原標題：樓市為何現(xiàn)在要去庫存？“以購代建”能去庫存嗎,？專家解讀→

本周五,，樓市迎來諸多利好，四項重磅政策同時出爐,，包括購房首付比例下調(diào),、公積金貸款利率下調(diào)、房貸利率取消下限,，還有一個就是收購庫存房源充當保障房,。特別是中國人民銀行周五下午宣布，將提供3000億元保障性住房再貸款支持政府收儲行為,，引起社會廣泛關注,。那么，為何現(xiàn)在去庫存成了當前房地產(chǎn)復蘇的當務之急呢,？

國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,，4月份以來，市場供需都在下行，使得庫存總量進一步在加大,。一方面是由于3月份原本的小陽春沒來,，市場需求進一步萎縮，從而導致新一輪降價,，市場觀望氣氛更濃,。另一方面，是盡管去年以來二手房交易在回升,，但回升的數(shù)量趕不上掛牌賣房的數(shù)量,，各地二手房掛牌量都在創(chuàng)新高。

中央財經(jīng)大學管理科學與工程學院教授易成棟：目前市場上出現(xiàn)了剛性需求，有買房的愿望,，但是因為銷量和價格在下降,，所以還在繼續(xù)觀望。隨著交易量和價格的下行,，開發(fā)商也會出現(xiàn)資金鏈困難,。市場就出現(xiàn)了一個向下的緊縮的循環(huán)，這個時候就需要政府采取一些政策,，打破循環(huán),，讓市場走向平穩(wěn)健康。

今年4月30日，中央政治局會議首次提出“要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關系的新變化,、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待,，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”,。這是時隔多年,，中央再度對房地產(chǎn)去庫存提出要求,。而記者從易居研究院等市場機構(gòu)拿到的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，當前庫存很高的矛盾點并不在于房地產(chǎn)企業(yè)供應了太多房源,，而是在于庫存消化能力一直處于低位,，即銷售不振。據(jù)易居研究院統(tǒng)計,，全國百城新建商品住宅庫存銷售周期目前為25.3個月,，而新建商品住宅的合理銷售周期應為12到14個月。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進：這些政策都跟現(xiàn)在消化市場上的新房,、二手房等等有直接的關系，對包括房屋買賣市場的情緒,，房企的銷售狀況和資金狀況等等,，都能產(chǎn)生非常積極的影響，對于整個市場的提振將產(chǎn)生積極的作用,。

“以購代建”能去庫存嗎,？

在此次多項重磅政策當中，我們看到有一項明確規(guī)定,，就是商品房庫存較多城市可以需定購,，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。這被稱為“以購代建”的模式,，這種方式能夠加快推進庫存的消化嗎,？

近期，多個城市或地區(qū)已經(jīng)出臺“以購代建”相關政策,，鼓勵收購存量房用于保障房,。像杭州臨安區(qū)近日就表示，要在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購一批商品住房用作公共租賃住房,，紹興越城區(qū)批量購買商品住宅用于人才安居工程,，而南京則表示，將適當改建或收購存量住房用作保障性住房,，盤活利用閑置土地和房屋,。

從目前各地的政策來看，“以購代建”主要有兩個目標：一是加快存量商品房去庫存,，二是助力保交樓和房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制“白名單”的建立,，以緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金方面的困局。專家表示,，通過收購存量住房改為保障性住房，目前看可以實現(xiàn)一舉多得的效果,。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學城市經(jīng)濟與公共管理學院教授趙秀池：因此收購存量商品房作為保障房,，使開發(fā)商的商品房能夠順利實現(xiàn)其價值,，另一方面增加了保障房供給，滿足了更多被保家庭的需要,，促進了商品房與保障房雙輪驅(qū)動雙軌運行的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

專家表示,，近期有關“以購代建”的政策的實施，下一步無疑會給市場帶來了一定的正面效應，特別是在樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向“去庫存”這一背景下,，這些措施能夠緩解部分房企的資金壓力,，為樓市帶來短期的穩(wěn)定性。在各地具體執(zhí)行的過程中,，關于資金來源的可持續(xù)性,，以及這些收儲商品房的運營管理能力，都是考驗政策未來效果的關鍵,。

中央財經(jīng)大學管理科學與工程學院教授易成棟：這個政策要注意到中國的地方差異非常大,，不同的城市有不同的情況，也就是因城施策還是很有必要的,。

閑置和存量土地怎么辦,？

其實，在此次政策發(fā)布前,，自然資源部就已經(jīng)下發(fā)過一份通知,，要求各地新增土地供應量需要結(jié)合當?shù)厣唐纷≌セ芷谝约氨P活存量規(guī)模，將盤活存量土地規(guī)模作為增量供應的重要依據(jù),?！叭セ芷凇保鋵嵕褪侵干唐贩康匿N售周期,，新建商品住宅去化周期一般由新建商品住宅的存量除以此前12個月月均成交量得出,。

而隨著此次國家相關政策的進一步要求，自然資源部表示,，正在準備出臺妥善處置閑置土地,、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實際出發(fā),，酌情以收回,、收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地。

中央財經(jīng)大學管理科學與工程學院教授易成棟：收回這些閑置的用地,，其實也是給拿了這些土地的開發(fā)商出路,，讓他們前期購買的土地資產(chǎn)能夠盤活，讓這些開發(fā)商能夠從市場上退出來,。

按照自然資源部的計劃,，未來一方面將嚴格依法處置閑置土地，另一方面將加大對存量土地盤活利用的支持力度,。比如允許企業(yè)按照程序合理調(diào)整規(guī)劃條件和設計要求,，更好地適應市場需求，或者發(fā)揮土地二級市場作用,，支持預告登記轉(zhuǎn)讓和“帶押過戶”,，鼓勵轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)等,。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學城市經(jīng)濟與公共管理學院教授趙秀池：這一次政策特別明確提到,，支持地方按照以需訂購原則，以合理價格收回閑置土地,，用于保障性住房建設,。既體現(xiàn)了市場化法治化的原則，幫助開發(fā)商解決了土地閑置的困境,，增加了保障性住房供應,。