2017樓市涅槃

年內(nèi)180次密集調(diào)控背后

央行行長周小川在剛剛結(jié)束的G20財(cái)長和央行行長會(huì)議上表示,，中國將繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，并不斷綜合施策,，補(bǔ)短板,、去杠桿、警惕并防控影子銀行,、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫等風(fēng)險(xiǎn),。

資料圖：山西太原東中環(huán)一處房地產(chǎn)項(xiàng)目破土動(dòng)工。中新社記者 韋亮 攝

防控房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn),，這一政策導(dǎo)向從年初說到眼下,，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年以來,，全國各地出臺(tái)樓市相關(guān)政策已經(jīng)接近180次,，力度和廣度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過此前任何一年。在頻繁,、堅(jiān)決的調(diào)控政策背后,，中國樓市的走向正在發(fā)生著巨大變化：曾經(jīng)被看作是最賺錢的投資品，房子正在回歸“是用來住的”屬性,。中國樓市在2017年涅槃重生,。

政策力度空前

9月超45城發(fā)52項(xiàng)政策

上周，太原市出臺(tái)了《關(guān)于控制二手住房短期交易轉(zhuǎn)讓的通知》,，太原市轄城六區(qū)新購住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》的,，自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》之日起滿2年方可交易轉(zhuǎn)讓,。限購、限售城市數(shù)量由此再增一個(gè),。

今年以來,，樓市調(diào)控政策密集度超過了過往任何一年。

中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2017年以來,，有關(guān)房地產(chǎn)的政策已經(jīng)接近180次。其中,，9月份樓市政策發(fā)布密集,，多達(dá)45個(gè)城市(含央行等部門)發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容政策52次，政策密集程度超過了2016年10月份,。

值得注意的是,，國慶節(jié)前是各個(gè)城市升級(jí)限購、限售政策的重要時(shí)刻,。

從9月22日起,，西安,、重慶,、南昌等多個(gè)城市發(fā)布了升級(jí)版的房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中有9個(gè)城市的調(diào)控政策與限售相關(guān),。多方解讀認(rèn)為,，各地如此密集地出臺(tái)升級(jí)政策，是為“十一黃金周”的樓市高峰做準(zhǔn)備,。

然而,，這輪限購限售政策在國慶假期后并沒有停止。僅10月12日一天時(shí)間內(nèi),，紹興,、昆明兩個(gè)城市均發(fā)布房地產(chǎn)限售政策。其中,，紹興實(shí)施區(qū)域限售,，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。同時(shí),，昆明頒布最新限購措施,，要求呈貢區(qū)新購住房滿2年方可出售。

此外,，各家銀行對(duì)于個(gè)人住房按揭貸款的政策也不斷調(diào)整,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅今年北京地區(qū)的銀行已經(jīng)將首套房貸利率上調(diào)了3次,，首套房貸利率也由去年的最低85折,，上調(diào)至現(xiàn)在普遍的基準(zhǔn)利率上浮10%,。更有銀行將首套房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮20%，放款期限也越來越長,。與此同時(shí),，監(jiān)管層正在排查如銀行消費(fèi)類貸款等領(lǐng)域資金用途情況，嚴(yán)防資金流向樓市,。

預(yù)期管理生效

“金九銀十”網(wǎng)簽量下調(diào)

“金九銀十”是一年中樓市銷售最旺盛的時(shí)候,，尤其今年的“十一黃金周”長達(dá)8天，但樓市的表現(xiàn)卻不盡如人意,。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，30個(gè)熱點(diǎn)城市的網(wǎng)簽量大幅度下調(diào)。同時(shí),，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化持續(xù),，整體三四線城市成交依然維持高位，但一二線熱點(diǎn)城市,，在調(diào)控影響下,，成交量成為2014年以來的最低點(diǎn)。

以北京為例,，國慶8天長假新建住宅簽約222套,，二手房住宅33套，其中,，北京新建住宅前7天網(wǎng)簽116套,，二手房網(wǎng)簽27套，均是2009年以來的歷史最低值,，同比跌幅達(dá)到了65%,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，消費(fèi)貸收緊帶來的資金價(jià)格繼續(xù)上升,，熱點(diǎn)城市繼續(xù)擴(kuò)圍調(diào)控,，三四線城市開始起約束性調(diào)控，這些都導(dǎo)致2017年的“金九銀十”成交遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期,。

“政策持續(xù)加碼讓今年樓市調(diào)控政策的基本面與往年相比出現(xiàn)了根本變化,，改變了過去的調(diào)控事后管理的狀況?！睆埓髠ケ硎?，今年樓市調(diào)控更多的是預(yù)期管理，在市場(chǎng)出現(xiàn)不穩(wěn)定因素后提前發(fā)布政策,，相比往年的調(diào)控措施效果更好,。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，本輪樓市調(diào)控中,，限售政策是最具有創(chuàng)新性的政策,，這也說明其相比限購等政策,，有一定的優(yōu)勢(shì)，所以才會(huì)頻頻被采用,?！跋奘壅弑旧硪廊皇窃试S購房的，只不過是限制了此類住房后續(xù)的二次轉(zhuǎn)讓,，不影響去庫存的效果,，也在很大程度上限制了短期炒房?！?/p>

更多政策在路上

房地產(chǎn)長效機(jī)制將適時(shí)出臺(tái)

“房地產(chǎn)長效機(jī)制正在緊鑼密鼓制定,，會(huì)適時(shí)出臺(tái)?！眹医y(tǒng)計(jì)局局長寧吉喆10月10日在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上透露,，住房的基本屬性是消費(fèi)，國家反對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的取向不會(huì)變,，房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)發(fā)揮作用,。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來,，租購并舉,、租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán),、限售等政策已漸次落地,，可以預(yù)期,，此次樓市長效機(jī)制將重點(diǎn)關(guān)注住房供應(yīng)管理,，建立層次分明的住房體系，逐漸將房地產(chǎn)從投資屬性轉(zhuǎn)向居住屬性,。

那么未來還會(huì)有什么樣的政策出爐,？

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來限購,、限售的城市將繼續(xù)增多,，而租房市場(chǎng)的相關(guān)政策也將逐步落地。

從張大偉給出的數(shù)據(jù)來看,，在本輪限購,、限售的城市中，不少城市價(jià)格漲幅十分明顯,。比如南昌新建住宅價(jià)格單月環(huán)比上漲了0.9%,，貴陽上漲0.7%，南寧上漲0.6%,，西安二手房環(huán)比上漲0.9%,，重慶,、武漢上漲了0.8%。

“這些城市被調(diào)控的關(guān)鍵因素還是房價(jià)在明顯的過快上漲,?！睆埓髠ケ硎荆績r(jià)上漲城市主要在一二線熱點(diǎn)城市周圍,，限購政策不足以抑制市場(chǎng)熱度的城市,，都會(huì)升級(jí)限購；而隨著三四線去庫存接近尾聲,，限售未來預(yù)計(jì)將快速向三四線蔓延,，后續(xù)可能有超過50個(gè)城市執(zhí)行限售。

此外,，今年以來一系列關(guān)于租房的政策正在不斷升級(jí),。租購并舉、租售同權(quán),、開發(fā)商自持地塊等政策都正在落地,。而螞蟻金服、銀聯(lián)等企業(yè)也正在向著租房市場(chǎng)邁進(jìn),。未來,，租房政策也將成為中國樓市中最重要的長效機(jī)制之一。