,，可能會(huì)導(dǎo)致GDP增長(zhǎng)速度下滑一到兩個(gè)百分點(diǎn),。
當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從8%降到7.5%,，再下滑到6.9%,，不能說與這些二三四線城市房子賣不出去沒有關(guān)系。城市政府土地出讓金沒有了,，直接關(guān)系到基礎(chǔ)設(shè)施投資跟不上去,，也是很嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)。
我們看到不同機(jī)構(gòu)根據(jù)不同的統(tǒng)計(jì)方法,，得出的結(jié)論,，就是平均積壓水平可能達(dá)到100億平方米左右。100億平方米需要多少年來消化呢,？我們舉了一些個(gè)案,，有的是需要20年，有的是需要十幾年,。
房?jī)r(jià)上漲的原因是什么,？
我們看到如圖所示，北京以海淀區(qū),、東城區(qū),、石景山區(qū)為代表的房?jī)r(jià)上漲十分清晰，而重要原因是北京的公共服務(wù)水平高,。但是,，與此同時(shí)，北京的建設(shè)用地供給在逐年下降,，從2014年的5150公頃下降到2016年的4100公頃,，當(dāng)前還在繼續(xù)下降。這能不影響到供給和需求的不相匹配嗎,？因此中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到,，要在房?jī)r(jià)上漲的地方增加土地供給。
北京四個(gè)城區(qū),，海淀,、東城、西城,、朝陽,，平均房?jī)r(jià)將近9萬塊錢一平米，上海是10萬塊錢一平米,，深圳也是高房?jī)r(jià),。工薪階層沒有可能買得起這些住房,，也沒有更多的土地供給來滿足這些廣大中低收入人口的購(gòu)買住房的需求。
很多人提到,，是不是應(yīng)該在主城區(qū)通過行政手段壓制房?jī)r(jià)？這是反市場(chǎng)的做法,。想買房子的人包括媒體人,，他們?cè)诒本┵I房并不等于到主城區(qū)買房。其實(shí)在北京郊區(qū)還有很大空間,，關(guān)鍵是相對(duì)應(yīng)的政策供給嚴(yán)重不足,。
還有就是投資需求。有些智庫(kù)調(diào)查得出的結(jié)論,，高收入人口城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入水平在20萬元人民幣左右,，其實(shí)可能還高。我們也在試圖通過移動(dòng)端數(shù)據(jù)來調(diào)查人的真實(shí)收入水平,。
這么多高收入人口到哪里買房,，肯定到北京、上海等投資水平高,、尋租機(jī)會(huì)高的地方,，既可以享受優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)，還可以提升住房的價(jià)值,。當(dāng)然貨幣貶值速度在加快,，把錢存在銀行里肯定也要貶值的。
住房供給嚴(yán)重過剩的原因是什么,？
我特別要強(qiáng)調(diào),，房地產(chǎn)在部分二線城市和絕大部分三四線城市面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。房子嚴(yán)重積壓賣不出去,，政府的土地出讓不出去,，這和我們近20年的城市發(fā)展模式有關(guān)。
城市發(fā)展模式主要的財(cái)政資金來源是土地出讓,。因?yàn)槲覀兡玫睾鼙阋?，從農(nóng)民手里拿地，征地成本很低,。土地出讓收益已經(jīng)成為城市政府經(jīng)營(yíng)管理城市最重要的資金來源,。
我曾經(jīng)講過，按市場(chǎng)規(guī)律,，如果房地產(chǎn)是一種商品和投資品,，那么在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的條件下會(huì)形成供給波動(dòng)，這是市場(chǎng)化規(guī)律,，是企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)所導(dǎo)致的結(jié)果,?？墒侨绻谝粋€(gè)國(guó)家，城市政府要大幅度干預(yù)這個(gè)市場(chǎng),，甚至城市政府作為利益主體來直接參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的話,，城市政府和企業(yè)的共同作用一定會(huì)把供給波動(dòng)過度放大，而且放大到比市場(chǎng)自身競(jìng)爭(zhēng)所導(dǎo)致的波動(dòng)高很多,，實(shí)際上這種結(jié)果在中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了,。
這種波動(dòng)最明顯的現(xiàn)象就是現(xiàn)在部分二線城市和相當(dāng)大部分的三四線城市的房子賣不出去。一個(gè)地產(chǎn)老總曾跟我說,，地產(chǎn)商只有通過賣房子才能把成本收回來,，而且還要有利潤(rùn)。企業(yè)需要利潤(rùn)最大化,，政府也需要利潤(rùn)最大化,，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的巨大波動(dòng)，三四線城市的泡沫都是如此產(chǎn)生的,。
對(duì)策
從金融政策,、財(cái)政政策、稅收政策來調(diào)整購(gòu)買投資性住房是很重要的手段,。
在房?jī)r(jià)上漲地區(qū)要增加土地供給,。怎么增加供給呢？我們不能在城市主城區(qū)去修一批低價(jià)房,，這是做不到的,。但可以在周邊和中小城市來發(fā)展。通過特大城市周邊的中小城市發(fā)展來解決中低收入人口住房問題,，需要在離主城區(qū)一定半徑距離的地方,，通過放大空間的范圍解決用地供給問題，也要解決城市發(fā)展的各種矛盾,。
發(fā)展特大城市周邊的中小城市,。我們跟世界上其他發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)我國(guó)中小城市數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足,。在特大城市周邊三四十公里半徑,，中小城市的數(shù)量很少。為什么,？限制開發(fā),，北京上海都是如此。如果放大到50公里半徑左右,，就已經(jīng)到了鄰省的邊界,。
