原標(biāo)題：日本房產(chǎn)泡沫親歷者：中國(guó)房?jī)r(jià)上漲快過東京

在當(dāng)下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)牽動(dòng)著每個(gè)人的神經(jīng),。

生活在一線城市的人會(huì)問，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲嗎?這樣漲下去,，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)崩盤?想買房的人最想知道該何時(shí)入手,，投資客想知道選擇何時(shí)離場(chǎng)才能賺得最多……每個(gè)人都希望有人能準(zhǔn)確回答這些問題。

事實(shí)是,，幾乎沒人能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)市場(chǎng),，否則歷次全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)就不會(huì)發(fā)生。盡管如此,，我們?nèi)钥梢詮脑?jīng)的房地產(chǎn)危機(jī)中吸取教訓(xùn)和獲取觀察的角度,。

1991年日本房地產(chǎn)大泡沫在空前瘋狂后轟然崩潰，隨后陷入失落的二十年,。作為東京大學(xué)的教授,，田村清彥在宏觀審慎政策的討論中頗具聲望，尤其指出人口因素對(duì)房地產(chǎn)泡沫及金融危機(jī)的關(guān)鍵影響,。他也曾親歷1991年東京的房地產(chǎn)危機(jī),，同時(shí)近二十年來保持了對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)注。在6月11日舉行的北大匯豐商學(xué)院舉行的留美學(xué)者經(jīng)濟(jì)年會(huì)上,，田村了接受第一財(cái)經(jīng)記者專訪,。

田村清彥表示，房?jī)r(jià)上漲是不可持續(xù)的,，長(zhǎng)期看來,，房?jī)r(jià)取決于買房者的預(yù)期,、土地生產(chǎn)率以及政府的長(zhǎng)期政策，比如央行貨幣政策,，通貨膨脹率等(金融政策對(duì)樓市十分重要),。

日本的房地產(chǎn)泡沫是政府捅破的

第一財(cái)經(jīng)： 近一年來，中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)高漲,，很多人拿目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅前夕相比,，您對(duì)此怎么看?日本房地產(chǎn)泡沫破裂的原因是什么?

田村清彥：近幾年，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的速度確實(shí)比較快,，甚至快過東京,。我可以跟你們分享一下東京過去的經(jīng)歷。1991年時(shí),，身處東京的人并不認(rèn)為自己處于泡沫之中,，甚至連政府也不這么認(rèn)為。很多學(xué)者當(dāng)時(shí)認(rèn)為,，房?jī)r(jià)高漲有很多原因來解釋,，并不一定是泡沫。但在我看來,，房地產(chǎn)價(jià)格上漲是不可持續(xù)的,，何時(shí)結(jié)束才是難以回答的問題，我們可以解釋很多過去發(fā)生的事,，但并不善于預(yù)測(cè)未來,。

在上世紀(jì)70、80年代,，日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速,，城鎮(zhèn)化影響下，一些中心城市的房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng),，金融機(jī)構(gòu)管制放松,，出現(xiàn)了很多新的金融工具，導(dǎo)致信用擴(kuò)張,。日本的情形跟中國(guó)和韓國(guó)有很多相似之處，首先,，日本的銀行和很多大公司關(guān)系密切,，比如國(guó)有銀行和國(guó)有企業(yè)之間，就像韓國(guó)的壟斷財(cái)閥,，是一種政府和企業(yè)的結(jié)合體,，掌控了日本商業(yè)。

上世紀(jì)80年代初期,，美國(guó)財(cái)政赤字劇增,，對(duì)外貿(mào)易逆差大幅增長(zhǎng),。美國(guó)希望通過美元貶值來增加產(chǎn)品的出口競(jìng)爭(zhēng)力。日本和美國(guó)簽訂了廣場(chǎng)協(xié)議,，日元對(duì)美元大幅升值,，這讓很多日本企業(yè)的出口遭遇了瓶頸，日本政府需要刺激國(guó)內(nèi)需求,。

當(dāng)時(shí)東京政府想要把東京打造成一個(gè)像倫敦和紐約一樣的金融中心,，所以出臺(tái)了很多刺激性的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，日本央行大幅寬松助漲了資產(chǎn)泡沫,。

因?yàn)槿毡菊拓?cái)閥關(guān)系密切,，迫使日本銀行降低利率。當(dāng)時(shí)銀行在為金融自由化和市場(chǎng)化做準(zhǔn)備,。在金融自由化之前,，幾乎所有日本公司的資金來源都來自銀行，但市場(chǎng)化之后,，這些大企業(yè)現(xiàn)在有了新的資金來源,，很多資金流入資本市場(chǎng)。銀行發(fā)現(xiàn)高利潤(rùn)時(shí)期已經(jīng)過去了,，需要開拓新的利潤(rùn)點(diǎn),。銀行就瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)。消費(fèi)者可以通過房屋抵押貸款向銀行借錢,，尤其是一些民營(yíng)的中小企業(yè)(上世紀(jì)80年代的日本和如今中國(guó)的情況很像),。抵押貸款很容易，這引發(fā)了一些投機(jī)行為,，當(dāng)時(shí)賺錢最快的方法就是投資房地產(chǎn),。