蘇州樓市： 能承受兩萬單價的人 還剩多少

任小璋

[“十二五”期間，園區(qū)的地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長10%（不變價）；園區(qū)居民的人均可支配收入由2010年的34424元增加到2015年的56696元,；區(qū)域常住人口由2010年的69.28萬人增加到2015年的80.4萬人。]

[此前蘇州每年住宅的成交面積都在600萬~700萬平方米,，2014年為800多萬平方米，但去年這個數(shù)字暴增至1200萬,！]

去年底至今房價飛漲的一二線城市中,，上海周邊的蘇州異常搶眼，該市2015年11月的房價環(huán)比增幅一度超過深圳,，躍居全國城市之首,。去年第四季度，隨著大量投資客的進入,，蘇州樓市火爆的程度賺足了人們的眼球,。

為何蘇州在這波樓市中有如此驚人表現(xiàn)，是經(jīng)濟發(fā)展的厚積薄發(fā),，還是人為的炒作效應,？為何是蘇州？這波火爆的樓市能持續(xù)多久,，是否會迎來拐點,？《第一財經(jīng)日報》記者實地走訪調研了蘇州樓市。

瘋狂的樓市

蘇州這波樓市的爆發(fā)原因,，既有國家去庫存的大背景,，也有蘇州自身的因素。

據(jù)中國房產(chǎn)信息集團（CRIC）的數(shù)據(jù),，2015年蘇州商品房共成交1268萬平方米,，和2014年相比大幅上升48%。其中住宅成交1177萬平方米,，成交金額1549億元,，較2014年分別增長52%和65%，均達到歷史峰值,。

今年年初,，蘇州房價還在加速上漲。至今年2月,，蘇州住宅平均售價已經(jīng)達到了16681元/平方米，較2015年年初增長了34%,。不少項目售價更是較2015年初翻番,，如蘇州工業(yè)園區(qū)（下稱“園區(qū)”）湖東板塊的九龍倉時代上城、天地源七里香都,，2015年初售價僅為14000元/平方米左右,，但在火熱樓市和幾次土地招拍掛的助推下,，目前售價都達到了28500元/平方米。

火爆的園區(qū)還出現(xiàn)了無房可售的狀況,，熱盤新加推的房源也遭到了哄搶,。據(jù)蘇州市商品房管理網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，截至2月2日,，園區(qū)的庫存僅剩下3479套房源,，是全市除姑蘇區(qū)以外庫存最少的區(qū)域。

2015年是房地產(chǎn)利好政策頻出的一年,。在國家政策的大背景下,，蘇州市政府也在相關政策方面跟進。早在2014年9月底,，蘇州實施3年多的限購開始松動,；同年10月，蘇州市政府再推新舉措,，規(guī)定申請房貸的借款人繳存公積金期限從12個月調整為6個月,；2015年5月，蘇州將家庭公積金貸款的最高限額統(tǒng)一調整至70萬元,。

與此同時,，廁身于上海的光環(huán)下、本是二線城市的蘇州,，在去年下半年似乎好運連連,，規(guī)格升級的猜想引來了關注。

2015年7月,，《江蘇省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2015-2030年）》經(jīng)國務院同意獲得批復,，到2030年江蘇省將形成2個特大城市——南京和蘇州。隨后,，11月24日,，第四次中國—中東歐國家領導人會晤在蘇州舉行，國務院總理李克強出席,。

當時,，市井中不乏蘇州要晉升“副一線城市”的傳言，貼吧和微信上也廣為炒作,，蘇州樓市跟著水漲船高,。

“面粉貴過面包”正是蘇州樓市開啟瘋漲模式的導火索?！疤K州這波樓市熱潮是由去年密集的土拍把房價推高而開啟的,，有些區(qū)域土拍價格甚至高于同區(qū)域的售房價?！碧K州市同策房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（下稱“蘇州同策”）市場研展部總監(jiān)張曉晨告訴《第一財經(jīng)日報》記者,，自2015年4月開始,，蘇州住宅庫存已經(jīng)處于較為良好的狀態(tài)，6月份以后存銷周期均處于6個月以內,。去年6月份,，蘇州土拍的成交住宅用地溢價率集中在60%以上，由此拉開了暴漲的序幕,。

在住宅類土地中,，姑蘇區(qū)留園路北地塊拍出了3.1萬元/平方米的樓板價，成了蘇州的單價地王,。在園區(qū)的湖東板塊中,，2015年7月拍出的蘇園土掛（2015）02號（海亮地塊）宅地最終樓板價為15991元/平方米，而2014年11月出讓的同板塊金輝宅地成交樓板價僅6000元/平方米,，價格大漲167%,。