中小企業(yè)向銀行借錢需要有一定的資產(chǎn)作擔保,，但是中小企業(yè)的信用并不高,，唯一能夠證明信用的方式就是房地產(chǎn)。這就使房地產(chǎn)成為了一個很好的投資領域,，泡沫就這樣形成了。后來,，銀行不再接受房地產(chǎn)作為抵押,，于是就出現(xiàn)了影子銀行。

可以比較一下中國和日本的情形,，有很多相似之處,。當時在日本，人們對房地產(chǎn)投資十分瘋狂,，東京新宿的工作室價格在一天之內(nèi)能夠翻倍,，今天你買，明天他買,，價格高漲,，并且形成了一種連鎖效應。股市的高峰在1990年,，而房價的高峰在1991年,，在這兩年間，資本從股市迅速轉(zhuǎn)移到了樓市,，股價急速下跌,，房價迅速上漲。

人們對房地產(chǎn)增長的預期很高,，將土地神化,，東京房價遠超普通人的承受力。東京市民就給政府施加壓力,，讓政府遏制這種房地產(chǎn)泡沫的蔓延,。政府調(diào)整了土地收益稅，對房地產(chǎn)貸款和土地交易采取嚴厲管制,，貨幣供應增速大幅下滑,，對影子銀行做出監(jiān)管措施。這場房地產(chǎn)泡沫實際上是政府捅破的,。

對日本樓市來說,，1991年是一個轉(zhuǎn)折點，在那之后人們認為東京無法成為像倫敦和紐約那樣的國際金融中心,，于是對樓市的預期下降,，需求減少,，房價應聲下跌。因此,，我認為房價上漲是不可持續(xù)的,，長期看來，房價取決于買房者的預期,、土地的生產(chǎn)率,，以及政府的長期政策，比如央行的貨幣政策,，通貨膨脹率,，等等(金融政策對樓市是十分重要的)。

房價取決于人們對未來的預期

第一財經(jīng)： 2015年6月,，中國股市大跌,，很多錢都涌入房地產(chǎn)市場，一些人對于房價預期仍然看漲,，政府對于房地產(chǎn)市場態(tài)度也很謹慎,。您怎么看？

田村清彥：是的,，這種情況不止是在中國,，在韓國、新加坡都很常見,。政府其實是想要限制房地產(chǎn)價格的上漲,，但真正的問題在于人們的長期預期，政府無法改變普通人的預期,。

還有一點就是投資全球化,。近幾年，深圳的投資者可能不全來自深圳,，也可能來自北京,，或者其他城市。這樣就會在全球形成一種多米諾效應,，加拿大會有中國的投資者,，美國也會有俄羅斯的投資者。樓市的大部分人都是投資者,，而不是剛需,。這里面還有一種市場的內(nèi)在聯(lián)系，市場經(jīng)濟活動是短期的,，但長期看來它的影響可能會擴大,。投資者會考慮在全球的哪個城市投資，可能是深圳,，可能是東京,，可能是倫敦,，并且他們的決策有可能會改變，這樣他們的資產(chǎn)分布在全球不同地方,，就會對沖風險,。但是長期看來，全球的市場都是相互聯(lián)系的,，形成一種連鎖效應,。

第一財經(jīng)：您認為中國人口增長率下降，對于房地產(chǎn)市場會有怎樣的影響?

田村清彥：生育率降低在亞洲其他地區(qū)也普遍存在,，比如,，日本、韓國和(中國)臺灣,。究其原因，其實并不是因為政府的計劃生育政策,，而是個人選擇和社會因素決定,。在日本，女性的平均生育年齡是25到30歲,，但這個年齡逐漸上升,，現(xiàn)在大概在35歲左右，因為女性一旦進入職場,，就不愿輕易離開事業(yè),，因此人口增長率就下滑了。巴西也是一個很好的例子,，現(xiàn)在巴西婦女一生平均會生1.89個孩子,，但1990年時期大概會生6個(世界平均水平大概是2.2個)，這是一個巨大的變化,。

假設其他條件不變,，如果人口增加了，人們對房屋的需求也會增加,，那么實際價格也會上升,。在現(xiàn)實中，其他條件并不非不變,，所以房價就很難預測,。如果人口下降了，住戶也會下降,，那么我們就不需要那么多房屋,。中國的戶口限制對房價也有影響。房價其實取決于人們對未來的預期,，這是預測房價的基本因素,，也是構成泡沫的一部分,。

第一財經(jīng)： 中國一線城市情況是這樣的，少數(shù)人囤積了很多房子,，但有些人一套房子都沒有,，房地產(chǎn)分配不均的情況有所發(fā)生。對此您怎么看,？

田村清彥：政府或許可以多建一些保障房,，來滿足這些人的需求。如果政府能夠提供條件相對不錯的保障房,，并且提供一些補貼,，或許能夠改善這種分配不均，雖然這種政府干預某種程度上確實擾亂了市場,。