5日,，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布中國(guó)住房報(bào)告（2017-2018）顯示,，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)盤(pán)整期，住房?jī)r(jià)格增幅或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)下降,，商品住宅銷(xiāo)售額增幅將明顯回落,，庫(kù)存進(jìn)一步下降。

值得注意的是，2017年一二線熱點(diǎn)城市在嚴(yán)厲的調(diào)控措施下,，樓市趨于凍結(jié),，大量房地產(chǎn)企業(yè)和投資需求被擠向三四線城市,，投機(jī)空間再度轉(zhuǎn)移,。同時(shí)房企與個(gè)人資金杠桿均出現(xiàn)明顯上漲,。因此，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨不確定性,，一方面，堅(jiān)持調(diào)控措施,，防止出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，另一方面,，應(yīng)警惕房企融資隱患和杠桿風(fēng)險(xiǎn),。

趨勢(shì)多數(shù)城市房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)

報(bào)告指出，通過(guò)限制性政策與長(zhǎng)效機(jī)制相結(jié)合,，多數(shù)城市房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn),。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力中心主任倪鵬飛表示，2017年以來(lái)住宅銷(xiāo)售均價(jià)漲幅一直維持在4%以下的水平,。在嚴(yán)厲調(diào)控的作用下,，房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)，一二線城市增幅分化下調(diào),，三四線城市分化上升,。

與一二線漲幅收窄趨勢(shì)形成明顯反差，三四線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó),。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2017年9月，70大中城市中三線城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲7.4%,，遠(yuǎn)高一線城市的0.5%和二線城市的5.6%,。

以10月單月為例，大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)（同比）顯示,，2017年10月,，74個(gè)樣本城市中，佛山,、濟(jì)南,、成都,、杭州、青島,、廣州,、西安,、長(zhǎng)沙8個(gè)城市,，房?jī)r(jià)較去年同期上漲40%以上。重慶,、無(wú)錫,、惠州、武漢,、東莞,、廈門(mén)、煙臺(tái)7個(gè)城市,，房?jī)r(jià)同比漲幅在20%-40%之間,。而與此同時(shí)，北京,、天津、合肥,、上海分別累計(jì)下跌14.53%,、9.8%、2.14%,、0.17%,。

倪鵬飛表示，雖然伴隨著熱點(diǎn)城市樓市的明顯降溫以及三四線城市的升溫,，樓市總體風(fēng)險(xiǎn)有所下降,，但從一線城市看來(lái)，部分風(fēng)險(xiǎn)依然存在,，其不確定性需高度警惕,。“若房?jī)r(jià)收入比過(guò)高,，存在一定泡沫風(fēng)險(xiǎn),。”

具體來(lái)看,，一線城市房?jī)r(jià)收入比依然居高不下,。數(shù)據(jù)顯示，雖然全國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比僅為7.5,，總體房?jī)r(jià)收入比穩(wěn)定,，但從一線城市單獨(dú)看來(lái)，其房?jī)r(jià)收入比依然高達(dá)31.3，其中,，北京房?jī)r(jià)收入比更是高達(dá)41,，居所有城市之首。

“還應(yīng)警惕房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈,?！蹦啭i飛表示，由于城鎮(zhèn)化紅利沒(méi)有結(jié)束,，總體預(yù)期沒(méi)有改變,，若調(diào)控政策轉(zhuǎn)向或變化，可能導(dǎo)致反彈,。

倪鵬飛認(rèn)為,，目前一二線部分城市房?jī)r(jià)增幅下降是調(diào)控重拳下行政限制性措施的結(jié)果，非真正由市場(chǎng)供求機(jī)制,、價(jià)格機(jī)制,、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用下的變化。因此,，若后期在一二線城市供給難以跟上,，土地、財(cái)稅等制度性政策未建立的背景下,，調(diào)控若放松,，前期抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲成效將功虧一簣，被限制性措施打壓的需求或伺機(jī)復(fù)燃,，以致一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng),。

預(yù)警房企融資風(fēng)險(xiǎn)凸顯

倪鵬飛表示，雖然近一年來(lái)房地產(chǎn)相關(guān)資金不斷收緊,，但房企各項(xiàng)融資規(guī)模依然高于同期,，面臨資金鏈與信貸違約風(fēng)險(xiǎn)。

報(bào)告指出,，房企負(fù)債率高企,，已經(jīng)達(dá)到或超過(guò)警戒水平。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示,，截至9月底,，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)達(dá)6.04萬(wàn)億元，同比增加23.21%,。36家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%紅線,，占比近26.5%。其中,，融創(chuàng)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)92%,，恒大,、綠地、碧桂園等龍頭房企也普遍接近于90%,。

值得一提的是,，上市房企有息負(fù)債也整體攀升，截至9月底,，136家房企有息負(fù)債總額達(dá)2.7萬(wàn)億元,，較2016年的2萬(wàn)億元相比，同比增幅高達(dá)37%,。

