原標(biāo)題：研究住宅用地到期后續(xù)法律安排

加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，根本之策是全面推進(jìn)依法治國(guó),。昨天,，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》正式對(duì)外公布。這是我國(guó)首次以中央名義出臺(tái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的頂層設(shè)計(jì),?！兑庖?jiàn)》明確了進(jìn)一步完善現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度、推進(jìn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)法治化,，堅(jiān)持平等保護(hù),、堅(jiān)持全面保護(hù)、堅(jiān)持依法保護(hù),、堅(jiān)持共同參與,、堅(jiān)持標(biāo)本兼治等五個(gè)原則。作為頂層設(shè)計(jì),，《意見(jiàn)》逐條明確了各個(gè)任務(wù)的具體負(fù)責(zé)部門(mén),。記者了解到，相關(guān)配套實(shí)施方案正在制定中,。

　　□重點(diǎn)問(wèn)題

　　堅(jiān)持各類(lèi)產(chǎn)權(quán)平等保護(hù)

《意見(jiàn)》明確,，公有制經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)權(quán)不可侵犯，非公有制經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)權(quán)同樣不可侵犯,。加快推進(jìn)民法典編纂工作,。健全以企業(yè)組織形式和出資人承擔(dān)責(zé)任方式為主的市場(chǎng)主體法律制度，統(tǒng)籌研究清理、廢止按照所有制不同類(lèi)型制定的市場(chǎng)主體法律和行政法規(guī),。加大對(duì)非公有財(cái)產(chǎn)的刑法保護(hù)力度,。

規(guī)范經(jīng)營(yíng)法不溯及既往

《意見(jiàn)》指出，堅(jiān)持有錯(cuò)必糾,，抓緊甄別糾正一批社會(huì)反映強(qiáng)烈的產(chǎn)權(quán)糾紛申訴案件,，剖析一批侵害產(chǎn)權(quán)的案例。嚴(yán)格遵循法不溯及既往,、罪刑法定,、在新舊法之間從舊兼從輕等原則，以發(fā)展眼光客觀看待和依法妥善處理改革開(kāi)放以來(lái)各類(lèi)企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的不規(guī)范問(wèn)題,。

　　涉案財(cái)產(chǎn)慎用強(qiáng)制措施

《意見(jiàn)》提出,，嚴(yán)格規(guī)范涉案財(cái)產(chǎn)處置的法律程序，依法慎重決定是否采取相關(guān)強(qiáng)制措施,。嚴(yán)格區(qū)分經(jīng)濟(jì)糾紛與經(jīng)濟(jì)犯罪的界限,、企業(yè)正當(dāng)融資與非法集資的界限、民營(yíng)企業(yè)參與國(guó)有企業(yè)兼并重組中涉及的經(jīng)濟(jì)糾紛與惡意侵占國(guó)有資產(chǎn)的界限,，防范刑事執(zhí)法介入經(jīng)濟(jì)糾紛,，防止選擇性司法。

新官舊賬換屆不能違約

《意見(jiàn)》明確,，地方各級(jí)政府及有關(guān)部門(mén)要嚴(yán)格兌現(xiàn)向社會(huì)及行政相對(duì)人依法作出的政策承諾,，認(rèn)真履行在招商引資、政府與社會(huì)資本合作等活動(dòng)中與投資主體依法簽訂的各類(lèi)合同,，不得以政府換屆,、領(lǐng)導(dǎo)人員更替等理由違約毀約，因違約毀約侵犯合法權(quán)益的,，要承擔(dān)法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任,。

　　國(guó)有資產(chǎn)防止隨意支配

《意見(jiàn)》提出，以制度化保障促進(jìn)國(guó)有產(chǎn)權(quán)保護(hù),，防止內(nèi)部人任意支配國(guó)有資產(chǎn),，切實(shí)防止國(guó)有資產(chǎn)流失。建立健全歸屬清晰,、權(quán)責(zé)明確,、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度，逐步實(shí)現(xiàn)各類(lèi)市場(chǎng)主體按照市場(chǎng)規(guī)則和市場(chǎng)價(jià)格依法平等使用土地等自然資源,。

