2017樓市涅槃

年內(nèi)180次密集調(diào)控背后

央行行長周小川在剛剛結(jié)束的G20財長和央行行長會議上表示，中國將繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,，并不斷綜合施策,，補短板、去杠桿,、警惕并防控影子銀行,、房地產(chǎn)市場泡沫等風險。

資料圖：山西太原東中環(huán)一處房地產(chǎn)項目破土動工,。中新社記者 韋亮 攝

防控房地產(chǎn)市場泡沫風險,，這一政策導向從年初說到眼下，據(jù)不完全統(tǒng)計,，2017年以來,，全國各地出臺樓市相關政策已經(jīng)接近180次，力度和廣度都遠遠超過此前任何一年,。在頻繁,、堅決的調(diào)控政策背后，中國樓市的走向正在發(fā)生著巨大變化：曾經(jīng)被看作是最賺錢的投資品,，房子正在回歸“是用來住的”屬性,。中國樓市在2017年涅槃重生。

政策力度空前

9月超45城發(fā)52項政策

上周,，太原市出臺了《關于控制二手住房短期交易轉(zhuǎn)讓的通知》,，太原市轄城六區(qū)新購住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》的，自取得《不動產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》之日起滿2年方可交易轉(zhuǎn)讓。限購,、限售城市數(shù)量由此再增一個,。

今年以來，樓市調(diào)控政策密集度超過了過往任何一年,。

中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2017年以來，有關房地產(chǎn)的政策已經(jīng)接近180次,。其中,，9月份樓市政策發(fā)布密集，多達45個城市(含央行等部門)發(fā)布了有關房地產(chǎn)內(nèi)容政策52次,，政策密集程度超過了2016年10月份,。

值得注意的是，國慶節(jié)前是各個城市升級限購,、限售政策的重要時刻,。

從9月22日起，西安,、重慶,、南昌等多個城市發(fā)布了升級版的房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中有9個城市的調(diào)控政策與限售相關,。多方解讀認為,，各地如此密集地出臺升級政策，是為“十一黃金周”的樓市高峰做準備,。

然而,，這輪限購限售政策在國慶假期后并沒有停止。僅10月12日一天時間內(nèi),，紹興,、昆明兩個城市均發(fā)布房地產(chǎn)限售政策。其中,，紹興實施區(qū)域限售,，須取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。同時,，昆明頒布最新限購措施,，要求呈貢區(qū)新購住房滿2年方可出售。

此外,，各家銀行對于個人住房按揭貸款的政策也不斷調(diào)整,。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅今年北京地區(qū)的銀行已經(jīng)將首套房貸利率上調(diào)了3次,，首套房貸利率也由去年的最低85折,，上調(diào)至現(xiàn)在普遍的基準利率上浮10%,。更有銀行將首套房貸利率上調(diào)至基準利率上浮20%，放款期限也越來越長,。與此同時,，監(jiān)管層正在排查如銀行消費類貸款等領域資金用途情況，嚴防資金流向樓市,。

預期管理生效

“金九銀十”網(wǎng)簽量下調(diào)

“金九銀十”是一年中樓市銷售最旺盛的時候,，尤其今年的“十一黃金周”長達8天，但樓市的表現(xiàn)卻不盡如人意,。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，30個熱點城市的網(wǎng)簽量大幅度下調(diào)。同時,，房地產(chǎn)市場分化持續(xù)，整體三四線城市成交依然維持高位,，但一二線熱點城市,，在調(diào)控影響下，成交量成為2014年以來的最低點,。

以北京為例,，國慶8天長假新建住宅簽約222套，二手房住宅33套,，其中,，北京新建住宅前7天網(wǎng)簽116套，二手房網(wǎng)簽27套,，均是2009年以來的歷史最低值,，同比跌幅達到了65%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,，消費貸收緊帶來的資金價格繼續(xù)上升,，熱點城市繼續(xù)擴圍調(diào)控，三四線城市開始起約束性調(diào)控,，這些都導致2017年的“金九銀十”成交遠遠低于預期,。

“政策持續(xù)加碼讓今年樓市調(diào)控政策的基本面與往年相比出現(xiàn)了根本變化，改變了過去的調(diào)控事后管理的狀況,?！睆埓髠ケ硎荆衲陿鞘姓{(diào)控更多的是預期管理,，在市場出現(xiàn)不穩(wěn)定因素后提前發(fā)布政策,，相比往年的調(diào)控措施效果更好。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進則認為,，本輪樓市調(diào)控中,，限售政策是最具有創(chuàng)新性的政策,，這也說明其相比限購等政策，有一定的優(yōu)勢,，所以才會頻頻被采用,。“限售政策本身依然是允許購房的,，只不過是限制了此類住房后續(xù)的二次轉(zhuǎn)讓,，不影響去庫存的效果，也在很大程度上限制了短期炒房,?！?/p>

更多政策在路上

房地產(chǎn)長效機制將適時出臺

“房地產(chǎn)長效機制正在緊鑼密鼓制定，會適時出臺,?！眹医y(tǒng)計局局長寧吉喆10月10日在國新辦新聞發(fā)布會上透露，住房的基本屬性是消費,，國家反對房地產(chǎn)投機的取向不會變,，房地產(chǎn)調(diào)控政策會繼續(xù)發(fā)揮作用。

有業(yè)內(nèi)人士認為,，今年以來,，租購并舉、租售同權(quán),、共有產(chǎn)權(quán),、限售等政策已漸次落地，可以預期,，此次樓市長效機制將重點關注住房供應管理,，建立層次分明的住房體系，逐漸將房地產(chǎn)從投資屬性轉(zhuǎn)向居住屬性,。

那么未來還會有什么樣的政策出爐,？

有業(yè)內(nèi)人士認為，未來限購,、限售的城市將繼續(xù)增多,，而租房市場的相關政策也將逐步落地。

從張大偉給出的數(shù)據(jù)來看,，在本輪限購,、限售的城市中，不少城市價格漲幅十分明顯,。比如南昌新建住宅價格單月環(huán)比上漲了0.9%,，貴陽上漲0.7%，南寧上漲0.6%,，西安二手房環(huán)比上漲0.9%,，重慶,、武漢上漲了0.8%。

“這些城市被調(diào)控的關鍵因素還是房價在明顯的過快上漲,?！睆埓髠ケ硎荆績r上漲城市主要在一二線熱點城市周圍,，限購政策不足以抑制市場熱度的城市,，都會升級限購；而隨著三四線去庫存接近尾聲,，限售未來預計將快速向三四線蔓延,，后續(xù)可能有超過50個城市執(zhí)行限售。

此外,，今年以來一系列關于租房的政策正在不斷升級,。租購并舉、租售同權(quán),、開發(fā)商自持地塊等政策都正在落地,。而螞蟻金服、銀聯(lián)等企業(yè)也正在向著租房市場邁進,。未來，租房政策也將成為中國樓市中最重要的長效機制之一,。