中小企業(yè)向銀行借錢需要有一定的資產(chǎn)作擔(dān)保,，但是中小企業(yè)的信用并不高,，唯一能夠證明信用的方式就是房地產(chǎn)。這就使房地產(chǎn)成為了一個(gè)很好的投資領(lǐng)域,，泡沫就這樣形成了。后來(lái),，銀行不再接受房地產(chǎn)作為抵押,，于是就出現(xiàn)了影子銀行。

可以比較一下中國(guó)和日本的情形,，有很多相似之處,。當(dāng)時(shí)在日本，人們對(duì)房地產(chǎn)投資十分瘋狂,，東京新宿的工作室價(jià)格在一天之內(nèi)能夠翻倍,，今天你買，明天他買,，價(jià)格高漲,，并且形成了一種連鎖效應(yīng)。股市的高峰在1990年,，而房?jī)r(jià)的高峰在1991年,，在這兩年間，資本從股市迅速轉(zhuǎn)移到了樓市,，股價(jià)急速下跌,，房?jī)r(jià)迅速上漲。

人們對(duì)房地產(chǎn)增長(zhǎng)的預(yù)期很高,，將土地神化,，東京房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超普通人的承受力。東京市民就給政府施加壓力,，讓政府遏制這種房地產(chǎn)泡沫的蔓延,。政府調(diào)整了土地收益稅，對(duì)房地產(chǎn)貸款和土地交易采取嚴(yán)厲管制,，貨幣供應(yīng)增速大幅下滑,，對(duì)影子銀行做出監(jiān)管措施。這場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫實(shí)際上是政府捅破的,。

對(duì)日本樓市來(lái)說(shuō),，1991年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，在那之后人們認(rèn)為東京無(wú)法成為像倫敦和紐約那樣的國(guó)際金融中心,，于是對(duì)樓市的預(yù)期下降,，需求減少，房?jī)r(jià)應(yīng)聲下跌,。因此,，我認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲是不可持續(xù)的，長(zhǎng)期看來(lái),，房?jī)r(jià)取決于買房者的預(yù)期,、土地的生產(chǎn)率,，以及政府的長(zhǎng)期政策，比如央行的貨幣政策,，通貨膨脹率,，等等(金融政策對(duì)樓市是十分重要的)。

房?jī)r(jià)取決于人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期

第一財(cái)經(jīng)： 2015年6月,，中國(guó)股市大跌,，很多錢都涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一些人對(duì)于房?jī)r(jià)預(yù)期仍然看漲,，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)度也很謹(jǐn)慎,。您怎么看？

田村清彥：是的,，這種情況不止是在中國(guó),，在韓國(guó)、新加坡都很常見(jiàn),。政府其實(shí)是想要限制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,，但真正的問(wèn)題在于人們的長(zhǎng)期預(yù)期，政府無(wú)法改變普通人的預(yù)期,。

還有一點(diǎn)就是投資全球化,。近幾年，深圳的投資者可能不全來(lái)自深圳,，也可能來(lái)自北京,，或者其他城市。這樣就會(huì)在全球形成一種多米諾效應(yīng),，加拿大會(huì)有中國(guó)的投資者,，美國(guó)也會(huì)有俄羅斯的投資者。樓市的大部分人都是投資者,，而不是剛需,。這里面還有一種市場(chǎng)的內(nèi)在聯(lián)系，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是短期的,，但長(zhǎng)期看來(lái)它的影響可能會(huì)擴(kuò)大,。投資者會(huì)考慮在全球的哪個(gè)城市投資，可能是深圳,，可能是東京,，可能是倫敦，并且他們的決策有可能會(huì)改變,，這樣他們的資產(chǎn)分布在全球不同地方,，就會(huì)對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。但是長(zhǎng)期看來(lái),，全球的市場(chǎng)都是相互聯(lián)系的,，形成一種連鎖效應(yīng)。

第一財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為中國(guó)人口增長(zhǎng)率下降,，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有怎樣的影響?

田村清彥：生育率降低在亞洲其他地區(qū)也普遍存在,，比如，日本,、韓國(guó)和(中國(guó))臺(tái)灣,。究其原因，其實(shí)并不是因?yàn)檎挠?jì)劃生育政策,，而是個(gè)人選擇和社會(huì)因素決定,。在日本，女性的平均生育年齡是25到30歲,，但這個(gè)年齡逐漸上升,，現(xiàn)在大概在35歲左右，因?yàn)榕砸坏┻M(jìn)入職場(chǎng),，就不愿輕易離開(kāi)事業(yè),，因此人口增長(zhǎng)率就下滑了。巴西也是一個(gè)很好的例子,，現(xiàn)在巴西婦女一生平均會(huì)生1.89個(gè)孩子,，但1990年時(shí)期大概會(huì)生6個(gè)(世界平均水平大概是2.2個(gè))，這是一個(gè)巨大的變化,。

假設(shè)其他條件不變,，如果人口增加了，人們對(duì)房屋的需求也會(huì)增加,，那么實(shí)際價(jià)格也會(huì)上升,。在現(xiàn)實(shí)中，其他條件并不非不變,，所以房?jī)r(jià)就很難預(yù)測(cè),。如果人口下降了，住戶也會(huì)下降,，那么我們就不需要那么多房屋,。中國(guó)的戶口限制對(duì)房?jī)r(jià)也有影響。房?jī)r(jià)其實(shí)取決于人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期,，這是預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的基本因素,，也是構(gòu)成泡沫的一部分。

第一財(cái)經(jīng)： 中國(guó)一線城市情況是這樣的,，少數(shù)人囤積了很多房子,，但有些人一套房子都沒(méi)有，房地產(chǎn)分配不均的情況有所發(fā)生,。對(duì)此您怎么看,？

田村清彥：政府或許可以多建一些保障房,，來(lái)滿足這些人的需求。如果政府能夠提供條件相對(duì)不錯(cuò)的保障房,，并且提供一些補(bǔ)貼,，或許能夠改善這種分配不均，雖然這種政府干預(yù)某種程度上確實(shí)擾亂了市場(chǎng),。