□權(quán)威聲音

　　國(guó)家發(fā)改委：公平是產(chǎn)權(quán)保護(hù)的核心原則

昨天,，國(guó)家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)指出，完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度是促進(jìn)社會(huì)公平正義的重要舉措,。公平是產(chǎn)權(quán)保護(hù)的核心原則,。公民財(cái)產(chǎn)權(quán)得到平等有效保護(hù)，是社會(huì)公平正義的基本內(nèi)涵和重要體現(xiàn)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展,，社會(huì)財(cái)富不斷積累和壯大,，中等收入群體日漸擴(kuò)大，人們對(duì)產(chǎn)權(quán)安全性的要求越來(lái)越迫切,。必須加強(qiáng)對(duì)各種所有制經(jīng)濟(jì)組織和自然人財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù),，增強(qiáng)人民群眾財(cái)產(chǎn)財(cái)富安全感，營(yíng)造公平公正的社會(huì)環(huán)境,。

在談到我國(guó)產(chǎn)權(quán)保護(hù)有哪些重點(diǎn)問(wèn)題需要解決的問(wèn)題時(shí),，該負(fù)責(zé)人表示，一是對(duì)各種所有制經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)和合法權(quán)益平等保護(hù),。我國(guó)憲法和法律對(duì)產(chǎn)權(quán)保護(hù)已有明確規(guī)定,，但由于歷史原因，仍存在一些法律制度規(guī)定和執(zhí)法司法實(shí)踐對(duì)不同所有制產(chǎn)權(quán)保護(hù)不夠同等,，一方面,，國(guó)有資產(chǎn)流失的問(wèn)題仍然存在，另一方面,，對(duì)非公有產(chǎn)權(quán)的保護(hù)弱于對(duì)公有特別是國(guó)有產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。相關(guān)立法應(yīng)按照“同等保護(hù)”的標(biāo)準(zhǔn)逐步調(diào)整完善,，具體執(zhí)法司法行為應(yīng)按照“同等保護(hù)”的要求進(jìn)一步規(guī)范,。

二是甄別和糾正涉及產(chǎn)權(quán)的錯(cuò)案冤案。改革開(kāi)放以來(lái),，我國(guó)司法體制不斷完善,，司法對(duì)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)力度不斷加大，但一些地方由于司法不夠公平,、不夠規(guī)范導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)受到侵害的現(xiàn)象仍然存在,。為了維護(hù)法律尊嚴(yán)和司法權(quán)威，經(jīng)濟(jì)案件中的錯(cuò)案冤案應(yīng)依法予以糾正,，尤其是對(duì)社會(huì)反響較大,、存在較多疑點(diǎn)的案件，甄別和糾正一些典型案例,，有利于給社會(huì)以法治引導(dǎo),，喚起社會(huì)各界對(duì)保護(hù)產(chǎn)權(quán)的普遍認(rèn)知，讓人民群眾感受到公平正義,。

三是妥善處理企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)過(guò)去的經(jīng)營(yíng)不規(guī)范問(wèn)題,。長(zhǎng)期以來(lái)，各類(lèi)企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中存在一些違規(guī)經(jīng)營(yíng)甚至涉嫌違法行為,。為此一些民營(yíng)企業(yè)憂(yōu)心忡忡,，也造成一些人心思不定、投資意愿不強(qiáng)。妥善處理這一問(wèn)題,，對(duì)穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期意義重大,。

四是有效解決民營(yíng)企業(yè)違法案件中司法不規(guī)范問(wèn)題。企業(yè)和公民財(cái)產(chǎn)權(quán)受到侵犯,，執(zhí)法司法不夠規(guī)范是一個(gè)重要原因,。特別是在少數(shù)地方執(zhí)法隨意性大、行政干預(yù)司法,、利用刑事手段干預(yù)一般經(jīng)濟(jì)糾紛,、濫用強(qiáng)制措施、處置涉案財(cái)產(chǎn)時(shí)任意牽連合法財(cái)產(chǎn)等,，這些行為導(dǎo)致企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)和企業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)受到侵害,。要通過(guò)規(guī)范司法行為，使司法成為產(chǎn)權(quán)保護(hù)的有力保障,。

五是營(yíng)造保護(hù)產(chǎn)權(quán)的良好社會(huì)環(huán)境,。保護(hù)產(chǎn)權(quán)涉及每個(gè)企業(yè)和公民的切身利益，需要社會(huì)各方面共同參與,。通過(guò)總結(jié)宣傳一批依法有效保護(hù)產(chǎn)權(quán)的好做法,、好經(jīng)驗(yàn)、好案例,，加強(qiáng)對(duì)以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心,、提倡勤勞致富、保護(hù)產(chǎn)權(quán),、弘揚(yáng)企業(yè)家精神的輿論引導(dǎo),，讓平等保護(hù)、全面保護(hù),、依法保護(hù)觀念深入人心,，讓誠(chéng)實(shí)守信、遵守契約的觀念深入人心,，推動(dòng)形成保護(hù)產(chǎn)權(quán)的良好社會(huì)氛圍,。

