原標(biāo)題：樓市為何現(xiàn)在要去庫存？“以購代建”能去庫存嗎？專家解讀→

本周五,，樓市迎來諸多利好,，四項(xiàng)重磅政策同時(shí)出爐，包括購房首付比例下調(diào),、公積金貸款利率下調(diào),、房貸利率取消下限，還有一個(gè)就是收購庫存房源充當(dāng)保障房,。特別是中國人民銀行周五下午宣布,，將提供3000億元保障性住房再貸款支持政府收儲(chǔ)行為，引起社會(huì)廣泛關(guān)注,。那么,，為何現(xiàn)在去庫存成了當(dāng)前房地產(chǎn)復(fù)蘇的當(dāng)務(wù)之急呢？

國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,，4月份以來,，市場(chǎng)供需都在下行，使得庫存總量進(jìn)一步在加大,。一方面是由于3月份原本的小陽春沒來,，市場(chǎng)需求進(jìn)一步萎縮，從而導(dǎo)致新一輪降價(jià),，市場(chǎng)觀望氣氛更濃,。另一方面，是盡管去年以來二手房交易在回升,，但回升的數(shù)量趕不上掛牌賣房的數(shù)量,，各地二手房掛牌量都在創(chuàng)新高。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授易成棟：目前市場(chǎng)上出現(xiàn)了剛性需求，有買房的愿望,，但是因?yàn)殇N量和價(jià)格在下降,，所以還在繼續(xù)觀望。隨著交易量和價(jià)格的下行,，開發(fā)商也會(huì)出現(xiàn)資金鏈困難,。市場(chǎng)就出現(xiàn)了一個(gè)向下的緊縮的循環(huán),，這個(gè)時(shí)候就需要政府采取一些政策，打破循環(huán),，讓市場(chǎng)走向平穩(wěn)健康,。

今年4月30日,，中央政治局會(huì)議首次提出“要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待,，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”,。這是時(shí)隔多年，中央再度對(duì)房地產(chǎn)去庫存提出要求,。而記者從易居研究院等市場(chǎng)機(jī)構(gòu)拿到的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,，當(dāng)前庫存很高的矛盾點(diǎn)并不在于房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)了太多房源，而是在于庫存消化能力一直處于低位,，即銷售不振,。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，全國百城新建商品住宅庫存銷售周期目前為25.3個(gè)月,，而新建商品住宅的合理銷售周期應(yīng)為12到14個(gè)月,。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：這些政策都跟現(xiàn)在消化市場(chǎng)上的新房,、二手房等等有直接的關(guān)系，對(duì)包括房屋買賣市場(chǎng)的情緒,，房企的銷售狀況和資金狀況等等,，都能產(chǎn)生非常積極的影響，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的提振將產(chǎn)生積極的作用,。

“以購代建”能去庫存嗎,？

在此次多項(xiàng)重磅政策當(dāng)中，我們看到有一項(xiàng)明確規(guī)定,，就是商品房庫存較多城市可以需定購,，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房。這被稱為“以購代建”的模式,，這種方式能夠加快推進(jìn)庫存的消化嗎,？

近期，多個(gè)城市或地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)“以購代建”相關(guān)政策,，鼓勵(lì)收購存量房用于保障房,。像杭州臨安區(qū)近日就表示，要在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購一批商品住房用作公共租賃住房，紹興越城區(qū)批量購買商品住宅用于人才安居工程,，而南京則表示,，將適當(dāng)改建或收購存量住房用作保障性住房，盤活利用閑置土地和房屋,。

從目前各地的政策來看,，“以購代建”主要有兩個(gè)目標(biāo)：一是加快存量商品房去庫存，二是助力保交樓和房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”的建立,，以緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金方面的困局。專家表示,，通過收購存量住房改為保障性住房,，目前看可以實(shí)現(xiàn)一舉多得的效果。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院教授趙秀池：因此收購存量商品房作為保障房，使開發(fā)商的商品房能夠順利實(shí)現(xiàn)其價(jià)值,，另一方面增加了保障房供給,，滿足了更多被保家庭的需要，促進(jìn)了商品房與保障房雙輪驅(qū)動(dòng)雙軌運(yùn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。

專家表示,，近期有關(guān)“以購代建”的政策的實(shí)施,，下一步無疑會(huì)給市場(chǎng)帶來了一定的正面效應(yīng)，特別是在樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向“去庫存”這一背景下,，這些措施能夠緩解部分房企的資金壓力,，為樓市帶來短期的穩(wěn)定性。在各地具體執(zhí)行的過程中,，關(guān)于資金來源的可持續(xù)性,，以及這些收儲(chǔ)商品房的運(yùn)營管理能力，都是考驗(yàn)政策未來效果的關(guān)鍵,。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授易成棟：這個(gè)政策要注意到中國的地方差異非常大,，不同的城市有不同的情況，也就是因城施策還是很有必要的,。

閑置和存量土地怎么辦,？

其實(shí)，在此次政策發(fā)布前,，自然資源部就已經(jīng)下發(fā)過一份通知,，要求各地新增土地供應(yīng)量需要結(jié)合當(dāng)?shù)厣唐纷≌セ芷谝约氨P活存量規(guī)模，將盤活存量土地規(guī)模作為增量供應(yīng)的重要依據(jù)?！叭セ芷凇?，其實(shí)就是指商品房的銷售周期，新建商品住宅去化周期一般由新建商品住宅的存量除以此前12個(gè)月月均成交量得出,。

而隨著此次國家相關(guān)政策的進(jìn)一步要求,，自然資源部表示，正在準(zhǔn)備出臺(tái)妥善處置閑置土地,、盤活存量土地的政策措施,，支持地方政府從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回,、收購等方式妥善處置已經(jīng)出讓的閑置存量住宅用地,。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授易成棟：收回這些閑置的用地，其實(shí)也是給拿了這些土地的開發(fā)商出路,，讓他們前期購買的土地資產(chǎn)能夠盤活,，讓這些開發(fā)商能夠從市場(chǎng)上退出來。

按照自然資源部的計(jì)劃,，未來一方面將嚴(yán)格依法處置閑置土地,，另一方面將加大對(duì)存量土地盤活利用的支持力度。比如允許企業(yè)按照程序合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求,，更好地適應(yīng)市場(chǎng)需求,，或者發(fā)揮土地二級(jí)市場(chǎng)作用，支持預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓和“帶押過戶”,，鼓勵(lì)轉(zhuǎn)讓或者合作開發(fā)等,。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院教授趙秀池：這一次政策特別明確提到,，支持地方按照以需訂購原則，以合理價(jià)格收回閑置土地,，用于保障性住房建設(shè),。既體現(xiàn)了市場(chǎng)化法治化的原則，幫助開發(fā)商解決了土地閑置的困境,，增加了保障性住房供應(yīng),。