如果中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)提出要發(fā)展特大城市周邊的中小城市，這個(gè)政策就會(huì)具有非常重要的戰(zhàn)略性價(jià)值和內(nèi)涵,。特大城市郊區(qū)的軌道交通建設(shè),，會(huì)按照市場(chǎng)規(guī)律帶動(dòng)城郊中小城市的發(fā)展,，并會(huì)大大緩解特大城市的房?jī)r(jià)問題，這是非常重要的一個(gè)政策措施,。
要改善城市間和特大城市周邊的交通資源配置,。我國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展水平很快，也帶動(dòng)了城市間交通基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展,。但是近幾十年是城鎮(zhèn)化高速增長(zhǎng)期,，我們主要是發(fā)展高速公路、城區(qū)地鐵,，但城郊鐵路發(fā)展非常滯后。一旦我們的軌道交通像所有其他發(fā)達(dá)國(guó)家特大城市一樣,，發(fā)展到兩三千公里的時(shí)候,，周邊城市就會(huì)迅速興起，這也會(huì)對(duì)促進(jìn)中小城市發(fā)展,、緩解住房供給問題會(huì)起到非常好的作用,。
對(duì)供給過剩地區(qū)，要堅(jiān)定不移地去庫(kù)存,。去庫(kù)存也有很多辦法,，有土地管理辦法，也有約束性的辦法,，通過土地制度改革來增加土地成本,。同時(shí)對(duì)現(xiàn)有庫(kù)存，政府可以采購(gòu)或者強(qiáng)制收回土地,。但目前看,，還有很多其他配套政策，但是核心問題不在于怎么去庫(kù)存,，而是怎樣把城市轉(zhuǎn)型的問題解決,，怎樣促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
只有實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展了,，城鎮(zhèn)居民和進(jìn)城的農(nóng)村人口收入水平增高了,，才會(huì)有人來買房。沒有收入何談住房,。所以怎么促進(jìn)就業(yè)增長(zhǎng)政策,，改變GDP為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，制定合理稅收政策,，多項(xiàng)手段和措施的綜合運(yùn)用,，才能從根本上遏制三四線城市包括部分二線城市的房地產(chǎn)過快發(fā)展和嚴(yán)重的積壓。
為什么沒有提到“特色小鎮(zhèn)”,？
我們最近看到媒體提的特別多的是特色小鎮(zhèn),，為什么在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議這么重要的文件中沒有提到特色小鎮(zhèn),？實(shí)際上是擔(dān)心過熱，擔(dān)心大量的地產(chǎn)商打著特色小鎮(zhèn)的旗號(hào)向小城鎮(zhèn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移,。
可是我們這么多年研究小城鎮(zhèn),，小城鎮(zhèn)的發(fā)展是低成本的，是先有實(shí)體經(jīng)濟(jì),、傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)入,，再逐漸進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。特色小鎮(zhèn)從80年代就存在,，是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的,，不是通過房地產(chǎn)發(fā)展起來的。都是在發(fā)展到一定程度以后,，居民收入水平大幅度增高,，就業(yè)水平大幅度增高，才有了購(gòu)買住房的直接需求,，房地產(chǎn)才可以順勢(shì)進(jìn)入,。
可是現(xiàn)在我們看到大量地產(chǎn)商把產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式從三四線城市向小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，為什么呢,？三四線城市房子賣不出去了,，土地價(jià)格又高。而小鎮(zhèn)的土地價(jià)格低,，產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式的初始投入成本也會(huì)很低,。可是一旦小鎮(zhèn)房地產(chǎn)進(jìn)去了,，就會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)的進(jìn)入導(dǎo)致住房成本增加,，進(jìn)而使未來實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不起來。
防止政績(jī)工程,、防止形象工程,、防止房地產(chǎn)為主導(dǎo)。原因在哪里,？原因就在于,，不能出現(xiàn)政府和企業(yè)再次推動(dòng)地價(jià)上漲，再次推動(dòng)房地產(chǎn)過熱,，再次導(dǎo)致在五線城市繼續(xù)出現(xiàn)供需嚴(yán)重失衡的局面,，那對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成的損失就會(huì)特別巨大。
因此我們要從長(zhǎng)遠(yuǎn)政策入手,，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，推動(dòng)就業(yè)增長(zhǎng)，推動(dòng)收入增長(zhǎng),，才有可能成為房地產(chǎn)未來發(fā)展的堅(jiān)強(qiáng)后盾,。
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