原標(biāo)題：日本房產(chǎn)泡沫親歷者：中國房價上漲快過東京

在當(dāng)下，房地產(chǎn)市場牽動著每個人的神經(jīng),。

生活在一線城市的人會問,，房價還會繼續(xù)漲嗎?這樣漲下去，房地產(chǎn)市場會不會崩盤?想買房的人最想知道該何時入手,，投資客想知道選擇何時離場才能賺得最多……每個人都希望有人能準(zhǔn)確回答這些問題,。

事實是，幾乎沒人能夠準(zhǔn)確預(yù)測市場,，否則歷次全球經(jīng)濟(jì)危機就不會發(fā)生,。盡管如此，我們?nèi)钥梢詮脑?jīng)的房地產(chǎn)危機中吸取教訓(xùn)和獲取觀察的角度,。

1991年日本房地產(chǎn)大泡沫在空前瘋狂后轟然崩潰,，隨后陷入失落的二十年。作為東京大學(xué)的教授,，田村清彥在宏觀審慎政策的討論中頗具聲望,，尤其指出人口因素對房地產(chǎn)泡沫及金融危機的關(guān)鍵影響。他也曾親歷1991年東京的房地產(chǎn)危機,，同時近二十年來保持了對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)注,。在6月11日舉行的北大匯豐商學(xué)院舉行的留美學(xué)者經(jīng)濟(jì)年會上,，田村了接受第一財經(jīng)記者專訪。

田村清彥表示,，房價上漲是不可持續(xù)的,，長期看來，房價取決于買房者的預(yù)期,、土地生產(chǎn)率以及政府的長期政策,，比如央行貨幣政策，通貨膨脹率等(金融政策對樓市十分重要),。

日本的房地產(chǎn)泡沫是政府捅破的

第一財經(jīng)： 近一年來,，中國一線城市的房價高漲，很多人拿目前中國的房地產(chǎn)市場和1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅前夕相比,，您對此怎么看?日本房地產(chǎn)泡沫破裂的原因是什么?

田村清彥：近幾年,，中國房價上漲的速度確實比較快，甚至快過東京,。我可以跟你們分享一下東京過去的經(jīng)歷,。1991年時，身處東京的人并不認(rèn)為自己處于泡沫之中,，甚至連政府也不這么認(rèn)為,。很多學(xué)者當(dāng)時認(rèn)為，房價高漲有很多原因來解釋,，并不一定是泡沫,。但在我看來，房地產(chǎn)價格上漲是不可持續(xù)的,，何時結(jié)束才是難以回答的問題,，我們可以解釋很多過去發(fā)生的事，但并不善于預(yù)測未來,。

在上世紀(jì)70,、80年代，日本經(jīng)濟(jì)增長迅速,，城鎮(zhèn)化影響下,，一些中心城市的房價快速增長，金融機構(gòu)管制放松,，出現(xiàn)了很多新的金融工具,，導(dǎo)致信用擴(kuò)張。日本的情形跟中國和韓國有很多相似之處,，首先,，日本的銀行和很多大公司關(guān)系密切，比如國有銀行和國有企業(yè)之間,，就像韓國的壟斷財閥,，是一種政府和企業(yè)的結(jié)合體,，掌控了日本商業(yè)。

上世紀(jì)80年代初期,，美國財政赤字劇增,，對外貿(mào)易逆差大幅增長。美國希望通過美元貶值來增加產(chǎn)品的出口競爭力,。日本和美國簽訂了廣場協(xié)議,，日元對美元大幅升值，這讓很多日本企業(yè)的出口遭遇了瓶頸,，日本政府需要刺激國內(nèi)需求,。

當(dāng)時東京政府想要把東京打造成一個像倫敦和紐約一樣的金融中心，所以出臺了很多刺激性的宏觀經(jīng)濟(jì)政策,，日本央行大幅寬松助漲了資產(chǎn)泡沫,。

因為日本政府和財閥關(guān)系密切，迫使日本銀行降低利率,。當(dāng)時銀行在為金融自由化和市場化做準(zhǔn)備,。在金融自由化之前，幾乎所有日本公司的資金來源都來自銀行,，但市場化之后,，這些大企業(yè)現(xiàn)在有了新的資金來源，很多資金流入資本市場,。銀行發(fā)現(xiàn)高利潤時期已經(jīng)過去了,，需要開拓新的利潤點。銀行就瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)市場,。消費者可以通過房屋抵押貸款向銀行借錢，尤其是一些民營的中小企業(yè)(上世紀(jì)80年代的日本和如今中國的情況很像),。抵押貸款很容易,，這引發(fā)了一些投機行為，當(dāng)時賺錢最快的方法就是投資房地產(chǎn),。