中小企業(yè)向銀行借錢需要有一定的資產(chǎn)作擔(dān)保，但是中小企業(yè)的信用并不高,，唯一能夠證明信用的方式就是房地產(chǎn),。這就使房地產(chǎn)成為了一個(gè)很好的投資領(lǐng)域，泡沫就這樣形成了,。后來,，銀行不再接受房地產(chǎn)作為抵押，于是就出現(xiàn)了影子銀行,。

可以比較一下中國和日本的情形,，有很多相似之處。當(dāng)時(shí)在日本,，人們對(duì)房地產(chǎn)投資十分瘋狂,，東京新宿的工作室價(jià)格在一天之內(nèi)能夠翻倍，今天你買,，明天他買,，價(jià)格高漲，并且形成了一種連鎖效應(yīng),。股市的高峰在1990年,，而房價(jià)的高峰在1991年，在這兩年間,，資本從股市迅速轉(zhuǎn)移到了樓市,，股價(jià)急速下跌，房價(jià)迅速上漲,。

人們對(duì)房地產(chǎn)增長的預(yù)期很高,，將土地神化，東京房價(jià)遠(yuǎn)超普通人的承受力,。東京市民就給政府施加壓力,，讓政府遏制這種房地產(chǎn)泡沫的蔓延。政府調(diào)整了土地收益稅,，對(duì)房地產(chǎn)貸款和土地交易采取嚴(yán)厲管制,，貨幣供應(yīng)增速大幅下滑，對(duì)影子銀行做出監(jiān)管措施,。這場房地產(chǎn)泡沫實(shí)際上是政府捅破的,。

對(duì)日本樓市來說,，1991年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，在那之后人們認(rèn)為東京無法成為像倫敦和紐約那樣的國際金融中心,，于是對(duì)樓市的預(yù)期下降,，需求減少，房價(jià)應(yīng)聲下跌,。因此,，我認(rèn)為房價(jià)上漲是不可持續(xù)的，長期看來,，房價(jià)取決于買房者的預(yù)期,、土地的生產(chǎn)率，以及政府的長期政策,，比如央行的貨幣政策,，通貨膨脹率，等等(金融政策對(duì)樓市是十分重要的),。

房價(jià)取決于人們對(duì)未來的預(yù)期

第一財(cái)經(jīng)： 2015年6月,，中國股市大跌，很多錢都涌入房地產(chǎn)市場,，一些人對(duì)于房價(jià)預(yù)期仍然看漲,，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場態(tài)度也很謹(jǐn)慎。您怎么看,？

田村清彥：是的,，這種情況不止是在中國，在韓國,、新加坡都很常見,。政府其實(shí)是想要限制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，但真正的問題在于人們的長期預(yù)期,，政府無法改變普通人的預(yù)期,。

還有一點(diǎn)就是投資全球化。近幾年,，深圳的投資者可能不全來自深圳,，也可能來自北京，或者其他城市,。這樣就會(huì)在全球形成一種多米諾效應(yīng),，加拿大會(huì)有中國的投資者，美國也會(huì)有俄羅斯的投資者,。樓市的大部分人都是投資者,，而不是剛需。這里面還有一種市場的內(nèi)在聯(lián)系，市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是短期的,，但長期看來它的影響可能會(huì)擴(kuò)大。投資者會(huì)考慮在全球的哪個(gè)城市投資,，可能是深圳,，可能是東京，可能是倫敦,，并且他們的決策有可能會(huì)改變,，這樣他們的資產(chǎn)分布在全球不同地方，就會(huì)對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn),。但是長期看來,，全球的市場都是相互聯(lián)系的，形成一種連鎖效應(yīng),。

第一財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為中國人口增長率下降,，對(duì)于房地產(chǎn)市場會(huì)有怎樣的影響?

田村清彥：生育率降低在亞洲其他地區(qū)也普遍存在，比如,，日本,、韓國和(中國)臺(tái)灣。究其原因,，其實(shí)并不是因?yàn)檎挠?jì)劃生育政策,，而是個(gè)人選擇和社會(huì)因素決定。在日本,，女性的平均生育年齡是25到30歲,，但這個(gè)年齡逐漸上升，現(xiàn)在大概在35歲左右,，因?yàn)榕砸坏┻M(jìn)入職場,，就不愿輕易離開事業(yè)，因此人口增長率就下滑了,。巴西也是一個(gè)很好的例子,，現(xiàn)在巴西婦女一生平均會(huì)生1.89個(gè)孩子，但1990年時(shí)期大概會(huì)生6個(gè)(世界平均水平大概是2.2個(gè)),，這是一個(gè)巨大的變化,。

假設(shè)其他條件不變，如果人口增加了,，人們對(duì)房屋的需求也會(huì)增加,，那么實(shí)際價(jià)格也會(huì)上升。在現(xiàn)實(shí)中,，其他條件并不非不變,，所以房價(jià)就很難預(yù)測。如果人口下降了，住戶也會(huì)下降,，那么我們就不需要那么多房屋,。中國的戶口限制對(duì)房價(jià)也有影響。房價(jià)其實(shí)取決于人們對(duì)未來的預(yù)期,，這是預(yù)測房價(jià)的基本因素,，也是構(gòu)成泡沫的一部分。

第一財(cái)經(jīng)： 中國一線城市情況是這樣的,，少數(shù)人囤積了很多房子,，但有些人一套房子都沒有，房地產(chǎn)分配不均的情況有所發(fā)生,。對(duì)此您怎么看,？

田村清彥：政府或許可以多建一些保障房，來滿足這些人的需求,。如果政府能夠提供條件相對(duì)不錯(cuò)的保障房,，并且提供一些補(bǔ)貼，或許能夠改善這種分配不均,，雖然這種政府干預(yù)某種程度上確實(shí)擾亂了市場,。