在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控威力之下,，房企資金鏈問(wèn)題開(kāi)始爆發(fā),。近日，深圳奧宸地產(chǎn)資金鏈斷裂傳聞席卷地產(chǎn)圈,，老板不知所蹤,，員工被爆欠薪3000萬(wàn)。

即使是大型房企也不樂(lè)觀,。隨著融資渠道全面收緊,，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，房企5月份的融資規(guī)模同比幾乎被“腰斬”,。在融資和銷(xiāo)售兩端卡緊之下,，資金回籠成為房企下半年的難題。

錢(qián)“緊”,，債務(wù)壓力大

根據(jù)奧宸員工發(fā)出的討薪訴求書(shū),，奧宸長(zhǎng)期拖欠員工工資達(dá)3000萬(wàn)。據(jù)深圳當(dāng)?shù)孛襟w探訪，目前深圳奧宸地產(chǎn)南山阿里云大廈辦公室,，因拖欠物業(yè)費(fèi)已被貼上封條,。

這家曾名列“中國(guó)地產(chǎn)100強(qiáng)企業(yè)”的房企，在深圳,、北京,、昆明等多個(gè)城市擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目。不過(guò),，其在2014年就開(kāi)始出現(xiàn)了資金鏈斷裂的問(wèn)題,，云南2個(gè)項(xiàng)目停工，深圳項(xiàng)目去年也被司法查封,。今年此輪調(diào)控之下,，奧宸地產(chǎn)資金鏈再度出現(xiàn)問(wèn)題。

不只是奧宸地產(chǎn),，近期房企股權(quán)交易頻繁,，更是出現(xiàn)了大量中小型房企出售旗下項(xiàng)目的案例。前不久,，深圳控股就以現(xiàn)金總價(jià)54.25億元向恒大地產(chǎn)集團(tuán)出售地產(chǎn)業(yè)務(wù),，這部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在三、四線城市,。

“從我看到的情況,，今年以來(lái)房企的資金鏈壓力確實(shí)更大了，尤其是小型房企生存困難,?！本G城中國(guó)副總裁馮征告訴記者，這已經(jīng)不是融資成本提高到多少的問(wèn)題,，而是能否融到資,，大型房企依托銀行、實(shí)力股東的關(guān)系,，會(huì)好很多,。

維權(quán)、并購(gòu)或許只是開(kāi)始,，每一輪調(diào)控,，都有一部分中小房企扛不住。其中,，上一輪調(diào)控的2014年,，僅3月份被媒體曝光出來(lái)的房企資金鏈斷裂案例就有10余起，遍及浙江,、江蘇等地,。

上市房企也面臨資金鏈緊張,、債務(wù)到期壓力。近日,，國(guó)泰君安一份數(shù)據(jù)顯示，405家發(fā)行樣本中,，有107家房企凈負(fù)債率超過(guò)100%,，有接近50家凈負(fù)債率超過(guò)150%，16家房企凈負(fù)債率甚至超過(guò)300%,。尤其是目前快速并購(gòu)的房企,，如融創(chuàng)、陽(yáng)光城,，均面臨高負(fù)債率問(wèn)題,。

融資端全面收緊

從去年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸,、公司債,、股權(quán)融資等受到很大限制，甚至是表外融資的地產(chǎn)基金和資管計(jì)劃均受限制,。

值得一提的是,，房企5月份的融資規(guī)模同比幾乎被腰斬?？硕鹧芯恐行慕瞻l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，今年5月108家房企新增融資額為579.69億元，同比下跌了45.3%,。

在克而瑞數(shù)據(jù)中,，銀行貸款環(huán)比下降了29.67%；受債市波動(dòng)影響,，房企的票據(jù),、債券發(fā)行額縮量明顯，環(huán)比下降49.9%,；同期海外發(fā)債額為零,。值得注意的是，房企通過(guò)境內(nèi)債券融資是近兩年輸血的重要手段,。

目前,，房企不得不轉(zhuǎn)向信托、私募等其他融資渠道,，而融資成本也將變得更高,，有房企融資成本甚至超過(guò)10%。據(jù)用益金融信托研究院報(bào)告顯示,，6月12日-6月18日成立的集合信托中,，房地產(chǎn)領(lǐng)域規(guī)模占比再次罕見(jiàn)地居首,。

用益金融信托研究院助理研究員黃琬娜分析稱(chēng)，房企的資金需求較大,，目前銀行貸款,、再融資、海外融資等成本相對(duì)較低的融資渠道均受一定阻滯,，導(dǎo)致房企資金募集回流到信托,、資管等高成本融資渠道。

不過(guò),，針對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管正在趨嚴(yán),。近期，銀監(jiān)會(huì)重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸,、公司債等房企“輸血”管道也受到了限制。

在美聯(lián)儲(chǔ)步入加息通道之下,，海外融資也已呈現(xiàn)關(guān)閉的跡象,。Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年二季度以來(lái),，房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模為17.45億美元,，僅高于2014年同期的10億美元，創(chuàng)2013年以來(lái)同期次低,。

下半年“走量”回籠資金成重點(diǎn)

盡管上市房企前五月銷(xiāo)售額仍然不錯(cuò),，但二季度的頹勢(shì)已經(jīng)越發(fā)明顯。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，包括萬(wàn)科,、碧桂園等在內(nèi)的21家龍頭房企5月單月合計(jì)銷(xiāo)售金額為2269.8億元，環(huán)比下降5%,，而相比3月份跌幅更是高達(dá)25.4%,，這一銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也是年內(nèi)銷(xiāo)售最差的月份。

隨著回款問(wèn)題疊加融資渠道收緊等影響,，房企在未來(lái)很可能會(huì)面臨越來(lái)越大的資金問(wèn)題,，這要求房企加快銷(xiāo)售回籠資金。近日,，綠城中國(guó)執(zhí)行總裁李青岸表示,，對(duì)于三、四線城市來(lái)說(shuō),，只要沒(méi)有巨大虧損,，公司能走量都會(huì)走量，以綠城中國(guó)在海南的藍(lán)灣小鎮(zhèn)為例,，春節(jié)后就賣(mài)出了30億元,，目前三,、四線城市的庫(kù)存量已經(jīng)降至40%。

無(wú)獨(dú)有偶,，近日融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌也坦承,，下半年開(kāi)發(fā)貸、住房按揭等銀行貸款將繼續(xù)收緊,，再加上銷(xiāo)售速度放緩,，開(kāi)發(fā)商的日子將更加艱難，現(xiàn)金流也會(huì)更加緊張,?！耙虼?，現(xiàn)在融創(chuàng)的邏輯是,，要能夠快速賣(mài)掉，哪怕只賺一點(diǎn)錢(qián)都可以,，至少?zèng)]虧本,。”

新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為,，企業(yè)要加快進(jìn)度,、加力推廣、加速推盤(pán),，不浪費(fèi)每一個(gè)客戶(hù),，老盤(pán)要快速去庫(kù)存，新盤(pán)要保守定價(jià)格,，才能保持高速運(yùn)轉(zhuǎn),。

不過(guò)，一,、二線城市新房項(xiàng)目的普遍降價(jià)似乎不太可能,，“綠城在一、二線城市的項(xiàng)目由于口碑不錯(cuò),，一般不會(huì)有價(jià)格波動(dòng),。具體到各家房企，還要看各家房企自己的狀況,?！瘪T征表示。

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