　　□特別關(guān)注

　　焦點(diǎn)1

　　70年住宅土地使用權(quán)到期了怎么辦？

　　研究續(xù)期法律安排

【文件精神】研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排,，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期,。

【專(zhuān)家解讀】北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認(rèn)為，意見(jiàn)尊重并回應(yīng)了民意,，傳遞了一個(gè)重要信號(hào)：既然研究的是續(xù)期的法律安排,，并強(qiáng)調(diào)形成受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期，那么就意味著,，對(duì)于個(gè)人住宅土地使用權(quán)到期后政府會(huì)收回的擔(dān)心是不必要的,。

今年4月,，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注。國(guó)務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確,，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定,，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年,、商業(yè)旅游娛樂(lè)用地40年,、其他或綜合用地50年。從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看,，大部分住宅的土地使用權(quán)年限都是70年,。公眾關(guān)注，不論是最高年限70年,，還是低于這個(gè)年限,，到期了該如何續(xù)期呢？

中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說(shuō),，目前,，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的,，自動(dòng)續(xù)期”,。目前的法律條文由于缺乏細(xì)則，如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性,，難以操作,。

楊立新認(rèn)為，續(xù)期問(wèn)題可以從三個(gè)方面來(lái)考慮：一是不夠70年的,，到期后必須都續(xù)期到70年；二是70年到期后自動(dòng)續(xù)期,，相當(dāng)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個(gè)無(wú)期限的物權(quán),，即一次取得永久使用，國(guó)家不必每次續(xù)期每次都收費(fèi),；三是到期后經(jīng)過(guò)自動(dòng)續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后,，應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國(guó)家所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要而不過(guò)高的稅金,，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)立法機(jī)關(guān)立法決定,。

中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林認(rèn)為，意見(jiàn)提出財(cái)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)問(wèn)題,，實(shí)質(zhì)是承認(rèn)并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財(cái)產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實(shí),。對(duì)于70年土地使用權(quán)到期后的處理，要拿出妥善的辦法,。意見(jiàn)盡管沒(méi)有出臺(tái)具體的內(nèi)容,，但特別重要的是,，指明了要向有利于財(cái)產(chǎn)保護(hù)的方向進(jìn)行制度設(shè)計(jì)。

　　焦點(diǎn)2

　　如何遏制征地與拆遷導(dǎo)致的矛盾,？

　　不將公共利益擴(kuò)大化

【文件精神】完善土地,、房屋等財(cái)產(chǎn)征收征用法律制度，合理界定征收征用適用的公共利益范圍,，不將公共利益擴(kuò)大化,，細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序。遵循及時(shí)合理補(bǔ)償原則,，完善國(guó)家補(bǔ)償制度,，進(jìn)一步明確補(bǔ)償?shù)姆秶⑿问胶蜆?biāo)準(zhǔn),，給予被征收征用者公平合理補(bǔ)償,。

【專(zhuān)家解讀】憲法規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要,，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地和公民私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償,。遲福林等專(zhuān)家表示，隨著各地城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快,，土地矛盾日益凸顯,。目前，個(gè)別地方政府打著公共利益的旗號(hào),，占用和征收土地,，只付出低價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，轉(zhuǎn)手進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),。最終,，政府和開(kāi)發(fā)商攫取高額利益，而部分被征收人的合法權(quán)益沒(méi)有得到保障,，引發(fā)一系列群體性事件,、刑事案件等尖銳矛盾，并造成失地農(nóng)民等長(zhǎng)遠(yuǎn)社會(huì)問(wèn)題,。

為遏制上述亂象,，國(guó)土部近年來(lái)每年多次掛牌督辦地方政府的違法征地問(wèn)題，并問(wèn)責(zé)有關(guān)負(fù)責(zé)人,。遲福林認(rèn)為,，意見(jiàn)的一個(gè)重點(diǎn)，就是要科學(xué)界定公共利益的范疇,，防止將公共利益隨意擴(kuò)大化,。

