新華社北京８月３０日電

題：租住房改革再出重要舉措集體土地建租賃房將如何影響市場？

新華社記者王立彬,、鄭鈞天

繼九部門啟動１２個城市租賃改革試點后,，國土資源部,、住房城鄉(xiāng)建設部再確定北上廣等１３個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。業(yè)內(nèi)人士分析認為，多部門圍繞租住房改革密集出臺政策，釋放出重要信號,，表示出中央加大房地產(chǎn)改革的決心。

為什么選這１３個城市試點,？

為什么選擇北京,、上海、南京,、杭州,、廈門、武漢,、合肥,、鄭州,、廣州,、佛山、肇慶,、沈陽,、成都試點？分析人士認為,，本次選擇的１３個試點城市基本囊括本輪房價上漲較快城市,，對需求側的把握極為精準。

“此次是要在超大,、特大城市和住房城鄉(xiāng)建設部批準的發(fā)展住房租賃市場試點城市中,，按照地方自愿原則,，部署開展利用集體建設用地建設租賃住房試點?！眹临Y源部土地利用司負責人對記者說,，作為人口凈流入的代表性城市，這些城市租賃住房需求較大,，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織有建設意愿,、有資金來源，政府監(jiān)管和服務能力相對較強,。

據(jù)住建部統(tǒng)計,，目前我國約有１．６億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的２１％,，其中以新就業(yè)大學生和外來務工人員為主,。在高房價時代，與新市民旺盛的住房租賃需求相比,，我國大中城市租賃市場存在房源總量嚴重不足,、租價高、供應結構不合理,、租住環(huán)境一般等問題,。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領認為，對于住房庫存較為短缺,、人口凈流入速度較快,、房價較高、服務業(yè)占比超過５０％的城市,，需要通過發(fā)展租賃市場以保證住房供給,。

為什么推出集體土地建租賃住房？

在房價,、租金居高不下的大中城市,，土地、房源供應長期緊張,，導致這一現(xiàn)狀的原因有很多,，現(xiàn)行的土地管理制度是重要因素之一。

在土地市場引入招拍掛制度后,，我國土地制度“城鄉(xiāng)二元”結構不斷加劇,。一方面，熱點一二線城市宅地供應異常緊缺,，土拍競爭愈加激烈,，地價飆升，地王頻現(xiàn)；另一方面,，農(nóng)村土地不能直接轉(zhuǎn)化為城市住房用地,，在耕地紅線的高壓線下，大城市國有土地總量已經(jīng)觸頂,，唯有集體建設用地入市,，才能在緩解城市供地壓力的同時，盤活農(nóng)村最大一筆資產(chǎn),。

在復旦大學發(fā)展與政策研究中心主任陸銘看來,，構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場將拓展我國集體土地用途，促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用,，加快我國城鎮(zhèn)化進程,，有利于構建實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。

將滿足什么群體的租房需求,？

“集體土地上建設租賃住房,，主要是為滿足新市民過渡性的居住需求。國家層面上,，這個試點政策主要是面向供給側的,，要解決三個一億人的需求?！蹦暇┦凶》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局局長郭宏定對記者說,，從２０１４年到２０２０年，江蘇省將有８００萬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城落戶,，僅在南京江北新區(qū)就有５０萬農(nóng)村人口市民化,，這將給住房保障帶來巨大需求。

“近年來,，廣州平均每年接收２０多萬名非廣州生源大學生入戶,，加上廣州籍生源接近３０萬新畢業(yè)留穗大學生，呈逐年遞增趨勢,?！睆V東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長王韶表示。

事實上,，為增加保障性租賃住房的供應,，２０１２年１月，國土資源部批復北京,、上海作為集體建設用地建設公租房首批試點城市,。北京陸續(xù)啟動海淀區(qū)唐家?guī)X,、朝陽區(qū)平房鄉(xiāng),、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等５個試點項目。

作為集體建設用地進行租賃住房建設首批試點城市，幾年來北京,、上海項目效果良好,，增加了住宅用地來源和租賃住房供給，拓寬了集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道,?！皬脑圏c的有益經(jīng)驗看，能夠支撐擴大試點工作,?！眹临Y源部土地利用司負責人說。

對平抑高租金影響幾何,？

受訪的業(yè)內(nèi)人士認為,，１３個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，意味著未來將有一大批低成本土地入市,，這對于抑制高房價,、高租金或產(chǎn)生一定作用。

“租賃房源不需要建立在成本高昂,、基本以招拍掛等方式出讓的國有建設用地上,，從而降低了租賃房屋的建設和運營成本，租金水平會大大低于現(xiàn)有市場房源,?！睏瞵F(xiàn)領說。

據(jù)易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進測算,，國有土地購置成本占房價的三分之一至三分之二,，加上如由村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織參與開發(fā)的話，部分建安成本也可省略,，綜合算下來,，此類租賃房源與現(xiàn)有同類房源相比，租金水平或?qū)⒔担矗埃ブ粒罚埃?，對平抑市場價格將產(chǎn)生較大影響,。

“房租下降的前提是獲取項目的成本下降，政策從供給端進行改革,，擴大租賃房來源,，對短期租金的上漲會有所抑制，也有利于降低開發(fā)成本,，我們會密切關注,，積極參與?！毙褫x領寓國際副總裁高杰說,。

楊現(xiàn)領建議,，未來政府應進一步降低開發(fā)、交易租賃房產(chǎn)的相關稅費,，以保障各項租賃利好政策的落地,，從而在住房租賃市場建立低成本的流通體系。（參與記者：孔祥鑫,、楊紹功）

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