而帶來(lái)高負(fù)債的主要原因,，中國(guó)住房報(bào)告課題組成員劉偉表示，一方面是房企大量購(gòu)置土地,，另一方面則是高杠桿并購(gòu),，激進(jìn)擴(kuò)張。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示,，2014年7月至2017年7月,，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)案發(fā)生972宗，涉及并購(gòu)金額高達(dá)1.17萬(wàn)億元,。

“我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)以來(lái),，房企傳統(tǒng)盈利模式不可持續(xù)，因此,，出于生存考慮,，房企激進(jìn)做大企業(yè)規(guī)模?！眲フJ(rèn)為，這樣急于擴(kuò)大規(guī)模,，一旦銷(xiāo)售狀況不理想,，企業(yè)周轉(zhuǎn)能力受阻，償債能力將會(huì)失控,，風(fēng)險(xiǎn)積聚,。

事實(shí)上，2018年房企迎來(lái)集中還債期,，報(bào)告顯示,，獲得穆迪評(píng)級(jí)的52家房企中，39家房企面臨債券到期或達(dá)到可回售期限,，金額達(dá)392億美元,。其中，恒大面臨到期/可回售債券總額54.56億美元,，富力面臨38.95億美元,，綠地,、碧桂園分別面臨26.32億美元、22.55億美元,。

除負(fù)債外,，信貸來(lái)源變化明顯。報(bào)告顯示,，2016年9月份以來(lái),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中個(gè)人按揭貸款增速下降迅猛，同比增速由2016年6月份的51.4%降至2017年9月的1.3%,，但與之相對(duì)應(yīng)的是,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中國(guó)內(nèi)非金融機(jī)構(gòu)貸款增速大幅增加，同比漲幅由2016年的7.2%增加至2017年8月的38.3%,。

倪鵬飛表示,，在目前房企總體負(fù)債率高企，資金集中兌付壓力加大的背景下,，樓市大幅波動(dòng)會(huì)影響企業(yè)資金鏈安全,，進(jìn)而影響金融機(jī)構(gòu)，因此,，應(yīng)加大對(duì)資金投向的管控,，促進(jìn)房企降低高杠桿資金占比。

政策積極完善住房租賃制度

“本輪房?jī)r(jià)回升小周期接近尾聲,?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力中心研究員鄒琳華表示，過(guò)去一年半時(shí)間,，一二線多數(shù)城市樓市在嚴(yán)厲調(diào)控下趨于凍結(jié),，大量房地產(chǎn)企業(yè)和投資投機(jī)需求被擠向三四線城市，此前未受關(guān)注的市場(chǎng)經(jīng)歷了一波房?jī)r(jià)快速上漲,。

鄒琳華認(rèn)為,，房?jī)r(jià)的“相對(duì)洼地”已基本消失，短期內(nèi)住房市場(chǎng)不存在大起大落的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),，首套房貸利率上升,，市場(chǎng)實(shí)際利率也居高不下，房?jī)r(jià)快速上漲金融條件不具備,。

社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室助理研究員李超建議,，2018年應(yīng)繼續(xù)穩(wěn)定“控一線、穩(wěn)二線,、盤(pán)活三四線”調(diào)控思路,，有效預(yù)防投資性需求跨區(qū)域輪動(dòng)所引發(fā)的潛在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

另外,，李超表示,，應(yīng)加大限購(gòu)限貸政策的區(qū)域聯(lián)動(dòng)性,。“在高鐵快速發(fā)展下,，單個(gè)城市的限購(gòu)限貸政策難以遏制擴(kuò)散的投資性購(gòu)房需求,，因此，在城市群之間和大區(qū)域內(nèi)部調(diào)控政策提前充分溝通,，有效預(yù)防投資性購(gòu)房需求的跨區(qū)域輪動(dòng)現(xiàn)象,，避免區(qū)域市場(chǎng)的大起大落和泡沫的外延擴(kuò)散?！?/p>

倪鵬飛建議,，應(yīng)把持續(xù)調(diào)控融入制度和長(zhǎng)效機(jī)制中。需要實(shí)現(xiàn)以售賣(mài)為主的住房體系轉(zhuǎn)向租售并舉體系,，從以商品房為主的住房體系轉(zhuǎn)向商品保障體系并行,，從以老市民為主的住房體系轉(zhuǎn)向新老市民并重體系三方面的改變。

同時(shí),，倪鵬飛指出,，應(yīng)積極完善租賃住房制度、加快住房租賃立法,，健全租賃住房的土地,、金融、供給機(jī)制,。改革金融制度體系,，擴(kuò)大宏觀審慎監(jiān)管的實(shí)施范圍。增加熱點(diǎn)居住城市土地供給,，改革供地格局,，形成政府、企業(yè),、集體組織等多渠道供應(yīng)機(jī)制,。

“還應(yīng)加快財(cái)稅體制改革，2018年將房地產(chǎn)稅納入立法議程,。”倪鵬飛認(rèn)為,，應(yīng)明確房地產(chǎn)稅時(shí)間表,，給予市場(chǎng)明確預(yù)期，減少各方的賭博心理,。

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