中國(guó)社科院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠表示，建議規(guī)定公共利益的認(rèn)定引入聽(tīng)證程序,。除了政府,，利益受損代表和獨(dú)立的相關(guān)專(zhuān)家代表也應(yīng)該參加,。政府部門(mén)或者其他強(qiáng)勢(shì)的受益主體如果主張某一項(xiàng)目的建設(shè)是為了社會(huì)公共利益的需要，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任,。

楊立新,、常鵬翱等表示，受人關(guān)注的賈敬龍案,，起因就與征地拆遷有關(guān),。意見(jiàn)提到細(xì)化規(guī)范征收征用的法定權(quán)限和程序，這是最根本的法律約束,。而遵循及時(shí)合理補(bǔ)償原則,，關(guān)鍵是及時(shí)。到底是事前,、事中還是事后,？補(bǔ)償費(fèi)用是多少？都要在征收之前就應(yīng)該談好,。

中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海建議,，在適用實(shí)際損失賠償原則的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)引入價(jià)格評(píng)估程序,，且評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是利益受損當(dāng)事人和政府共同指定的機(jī)構(gòu),。如果雙方不能形成一致意見(jiàn)，應(yīng)由法院指定評(píng)估機(jī)構(gòu),。如果評(píng)估有誤,，評(píng)估機(jī)構(gòu)要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　焦點(diǎn)3

　　農(nóng)民宅基地權(quán)益應(yīng)該如何保障,？

　　給農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利

【文件精神】深化農(nóng)村土地制度改革,，堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破,、糧食生產(chǎn)能力不減弱,、農(nóng)民利益不受損的底線，從實(shí)際出發(fā),，因地制宜,，落實(shí)承包地,、宅基地,、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利,，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收益,。

【專(zhuān)家解讀】“這項(xiàng)涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益的規(guī)定要求，是對(duì)正在實(shí)施的宅基地制度改革的銜接與明確,?！眲⒖『５葘?zhuān)家說(shuō),，過(guò)去，農(nóng)民對(duì)農(nóng)房宅基地只擁有使用權(quán),，造成抵押貸款受阻,，農(nóng)民進(jìn)城后宅基地使用權(quán)退出不暢，帶來(lái)一系列問(wèn)題導(dǎo)致農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利難以實(shí)現(xiàn),。

記者采訪了解到,，去年2月，全國(guó)人大授權(quán)北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣（市,、區(qū)）行政區(qū)域,，暫時(shí)調(diào)整實(shí)施土地管理法等相關(guān)規(guī)定，深化農(nóng)村土地制度改革,。其中15個(gè)試點(diǎn)縣市承擔(dān)宅基地制度改革試點(diǎn)任務(wù),。試點(diǎn)主要針對(duì)農(nóng)戶(hù)宅基地取得困難、利用粗放,、退出不暢等問(wèn)題,，要完善宅基地權(quán)益保障和取得方式，探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶(hù)有所居的多種實(shí)現(xiàn)形式,；探索進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地,。

“過(guò)去，宅基地制度注重保障農(nóng)民住有所居的社會(huì)保障權(quán)利,。而在當(dāng)前城鎮(zhèn)化背景下,，大量農(nóng)民進(jìn)城，不少地區(qū)宅基地社會(huì)保障權(quán)利弱化,，財(cái)產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)日益突出,。”孫憲忠說(shuō),，在這種情況下,，需要在發(fā)揮宅基地的社會(huì)保障作用的基礎(chǔ)上，有序賦予宅基地的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利,。

據(jù)了解,，經(jīng)過(guò)一年多的試點(diǎn)，不少宅基地試點(diǎn)縣市已取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展,。湖北省宜城市對(duì)當(dāng)?shù)卣赝瓿蓽y(cè)量確權(quán)后,，首批5戶(hù)已獲得共46萬(wàn)元的農(nóng)房抵押貸款，8個(gè)試點(diǎn)村共有112戶(hù)村民選擇有償退出宅基地,。

劉俊海,、常鵬翱等專(zhuān)家認(rèn)為，意見(jiàn)回應(yīng)了農(nóng)村“三塊地”的改革,，提出落實(shí)宅基地的用益物權(quán),，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利,，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收益，能夠使宅基地等原來(lái)的“死資產(chǎn)”在一定范圍內(nèi)流動(dòng),，最后變成“活資源”,。

據(jù)新華社