資料圖

在新增供應(yīng)低,、入門門檻高企現(xiàn)象的背后,，北京新房市場(chǎng)正經(jīng)歷著以往不曾出現(xiàn)過的變化。在市區(qū)供應(yīng)稀缺,，新盤向遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移的當(dāng)下，北京出現(xiàn)了二環(huán)與五環(huán)新盤售價(jià)逐步趨近的現(xiàn)象,。在改善型需求占主流的市場(chǎng)上,，產(chǎn)品需求和考量標(biāo)準(zhǔn)也在發(fā)生著潛在的變化,。甚至有業(yè)內(nèi)調(diào)侃說(shuō),，這是個(gè)讓地產(chǎn)營(yíng)銷人無(wú)語(yǔ)凝噎的時(shí)代,。

【變局】

二環(huán)與五環(huán)單價(jià)均近“十萬(wàn)元”

今年年初延續(xù)至今的8萬(wàn)元限價(jià),，令北京新房供應(yīng)出現(xiàn)了一個(gè)有趣現(xiàn)象：二環(huán)五環(huán)同價(jià)。

記者了解到,，在今年取得預(yù)售許可的項(xiàng)目中，位于四至五環(huán)之間的金玉府和澤信公館兩個(gè)項(xiàng)目,，分別以78488元/平米,、76980元/平米的備案均價(jià)獲得了預(yù)售審批，此外,，五環(huán)邊的綠地海珀云翡備案均價(jià)也為75003元/平米。而在今年春天取證的中國(guó)璽項(xiàng)目，雖然地處南二環(huán),，預(yù)售價(jià)格也不過79459元/平米。

不過就在這周,，北京市住建委公布了三個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售許可。其中,，位于南二環(huán)的中國(guó)璽和昆侖域的預(yù)售許可均價(jià)均在95000-100000元/平方米之間,。位于南三環(huán)與四環(huán)之間的北京金茂府取證均價(jià)也在95000-99000元/平方米之間。

如此一來(lái),，二環(huán)五環(huán)同價(jià)的狀況是否就此打破,？

觀察目前市場(chǎng)上在售的新房項(xiàng)目不難發(fā)現(xiàn)，部分位于東五環(huán)和北五環(huán)的新房項(xiàng)目均價(jià)也同樣在10萬(wàn)左右,。例如位于朝陽(yáng)區(qū)東壩的恒大華府，同樣主打271-338平方米的改善型產(chǎn)品,，其目前的報(bào)價(jià)在11萬(wàn)元/平米左右,。朝陽(yáng)區(qū)七棵樹區(qū)域的首城瓏璽，主推230平米的三四居產(chǎn)品,，均價(jià)在99800元/平米左右,。而老盤推新的天潤(rùn)福熙大道，主推面積相對(duì)較小的102-155平方米兩至三居,，報(bào)價(jià)同樣在10.5萬(wàn)元/平方米,。

有業(yè)內(nèi)人士介紹，上述五環(huán)周邊的新房項(xiàng)目多是在8萬(wàn)限價(jià)前取得了預(yù)售許可，部分項(xiàng)目已經(jīng)轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售,，因此在定價(jià)方面受限較小,。

改善型普宅價(jià)格超越別墅

市場(chǎng)對(duì)改善型產(chǎn)品的饑渴，同樣反映在別墅市場(chǎng)上,。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月,，北京住宅的成交均價(jià)為45967元/平米,，相當(dāng)于別墅價(jià)格的1.07倍。這也是北京自2006年開始網(wǎng)簽以來(lái),，住宅均價(jià)首次超越別墅,。

據(jù)介紹，這種現(xiàn)狀還將在未來(lái)得以延續(xù),。從今年取得預(yù)售許可的兩類產(chǎn)品來(lái)看，住宅備案均價(jià)仍然高于別墅,，這預(yù)示著至少在今年之內(nèi)，住宅價(jià)格將持續(xù)超越別墅,。以大興南五環(huán)周邊為例，中鐵建和綠地兩項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格分別在73000元/平米和75000元/平米,，而同區(qū)域的疊拼別墅備案價(jià)格為70833元/平米。

