原標(biāo)題：研究住宅用地到期后續(xù)法律安排

加強產(chǎn)權(quán)保護,，根本之策是全面推進依法治國,。昨天,，《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》正式對外公布,。這是我國首次以中央名義出臺產(chǎn)權(quán)保護的頂層設(shè)計?！兑庖姟访鞔_了進一步完善現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度,、推進產(chǎn)權(quán)保護法治化，堅持平等保護,、堅持全面保護,、堅持依法保護,、堅持共同參與,、堅持標(biāo)本兼治等五個原則。作為頂層設(shè)計,，《意見》逐條明確了各個任務(wù)的具體負(fù)責(zé)部門,。記者了解到，相關(guān)配套實施方案正在制定中,。

　　□重點問題

　　堅持各類產(chǎn)權(quán)平等保護

《意見》明確,，公有制經(jīng)濟財產(chǎn)權(quán)不可侵犯，非公有制經(jīng)濟財產(chǎn)權(quán)同樣不可侵犯,。加快推進民法典編纂工作,。健全以企業(yè)組織形式和出資人承擔(dān)責(zé)任方式為主的市場主體法律制度,，統(tǒng)籌研究清理、廢止按照所有制不同類型制定的市場主體法律和行政法規(guī),。加大對非公有財產(chǎn)的刑法保護力度,。

規(guī)范經(jīng)營法不溯及既往

《意見》指出，堅持有錯必糾,，抓緊甄別糾正一批社會反映強烈的產(chǎn)權(quán)糾紛申訴案件,，剖析一批侵害產(chǎn)權(quán)的案例。嚴(yán)格遵循法不溯及既往,、罪刑法定,、在新舊法之間從舊兼從輕等原則，以發(fā)展眼光客觀看待和依法妥善處理改革開放以來各類企業(yè)特別是民營企業(yè)經(jīng)營過程中存在的不規(guī)范問題,。

　　涉案財產(chǎn)慎用強制措施

《意見》提出,，嚴(yán)格規(guī)范涉案財產(chǎn)處置的法律程序，依法慎重決定是否采取相關(guān)強制措施,。嚴(yán)格區(qū)分經(jīng)濟糾紛與經(jīng)濟犯罪的界限,、企業(yè)正當(dāng)融資與非法集資的界限、民營企業(yè)參與國有企業(yè)兼并重組中涉及的經(jīng)濟糾紛與惡意侵占國有資產(chǎn)的界限,，防范刑事執(zhí)法介入經(jīng)濟糾紛,，防止選擇性司法。

新官舊賬換屆不能違約

《意見》明確,，地方各級政府及有關(guān)部門要嚴(yán)格兌現(xiàn)向社會及行政相對人依法作出的政策承諾,，認(rèn)真履行在招商引資、政府與社會資本合作等活動中與投資主體依法簽訂的各類合同,，不得以政府換屆,、領(lǐng)導(dǎo)人員更替等理由違約毀約，因違約毀約侵犯合法權(quán)益的,，要承擔(dān)法律和經(jīng)濟責(zé)任,。

　　國有資產(chǎn)防止隨意支配

《意見》提出，以制度化保障促進國有產(chǎn)權(quán)保護,，防止內(nèi)部人任意支配國有資產(chǎn),，切實防止國有資產(chǎn)流失。建立健全歸屬清晰,、權(quán)責(zé)明確,、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度，逐步實現(xiàn)各類市場主體按照市場規(guī)則和市場價格依法平等使用土地等自然資源,。

□權(quán)威聲音

　　國家發(fā)改委：公平是產(chǎn)權(quán)保護的核心原則

昨天,，國家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時指出，完善產(chǎn)權(quán)保護制度是促進社會公平正義的重要舉措,。公平是產(chǎn)權(quán)保護的核心原則,。公民財產(chǎn)權(quán)得到平等有效保護,，是社會公平正義的基本內(nèi)涵和重要體現(xiàn)。我國經(jīng)濟社會快速發(fā)展,，社會財富不斷積累和壯大,，中等收入群體日漸擴大，人們對產(chǎn)權(quán)安全性的要求越來越迫切,。必須加強對各種所有制經(jīng)濟組織和自然人財產(chǎn)權(quán)的保護,，增強人民群眾財產(chǎn)財富安全感，營造公平公正的社會環(huán)境,。

在談到我國產(chǎn)權(quán)保護有哪些重點問題需要解決的問題時,，該負(fù)責(zé)人表示，一是對各種所有制經(jīng)濟產(chǎn)權(quán)和合法權(quán)益平等保護,。我國憲法和法律對產(chǎn)權(quán)保護已有明確規(guī)定,，但由于歷史原因，仍存在一些法律制度規(guī)定和執(zhí)法司法實踐對不同所有制產(chǎn)權(quán)保護不夠同等,，一方面,，國有資產(chǎn)流失的問題仍然存在，另一方面,，對非公有產(chǎn)權(quán)的保護弱于對公有特別是國有產(chǎn)權(quán)的保護,。相關(guān)立法應(yīng)按照“同等保護”的標(biāo)準(zhǔn)逐步調(diào)整完善，具體執(zhí)法司法行為應(yīng)按照“同等保護”的要求進一步規(guī)范,。

