隨著購租并舉的推進(jìn),，越來越多城市推出了“只租不售”的地塊,，越來越多開發(fā)商轉(zhuǎn)型做起了“房東”。據(jù)不完全統(tǒng)計,，僅在北京,，就已有30宗開發(fā)商全自持或部分自持的項目，而這個數(shù)字還在不斷增長,。這種租賃項目跟一般房屋租賃有什么不同,，不少人都很感興趣。前一段時間,，萬科一處名為“翡翠書院”的自持租賃項目,，更是以10年180萬元的租金水平引發(fā)了極大爭議。但讓很多人意外的是,，項目首批推出的72套住房,，目前出租率已達(dá)到90%。

與萬科翡翠書院這種“高價”入市方式不同,，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，還有一些參與自持租賃住房項目的房企，采取了按兵不動的策略,，保持觀望姿態(tài),。另外，還有項目雖然開工,，但租金、租期等政策,，都還未確定,。此前,，北京規(guī)定自持租賃住房，最多只能一次性收取10年租金,，這徹底堵死了部分房企“以租代售”,、違規(guī)操作的空間。

自持租賃項目推進(jìn)艱難，成本高,、投資回收慢是繞不開的問題,。那么，有沒有好的解決辦法呢,？今年4月,，證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)布通知，支持發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化,，再次明確提出要試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）,。開發(fā)商自持物業(yè)這種模式到底行不行的通？《央視財經(jīng)評論》邀請中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長馮奎和央視財經(jīng)評論員劉戈做客演播室,，對此做深度評論,。

　　 推進(jìn)緩慢 房企自持租賃難在何處,？

　　 劉戈：租售比太低是自持物業(yè)的攔路虎

央視財經(jīng)評論員 劉戈：租售比太低是自持物業(yè)的攔路虎,，在北京、上海,、深圳等一線城市的租售比差不多1.5%,，一套價值1000萬的房子，一年出租能拿15萬,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如到銀行活期存款的價值,。二三線城市會好一些，租售比達(dá)到4%,，差不多是國際通行的狀態(tài),，在這種狀態(tài)下，自持租賃型房子的問題就不大了,，但是現(xiàn)在一線城市,，如果開發(fā)商拿地價格很貴，最后想把它租出去的確是難度非常大,。

大勢所趨 自持租賃出路在哪兒,？

　　 馮奎：住房租賃的短板需要盡快補齊

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長 馮奎：住房租賃市場有很多短板需要補齊,，整個社會對住房的認(rèn)識要有包容的心態(tài),，北京、上海,、廣州和世界其他大城市相比,，租房的比例差不多只有它們的一半，租房的收益率也只有它們的50%,，甚至還要更低,，所以對于整個住房租賃市場要抱有寬容的態(tài)度，允許去創(chuàng)新,。政府在這方面也要給予相應(yīng)的政策,，比如，德國有租賃法,，日本有住宅法,，我們國家也需要政府在這方面的配套跟進(jìn)，共同努力提高可持續(xù)運營的能力,，在這樣的情況下,，住房租賃機構(gòu)就能夠得到一個比較好的支持，積極性會越來越高,。

　　 劉戈：自持物業(yè)對開發(fā)商資金 ,、經(jīng)營要求高

央視財經(jīng)評論員 劉戈：如果自持物業(yè)對開發(fā)商的資金要求非常高,，同時對運營管理能力的要求也非常高，開發(fā)商自有資金不夠,，需要從銀行貸款,，最后獲得的回報就相對比較低，資金成本再高,，就更難了,。如果這時候再需要證券化和金融的支持，最后不賺錢,，就玩不下去了,，房東也當(dāng)不成。

所以,，它是有一個前提的,，如果租售比這么低，那政府在賣地的時候，就不能照著售賣房產(chǎn)來銷售了,。所以,，地方政府在出售土地的時候,，理念和運營方式也要有變化,，不能用以前的標(biāo)準(zhǔn)來論斷。

　　 馮奎：風(fēng)險在風(fēng)口聚集 監(jiān)管與培養(yǎng)并重

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長 馮奎：風(fēng)險很清楚，大中城市租賃市場剛剛培育,，跟國際相比有很大的不足,，和實際需要相比，國家也有很多的政策來支持住房租賃市場,，同時也有很多的風(fēng)險,，比如配套不夠的問題，還有運營能力不高的問題,，同時需要人消費觀念的轉(zhuǎn)變,，在這種前提下風(fēng)口也要看到存在的很多風(fēng)險。面對這樣的情況,，政策層面既要培育住房租賃市場,，讓它有一個持續(xù)的發(fā)展，同時也不能放松監(jiān)管,。