另一方面,，別墅成交量也陷入了苦戰(zhàn)。數(shù)據(jù)顯示,，今年7月北京別墅市場(chǎng)僅實(shí)現(xiàn)成交353套,，成交面積7.97萬(wàn)平方米，環(huán)比分別減少9%,、22%，同比更是出現(xiàn)54%,、65%的大幅下滑。

有業(yè)內(nèi)人士表示,，眼下北京改善產(chǎn)品不少都是從把控總價(jià)出發(fā)去設(shè)計(jì)產(chǎn)品,，而非單價(jià),。對(duì)于定位改善家庭,、戶型面積相對(duì)較大的別墅產(chǎn)品,，必須要將總價(jià)控制在改善客群可接受的范圍之內(nèi),，在單價(jià)上做出讓步成為部分房企的選擇,。

【分析】

“地段定價(jià)”或不再延續(xù)

目前,，不僅北京新房供應(yīng)在地段方面的價(jià)差逐步縮小，在土地市場(chǎng)這種趨勢(shì)或也將延續(xù),。

就在8月1日北京本月首場(chǎng)土拍上,，位于東城區(qū)的永外大街地塊頗受關(guān)注。然而拍賣當(dāng)天，該地塊卻由招商,、華潤(rùn),、碧桂園組成的聯(lián)合體爆冷以接近底價(jià)的38.4億元拿下,，溢價(jià)率僅為0.5%，樓面價(jià)則為5.2萬(wàn)元/平方米,。

實(shí)際上,，該地塊限價(jià)是抑制房企熱情的主要原因,。根據(jù)土地出讓規(guī)定，該地塊上的商品住宅銷售均價(jià)將不超過8.9萬(wàn)元/平方米,，且最高銷售單價(jià)不得超過9.4萬(wàn)元/平方米,。而臨近的融創(chuàng)使館壹號(hào)院目前銷售均價(jià)已達(dá)到15萬(wàn)元/平方米左右,。另一方面,，該用地住宅部分執(zhí)行的“90/70”也成為一大短板。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示,，從2017年8萬(wàn)+住宅成交當(dāng)中,，套均面積在90平方米以下的占比僅為4%,，而套均面積200平方米以上產(chǎn)品占比則高達(dá)40%,。因此高端客戶偏愛大尺度豪宅的喜好也給項(xiàng)目未來(lái)的去化帶來(lái)難度,。

在業(yè)內(nèi)看來(lái),，相比于前些年購(gòu)房“地段地段還是地段”的黃金準(zhǔn)則，目前改善型客戶更傾向于去考量產(chǎn)品的綜合素質(zhì)，這也是郊區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格受到認(rèn)可的重要原因,。

郭毅介紹,，今年前七月,，北京商品住宅簽約量也不過15071套,，創(chuàng)自2006年北京開始網(wǎng)簽以來(lái)的同期新低,。然而,，與整體樓市低迷之勢(shì)有所不同的是，新房市場(chǎng)頻現(xiàn)熱銷樓盤,。多個(gè)項(xiàng)目開盤后迅速售完，甚至出現(xiàn)“夜光盤”的極端案例,。

“這折射出了市場(chǎng)分化，北京市場(chǎng)新房全面熱銷的時(shí)代已告結(jié)束,?！惫惚硎荆?xiàng)目冀望于在競(jìng)爭(zhēng)中獲得領(lǐng)先身位，需要在地段,、產(chǎn)品,、價(jià)格三個(gè)層面共同發(fā)力,。其中,，價(jià)格的高低并非絕對(duì)數(shù)值，而是對(duì)標(biāo)項(xiàng)目周邊的一,、二手房定價(jià)取得相對(duì)優(yōu)勢(shì),，再疊加地段與產(chǎn)品要素。

本版采寫/新京報(bào)記者方王洋

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