二是甄別和糾正涉及產(chǎn)權(quán)的錯案冤案,。改革開放以來，我國司法體制不斷完善,，司法對產(chǎn)權(quán)的保護力度不斷加大,，但一些地方由于司法不夠公平、不夠規(guī)范導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)受到侵害的現(xiàn)象仍然存在,。為了維護法律尊嚴(yán)和司法權(quán)威,，經(jīng)濟案件中的錯案冤案應(yīng)依法予以糾正，尤其是對社會反響較大,、存在較多疑點的案件,，甄別和糾正一些典型案例，有利于給社會以法治引導(dǎo),，喚起社會各界對保護產(chǎn)權(quán)的普遍認(rèn)知,，讓人民群眾感受到公平正義,。

三是妥善處理企業(yè)特別是民營企業(yè)過去的經(jīng)營不規(guī)范問題,。長期以來，各類企業(yè)特別是民營企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中存在一些違規(guī)經(jīng)營甚至涉嫌違法行為,。為此一些民營企業(yè)憂心忡忡,，也造成一些人心思不定,、投資意愿不強。妥善處理這一問題,，對穩(wěn)定社會預(yù)期意義重大,。

四是有效解決民營企業(yè)違法案件中司法不規(guī)范問題。企業(yè)和公民財產(chǎn)權(quán)受到侵犯,，執(zhí)法司法不夠規(guī)范是一個重要原因,。特別是在少數(shù)地方執(zhí)法隨意性大、行政干預(yù)司法,、利用刑事手段干預(yù)一般經(jīng)濟糾紛,、濫用強制措施、處置涉案財產(chǎn)時任意牽連合法財產(chǎn)等,，這些行為導(dǎo)致企業(yè)特別是民營企業(yè)和企業(yè)主財產(chǎn)權(quán)受到侵害,。要通過規(guī)范司法行為，使司法成為產(chǎn)權(quán)保護的有力保障,。

五是營造保護產(chǎn)權(quán)的良好社會環(huán)境,。保護產(chǎn)權(quán)涉及每個企業(yè)和公民的切身利益，需要社會各方面共同參與,。通過總結(jié)宣傳一批依法有效保護產(chǎn)權(quán)的好做法,、好經(jīng)驗、好案例,，加強對以經(jīng)濟建設(shè)為中心,、提倡勤勞致富、保護產(chǎn)權(quán),、弘揚企業(yè)家精神的輿論引導(dǎo),，讓平等保護、全面保護,、依法保護觀念深入人心,，讓誠實守信、遵守契約的觀念深入人心,，推動形成保護產(chǎn)權(quán)的良好社會氛圍,。

　　□特別關(guān)注

　　焦點1

　　70年住宅土地使用權(quán)到期了怎么辦？

　　研究續(xù)期法律安排

【文件精神】研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排,，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期,。

【專家解讀】北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認(rèn)為，意見尊重并回應(yīng)了民意,，傳遞了一個重要信號：既然研究的是續(xù)期的法律安排,，并強調(diào)形成受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期，那么就意味著，對于個人住宅土地使用權(quán)到期后政府會收回的擔(dān)心是不必要的,。

今年4月,，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會高度關(guān)注。國務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確,，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定,，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年,、商業(yè)旅游娛樂用地40年,、其他或綜合用地50年。從全國范圍內(nèi)來看,，大部分住宅的土地使用權(quán)年限都是70年,。公眾關(guān)注，不論是最高年限70年,，還是低于這個年限,，到期了該如何續(xù)期呢？

中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說,，目前,，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,，自動續(xù)期”,。目前的法律條文由于缺乏細(xì)則，如何“自動續(xù)期”存在不確定性,，難以操作,。

楊立新認(rèn)為，續(xù)期問題可以從三個方面來考慮：一是不夠70年的,，到期后必須都續(xù)期到70年,；二是70年到期后自動續(xù)期，相當(dāng)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個無期限的物權(quán),，即一次取得永久使用,，國家不必每次續(xù)期每次都收費；三是到期后經(jīng)過自動續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后,，應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國家所有權(quán)人之間的關(guān)系,，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過立法機關(guān)立法決定,。

中國（海南）改革發(fā)展研究院院長遲福林認(rèn)為,，意見提出財產(chǎn)權(quán)利保護問題，實質(zhì)是承認(rèn)并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實,。對于70年土地使用權(quán)到期后的處理,，要拿出妥善的辦法。意見盡管沒有出臺具體的內(nèi)容，但特別重要的是,，指明了要向有利于財產(chǎn)保護的方向進行制度設(shè)計,。

