原標(biāo)題：北京二手房“連環(huán)單”背后違約潮顯現(xiàn)

■本報(bào)記者王崢

上個(gè)周末,，王先生一直處于糾結(jié)的狀態(tài),。由于北京在3月16日出臺了新的調(diào)控政策，他陷入了要不要和賣家解約的矛盾中,。

“之前糾結(jié)的是要不要在房價(jià)這么高的時(shí)候抓緊置換,，現(xiàn)在則變成是否選擇解約的兩難地步?！蓖跸壬Q,，自己屬于現(xiàn)在市場上最常見的“連環(huán)單”業(yè)主,，自己現(xiàn)在名下的房子還沒有出售，而這處房子的買家同樣也陷入了要不要解約的糾結(jié)中,?！叭绻I我房子的人選擇解約,，估計(jì)我的換房計(jì)劃也要緩一緩了,?！蓖跸壬鞔_表示,。

同時(shí)，據(jù)《證券日報(bào)》記者了解,，不少完成簽約但還沒來得及網(wǎng)簽的買房者,，面對首付比例的大幅提升,，紛紛四處籌集資金,，這部分人群中,，解約風(fēng)險(xiǎn)的概率更高,。

此外，有中介公司員工告訴記者,，此前的調(diào)控涉及貸款條件變更時(shí)，一般以上報(bào)材料的時(shí)間為準(zhǔn),，即只要把相關(guān)材料上報(bào)給貸款審批部門,，即可享受調(diào)控前的政策。而本次新政,，則是以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn),，較以往的調(diào)控更為嚴(yán)格?！昂枚嗫蛻舳加羞`約的打算,，我們只能盡量協(xié)調(diào)，看看房主能不能降一降價(jià)格,，實(shí)在湊不出首付的客戶,，就只能違約了?！鄙鲜鲋薪楣締T工表示,，自己店里簽約未網(wǎng)簽的客戶，已經(jīng)有二成明確表示放棄交易,，另有部分客戶表示要考慮考慮,。

對此，有業(yè)內(nèi)人士指出,，北京樓市調(diào)控新政對北京二手房市場的短期影響之一,，就是違約和糾紛案例明顯增多。

調(diào)控加碼如期而至

春節(jié)以來,，北京的二手房市場迎來一波火熱行情,。

作為北京二手房占有率最高的中介機(jī)構(gòu)，鏈家在最新的報(bào)告中指出,，2017年春節(jié)后,，北京市成交量持續(xù)攀升，截至3月份第二周,，成交量達(dá)4849套,，環(huán)比增長9.3%，已接近2016年最高值,；價(jià)格方面,，已達(dá)到67621元/平方米，環(huán)比上漲2%，較2016年“930”政策出臺時(shí)的均價(jià)上漲了29%,。

同時(shí),，根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院的統(tǒng)計(jì)，3月1日至3月15日,，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽9309套,，比2月份下半月增加53.8%。

不過,，有業(yè)內(nèi)人士告訴《證券日報(bào)》記者,，由于網(wǎng)簽的滯后性，3月份中上旬成交數(shù)據(jù)至少要等到4月上旬才能得到體現(xiàn),。

面對這種局面,，此前便有傳聞稱3月底相關(guān)部門有很大概率出臺新政策。而最終的結(jié)果是調(diào)控加碼提前落地,。

3月17日下午,，北京市住建委等部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，新政策第二天便開始執(zhí)行,。本次調(diào)控直指投資性需求,，恢復(fù)了此前執(zhí)行過的認(rèn)房又認(rèn)貸政策，即只要在全國有過住房按揭記錄的,，不管名下有房無房,，都按二套房計(jì)算，購買普通住宅時(shí)首付不低于60%,，購買非普通住宅首付不低于80%,，且貸款年限縮短至25年。

對此,，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，目前北京五環(huán)內(nèi)總價(jià)468萬元以下的被稱為普通住宅，五環(huán)外總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)遞減,。以目前北京2017年商品房住宅成交套均600萬元計(jì)算，除了自住房,，大部分新建住宅都是非普通住宅,。二手房中雖然大部分指導(dǎo)價(jià)比較低，但除了公房外,，如果想多貸款的話,，絕大部分也會變成非普通住宅。

“連環(huán)單”下的違約潮

而在調(diào)控提前落地的情況下,，陷入糾結(jié)中的王先生已經(jīng)有了解約的打算,。

王先生告訴《證券日報(bào)》記者，自己目前的房子在東五環(huán)附近，為了孩子上學(xué),，前一陣定下了一套南二環(huán)的兩居室,。不過，由于此前買房使用過貸款,，王先生的看上的那套兩居室,，被定性為二套房，首付直接提高到了八成,。

“我問了中介,，新政出來算不可抗力，解約也不用承擔(dān)違約金,。說實(shí)話,，有解約的想法一方面確實(shí)是首付多出不少，湊錢有壓力,，另一方面也覺得政策出來了,，房價(jià)可能會降一降，想看一個(gè)月再說,?！蓖跸壬硎荆鲜隹紤]還是在自己房子能順利賣出的情況下,。在政策出臺前,，王先生現(xiàn)場加價(jià)20萬元與業(yè)主達(dá)成了交易，但現(xiàn)在買他房子的人,，也在考慮是否繼續(xù)履行合約,。

據(jù)麥田房產(chǎn)法務(wù)部分析，如確實(shí)因新政影響,，首付增加而不具備購買能力的,，則買受人有權(quán)解除合同。根據(jù)最高人民法院引發(fā)《2011年全國民事審判工作會議紀(jì)要》,，屬于正常解約,，無需承擔(dān)違約責(zé)任。

有中介人士指出,，目前北京過半的二手房交易都是“連環(huán)單”,，一旦其中某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，那么前后兩三筆交易都會受到影響,。

而據(jù)《證券日報(bào)》記者了解,，像王先生這種改善型需求的業(yè)主，在新政出臺后賣不出去也買不進(jìn)來的情況并非少數(shù),。

此外,，在新政前完成簽約的李女士,，目前則正四處籌集資金。由于房主的原因,，去年便完成看房簽約的李女士一直沒能完成網(wǎng)簽,。由于去年簽約時(shí)，她敲定的這套房子總價(jià)為600萬元,，目前已經(jīng)上漲至1200萬元,，所以主動(dòng)違約并不在意李女士的考慮范圍內(nèi)?！氨緛戆丛瓉淼恼?，我可以貸款300萬元，認(rèn)房又認(rèn)貸后,，按二套房八成首付計(jì)算,，我只能貸款100萬元了，剩下的200萬元只能先借一借了,?！崩钆糠Q。

相比于李女士由于價(jià)差的原因而盡力湊錢的情況,，不少近期才簽約的業(yè)主,，在首付大幅增加的情況下，選擇違約的概率則大大增加,。

不過,，也有金融行業(yè)的人士指出，“首付突然提高的情況下,，個(gè)人信用貸可能會火起來,。如果差的金額不是太多，買房人可以考慮,，這個(gè)貸款利率水平比商貸一般只高一個(gè)點(diǎn),，一家銀行可以貸款三十萬元左右，但建議買房人要考慮自身的承受能力”,。

值得注意的是,，在新政出臺的短期內(nèi)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為市場將陷入一個(gè)交易冰凍期,。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì),，3月17日，北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽1497套,，較前一日增加近40%，創(chuàng)2016年9月30日以來單日網(wǎng)簽量的新高,?！岸际勤s‘末班車’的，這禮拜開始成交量會大幅下滑?！庇兄薪楣矩?fù)責(zé)人稱,。

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