改善型普宅價(jià)格超越別墅

市場對改善型產(chǎn)品的饑渴,，同樣反映在別墅市場上,。

亞豪機(jī)構(gòu)市場數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月,，北京住宅的成交均價(jià)為45967元/平米,，相當(dāng)于別墅價(jià)格的1.07倍。這也是北京自2006年開始網(wǎng)簽以來,，住宅均價(jià)首次超越別墅,。

據(jù)介紹，這種現(xiàn)狀還將在未來得以延續(xù),。從今年取得預(yù)售許可的兩類產(chǎn)品來看,，住宅備案均價(jià)仍然高于別墅，這預(yù)示著至少在今年之內(nèi),，住宅價(jià)格將持續(xù)超越別墅,。以大興南五環(huán)周邊為例，中鐵建和綠地兩項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格分別在73000元/平米和75000元/平米,，而同區(qū)域的疊拼別墅備案價(jià)格為70833元/平米。

另一方面,，別墅成交量也陷入了苦戰(zhàn),。數(shù)據(jù)顯示，今年7月北京別墅市場僅實(shí)現(xiàn)成交353套,，成交面積7.97萬平方米,，環(huán)比分別減少9%、22%,，同比更是出現(xiàn)54%,、65%的大幅下滑。

有業(yè)內(nèi)人士表示,，眼下北京改善產(chǎn)品不少都是從把控總價(jià)出發(fā)去設(shè)計(jì)產(chǎn)品,，而非單價(jià)。對于定位改善家庭,、戶型面積相對較大的別墅產(chǎn)品,，必須要將總價(jià)控制在改善客群可接受的范圍之內(nèi)，在單價(jià)上做出讓步成為部分房企的選擇。

【分析】

“地段定價(jià)”或不再延續(xù)

目前,，不僅北京新房供應(yīng)在地段方面的價(jià)差逐步縮小,，在土地市場這種趨勢或也將延續(xù)。

就在8月1日北京本月首場土拍上,，位于東城區(qū)的永外大街地塊頗受關(guān)注,。然而拍賣當(dāng)天，該地塊卻由招商,、華潤,、碧桂園組成的聯(lián)合體爆冷以接近底價(jià)的38.4億元拿下，溢價(jià)率僅為0.5%,，樓面價(jià)則為5.2萬元/平方米,。

實(shí)際上，該地塊限價(jià)是抑制房企熱情的主要原因,。根據(jù)土地出讓規(guī)定,，該地塊上的商品住宅銷售均價(jià)將不超過8.9萬元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過9.4萬元/平方米,。而臨近的融創(chuàng)使館壹號院目前銷售均價(jià)已達(dá)到15萬元/平方米左右,。另一方面，該用地住宅部分執(zhí)行的“90/70”也成為一大短板,。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示,，從2017年8萬+住宅成交當(dāng)中，套均面積在90平方米以下的占比僅為4%,，而套均面積200平方米以上產(chǎn)品占比則高達(dá)40%,。因此高端客戶偏愛大尺度豪宅的喜好也給項(xiàng)目未來的去化帶來難度。

在業(yè)內(nèi)看來,，相比于前些年購房“地段地段還是地段”的黃金準(zhǔn)則,，目前改善型客戶更傾向于去考量產(chǎn)品的綜合素質(zhì)，這也是郊區(qū)項(xiàng)目價(jià)格受到認(rèn)可的重要原因,。

郭毅介紹,，今年前七月，北京商品住宅簽約量也不過15071套,，創(chuàng)自2006年北京開始網(wǎng)簽以來的同期新低,。然而，與整體樓市低迷之勢有所不同的是,，新房市場頻現(xiàn)熱銷樓盤,。多個(gè)項(xiàng)目開盤后迅速售完，甚至出現(xiàn)“夜光盤”的極端案例,。

“這折射出了市場分化,，北京市場新房全面熱銷的時(shí)代已告結(jié)束,。”郭毅表示,，項(xiàng)目冀望于在競爭中獲得領(lǐng)先身位,，需要在地段、產(chǎn)品,、價(jià)格三個(gè)層面共同發(fā)力,。其中，價(jià)格的高低并非絕對數(shù)值,，而是對標(biāo)項(xiàng)目周邊的一,、二手房定價(jià)取得相對優(yōu)勢，再疊加地段與產(chǎn)品要素,。

本版采寫/新京報(bào)記者方王洋

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