　　焦點2

　　如何遏制征地與拆遷導(dǎo)致的矛盾,？

　　不將公共利益擴大化

【文件精神】完善土地,、房屋等財產(chǎn)征收征用法律制度，合理界定征收征用適用的公共利益范圍,，不將公共利益擴大化,，細(xì)化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序。遵循及時合理補償原則,，完善國家補償制度,，進一步明確補償?shù)姆秶⑿问胶蜆?biāo)準(zhǔn),，給予被征收征用者公平合理補償,。

【專家解讀】憲法規(guī)定，國家為了公共利益的需要,，可以依照法律規(guī)定對土地和公民私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償,。遲福林等專家表示，隨著各地城鎮(zhèn)化進程加快,，土地矛盾日益凸顯,。目前，個別地方政府打著公共利益的旗號,，占用和征收土地,，只付出低價進行補償，轉(zhuǎn)手進行房地產(chǎn)開發(fā),。最終,，政府和開發(fā)商攫取高額利益，而部分被征收人的合法權(quán)益沒有得到保障,，引發(fā)一系列群體性事件,、刑事案件等尖銳矛盾，并造成失地農(nóng)民等長遠(yuǎn)社會問題,。

為遏制上述亂象,，國土部近年來每年多次掛牌督辦地方政府的違法征地問題，并問責(zé)有關(guān)負(fù)責(zé)人,。遲福林認(rèn)為,，意見的一個重點，就是要科學(xué)界定公共利益的范疇,，防止將公共利益隨意擴大化,。

中國社科院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠表示，建議規(guī)定公共利益的認(rèn)定引入聽證程序。除了政府,，利益受損代表和獨立的相關(guān)專家代表也應(yīng)該參加,。政府部門或者其他強勢的受益主體如果主張某一項目的建設(shè)是為了社會公共利益的需要，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任,。

楊立新,、常鵬翱等表示，受人關(guān)注的賈敬龍案,，起因就與征地拆遷有關(guān),。意見提到細(xì)化規(guī)范征收征用的法定權(quán)限和程序，這是最根本的法律約束,。而遵循及時合理補償原則,，關(guān)鍵是及時。到底是事前,、事中還是事后,？補償費用是多少？都要在征收之前就應(yīng)該談好,。

中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海建議,，在適用實際損失賠償原則的過程中，應(yīng)當(dāng)引入價格評估程序,，且評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是利益受損當(dāng)事人和政府共同指定的機構(gòu),。如果雙方不能形成一致意見，應(yīng)由法院指定評估機構(gòu),。如果評估有誤,，評估機構(gòu)要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　焦點3

　　農(nóng)民宅基地權(quán)益應(yīng)該如何保障,？

　　給農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利

【文件精神】深化農(nóng)村土地制度改革,，堅持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破,、糧食生產(chǎn)能力不減弱,、農(nóng)民利益不受損的底線，從實際出發(fā),，因地制宜,，落實承包地、宅基地,、集體經(jīng)營性建設(shè)用地的用益物權(quán),，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財產(chǎn)收益,。

【專家解讀】“這項涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益的規(guī)定要求,，是對正在實施的宅基地制度改革的銜接與明確,。”劉俊海等專家說,，過去,，農(nóng)民對農(nóng)房宅基地只擁有使用權(quán)，造成抵押貸款受阻,，農(nóng)民進城后宅基地使用權(quán)退出不暢,，帶來一系列問題導(dǎo)致農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利難以實現(xiàn)。

記者采訪了解到,，去年2月,，全國人大授權(quán)北京市大興區(qū)等33個試點縣（市,、區(qū)）行政區(qū)域,，暫時調(diào)整實施土地管理法等相關(guān)規(guī)定，深化農(nóng)村土地制度改革,。其中15個試點縣市承擔(dān)宅基地制度改革試點任務(wù),。試點主要針對農(nóng)戶宅基地取得困難、利用粗放,、退出不暢等問題,，要完善宅基地權(quán)益保障和取得方式，探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實現(xiàn)形式,；探索進城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地,。

“過去，宅基地制度注重保障農(nóng)民住有所居的社會保障權(quán)利,。而在當(dāng)前城鎮(zhèn)化背景下,，大量農(nóng)民進城，不少地區(qū)宅基地社會保障權(quán)利弱化,，財產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)日益突出,。”孫憲忠說,，在這種情況下,，需要在發(fā)揮宅基地的社會保障作用的基礎(chǔ)上，有序賦予宅基地的財產(chǎn)性權(quán)利,。

據(jù)了解,，經(jīng)過一年多的試點，不少宅基地試點縣市已取得實質(zhì)性進展,。湖北省宜城市對當(dāng)?shù)卣赝瓿蓽y量確權(quán)后,，首批5戶已獲得共46萬元的農(nóng)房抵押貸款，8個試點村共有112戶村民選擇有償退出宅基地,。

劉俊海,、常鵬翱等專家認(rèn)為,，意見回應(yīng)了農(nóng)村“三塊地”的改革，提出落實宅基地的用益物權(quán),，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利,，增加農(nóng)民財產(chǎn)收益，能夠使宅基地等原來的“死資產(chǎn)”在一定范圍內(nèi)流動,，最后變成“活資源”,。

據(jù)新華社