張曉晨告訴記者,，昆山前幾年房源供應(yīng)量非常大，動輒百萬（平方米）大盤,。像昆山的城東是產(chǎn)業(yè)區(qū),，原本有很大潛力，但之前一直被價格戰(zhàn)所左右,，那邊有中南,、綠地等超大型樓盤；而像昆山南部板塊的漳浦這樣的小鎮(zhèn)競爭也非常激烈,，最終各家開發(fā)商就是在拼價格,。

為何同樣具備工業(yè)基礎(chǔ)且鄰近蘇州的昆山房價漲不上去？趙建華告訴記者,，昆山城區(qū)其實處于“兩頭不靠”的境地,。西接蘇州，但離配套完善的城區(qū)還遠,；東鄰上海,，但房地產(chǎn)市場又被花橋分流了。昆山城區(qū)的整個房價比蘇州和花橋要低,。

趙建華認為,，昆山房價沒能像蘇州這樣大漲，更主要的原因還是昆山雖然外來務(wù)工人員也多，但他們基本上都是底層務(wù)工者,，較低的收入水平使得他們很難在那里扎根。此外,，昆山的臺資企業(yè)已開始搬遷了,，一般去到安徽等成本較低的內(nèi)陸省區(qū)。

　　拐點在哪里,？

蘇州本輪樓市的大爆發(fā),，與之前的市場波動不同。

趙建華告訴記者,，蘇州樓市在2008年之后是經(jīng)歷了金融危機后的剛性需求爆發(fā),。但是，本輪樓市爆發(fā),，原因還包括去年股市大跌后資金涌入,，再加上炒作等因素——這不是剛性需求爆發(fā)，而是集中性的投資性需求爆發(fā),。

趙建華認為,，這種爆發(fā)式增長給樓市帶來了很大的興奮，但也產(chǎn)生了后遺癥,。一方面是它極度快速消耗了老百姓手里的儲備資金,。大家盲目投入了樓市，有些經(jīng)濟基礎(chǔ)相對薄弱的老百姓就通過借錢,、貸款用于購房,，但這并不是他們的剛需，只是看到別人買了,，自己也買,。

健康的市場，應(yīng)該是有剛需的去購買,，有閑錢的去投資,。然而除去這兩類人，現(xiàn)在的蘇州樓市還有一大群體,，是被燥熱的市場所誘導(dǎo)的投資者,。他們自己可支配的閑錢不多，通過借貸購房是希望賺取差價,。更危險的是,，其中還有一部分人使用了“首付貸”購房。一旦市場有了風(fēng)吹草動,，將對家庭財富乃至整個信貸體系造成危害,。

另一方面，房價飆高，也將很多外來人員的買房需求扼殺在搖籃里,。外來務(wù)工人員的經(jīng)濟收入不足以支撐如此高昂的房價,，這是非常現(xiàn)實的狀況,。

那么蘇州樓市是否會繼續(xù)飆升,，拐點將在何時到來？

張曉晨表示,，2016年的行情應(yīng)該還不錯,。接下來的4月7日，蘇州會有新的土拍,，總共14塊住宅用地,，預(yù)計優(yōu)質(zhì)地塊的溢價率將會超過150%，到時蘇州房價又可能會被拋上風(fēng)口浪尖,。

他說,，今年的樓市將會延續(xù)2015年的上升態(tài)勢，即便是出臺相關(guān)調(diào)控政策,，也只會是局部調(diào)控,，并不能對整體市場產(chǎn)生大的影響。

張曉晨表示,，老百姓收入水平的漲幅跟不上房價的漲幅,，購房者需要一個“喘氣”或者說逐步接受的過程，因而在2016年底到2017年時,，一定會出現(xiàn)一個拐點,。

此前蘇州每年住宅的成交面積都在600萬~700萬平方米，2014年為800多萬平方米,，但去年這個數(shù)字暴增至1200萬,！今年1~2月份成交了240萬，依此推算,，2016年也將達到1200萬,。這意味著用2年的時間賣了4年的房子，這其實是在透支樓市的需求,。

趙建華也認同這一觀點?，F(xiàn)在蘇州平均房價在2萬元左右，但這是前幾年拍的土地,，而去年年末跟今年拍的土地,，其大量上市供應(yīng)期在2017年下半年，到那個時候可能平均房價就要3萬或者3萬以上了,。如果購買力跟不上,，沒有人買房,，市場就會出現(xiàn)下跌。

而現(xiàn)在開發(fā)商土拍時也處于不理智的狀態(tài),。趙建華給記者算了一筆賬,，像相城區(qū)的高鐵新城等動輒拍下來樓面地價9000，甚至上萬,，這還不算建設(shè)成本,、建安成本、管理費用,、財務(wù)費用，如果這些算進去,，到時賣2萬是不貴的,，但是能夠承受2萬房價的人，通過去年洗牌之后還剩多少呢,？今年2月份,，園區(qū)的摩天輪地塊土拍的單價就超過2萬，“現(xiàn)在的市場太瘋狂了”,。

園區(qū)清源華衍水務(wù)有限公司總經(jīng)理黃堅提供的《蘇州工業(yè)園區(qū)2010-2015售水量增長率一覽表》顯示,，2015年其工業(yè)售水量增長率為-4.1%。黃堅告訴記者,，這幾年園區(qū)一直有企業(yè)在搬遷,，特別是2015年那一年幾個用水大戶搬走了，原因是這里的人力資源成本和經(jīng)營成本在提高,。據(jù)介紹,，江蘇地區(qū)人力資源成本十年內(nèi)已經(jīng)翻了一番多，五險一金,、社保等都在提高,。

就在記者調(diào)研蘇州樓市幾天之后，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺,。

3月18日,，蘇州市政府審議通過了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》，其中規(guī)定開發(fā)商在對外銷售時,，同批次房源應(yīng)當一次全部公示銷售價格,，實際銷售價格不得高于申報價格，申報價格3個月內(nèi)不宜調(diào)高,，6個月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%,，12個月內(nèi)不宜超過12%。

3月25日,，上海出臺“史上最嚴”樓市新政,。

同日，江蘇出臺購房管控政策，要求全省金融部門落實差別化個人住房信貸政策,，嚴審購房人首付款比例,、首付資金來源，加強對房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量,、區(qū)域集中度,、機構(gòu)穩(wěn)健性的監(jiān)測。