國內(nèi)許多城市房價(jià)在接連打破一系列經(jīng)濟(jì)常識(shí)與預(yù)期之后又“上天了”,。

有人說，高房價(jià)正在透支實(shí)體經(jīng)濟(jì)的活力,，透支年輕人的夢想……到底應(yīng)如何理性看待這瘋狂上漲的房價(jià),？高房價(jià)的根源在哪里,？

新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長鄧永恒接受中國經(jīng)濟(jì)學(xué)教育科研網(wǎng)采訪時(shí)曾表示，分稅制推出以后,，地方政府大部分的財(cái)政都上交中央,，許多地方政府留下的收入很少。然而,，中央政府對(duì)于地方政府財(cái)政撥款往往不能滿足地方建設(shè)發(fā)展的需要,，所以地方建設(shè)很多還是依靠地方財(cái)政支撐。與美國不同,，中國地方政府不能發(fā)公債,，到銀行借錢也有諸多限制。地方政府就會(huì)以土地作為抵押,，通過土地財(cái)政獲取地方建設(shè)發(fā)展所需資金,。因此，土地出讓價(jià)格越高,，對(duì)地方財(cái)政就越有利,。

鄧永恒介紹，幾年前他做過一個(gè)研究,，發(fā)現(xiàn)地方政府在任期內(nèi)的GDP業(yè)績以及他們對(duì)于環(huán)保建設(shè)的投資,，與地方政府考核有很高的相關(guān)性。通過考察283個(gè)地級(jí)市市長,、市委書記10年來的升遷情況,，研究發(fā)現(xiàn)市長和市委書記的升遷概率與他們?nèi)温毱陂gGDP增長業(yè)績有很大的正相關(guān)，而GDP的增長又受房地產(chǎn)繁榮的拉動(dòng),。

清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵在今年兩會(huì)期間表示,，國際經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)的“根”是土地財(cái)政,。地方政府控制土地,，通過賣地或開發(fā)來獲得收入。但在此過程,，要明確地方政府需留出足夠土地財(cái)政收入,，用以購置或控制一批房源，用較為平價(jià)的價(jià)格進(jìn)行長期出租,，支持本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展,。

限購是不是最好的辦法？

一直以來,，國內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控主要通過限購的行政手段來實(shí)現(xiàn),。這些政策一定程度上增加購房難度，抑制了投機(jī),，但是政府對(duì)房地產(chǎn)采用限購的調(diào)控政策是不是最好的辦法呢,？

鄧永恒表示,，近年來中國出臺(tái)了多套“降溫”政策，對(duì)這些政策的有效性做過跟蹤,。研究發(fā)現(xiàn)在不少房市中,，“降溫”政策出臺(tái)六個(gè)月后，有半數(shù)以上出現(xiàn)了房價(jià)反彈現(xiàn)象,，導(dǎo)致市價(jià)變得更高,。

鄧永恒稱，中國政策的目標(biāo)通常較短,，往往通過行政手段進(jìn)行調(diào)控,，沒有一個(gè)長期的政策框架。2016年,，是房地產(chǎn)的大牛市,。不僅中國一線二線城市房價(jià)飛漲，在海外,，加拿大溫哥華,、澳洲的悉尼和墨爾本以及美國的加州也興起了一波房產(chǎn)投資的熱潮。同樣是寸土寸金,，同樣是空間有限,，但在新加坡，房價(jià)已經(jīng)連續(xù)3年下跌了,。

鄧永恒表示,，新加坡政府的房市宏觀調(diào)控政策就相對(duì)有的放矢。新加坡制定房市調(diào)控政策會(huì)兼顧老百姓對(duì)住房的可支付能力,，通過政府各部門間的協(xié)調(diào)實(shí)現(xiàn)“提高住房質(zhì)量,，降低住房費(fèi)用”的目標(biāo)。

例如,，新加坡有80%的住房屬于政府開發(fā)的組屋,，僅有10%是較高端的私有住房。新加坡政府運(yùn)用多次提高房產(chǎn)交易印花稅的方式,，逐漸達(dá)到了有效調(diào)控其私房市場一度過熱,，吸引了過量的投機(jī)、投資的問題,。

中國的政策出臺(tái)往往還存在“一刀切”的問題,。二線房市供過于求，全國卻出臺(tái)一視同仁的“去庫存”政策,，導(dǎo)致一線房地產(chǎn)市場過熱,。實(shí)際上，這與許多國際媒體問“中國房市是否會(huì)崩盤”犯了同樣的錯(cuò)誤,。

李稻葵今年兩會(huì)期間表示,，房地產(chǎn)市場需要一個(gè)長期、有效的基礎(chǔ)性機(jī)制,。但截至目前,，只是采取了調(diào)控手段，如限購或調(diào)整對(duì)二套房,、三套房的信貸政策,，這并非治本之策。

從土地財(cái)政來看,，李稻葵認(rèn)為,，地方政府一方面控制了土地財(cái)政，另一方面卻不持有和管理自己的房產(chǎn),，因此房地產(chǎn)問題不能得到解決,。重慶模式是一個(gè)很好的探索,，但它只做了一部分，政府只是在土地供給方面“隨行就市”,，用土地供給的多寡來控制土地價(jià)格,。這還不夠，地方政府還必須再持有相當(dāng)一部分房產(chǎn),。

相關(guān)報(bào)道:

• 樓市限購1天內(nèi)全國6城出手調(diào)控 多地多次加碼

• 北京住建委扔“王炸”：學(xué)區(qū)房單價(jià)超15萬不掛網(wǎng)

• 廈門限購再升級(jí):社保需連繳3年 認(rèn)房又認(rèn)貸

• 杭州發(fā)布房產(chǎn)新政:杭州戶籍單身限購一套

• 福州限購升級(jí)：非本市戶籍買房2年后才能上市交易

• 北京限購新政后密集供地 10天上市36萬平住宅土地