中國人民大學(xué)法學(xué)院副教授朱虎表示,，相關(guān)企業(yè)不得以“疫情不可抗力”理由隨意豁免自己應(yīng)履行的合同義務(wù),。依法律規(guī)定，企業(yè)義務(wù)是否可以豁免,，取決于“不可抗力”程度,。從實際情況看,，長租公寓平臺對業(yè)主繳納房租的義務(wù)并不受疫情阻斷。另外,，企業(yè)主張變更與租客之間的合同,，也不應(yīng)超出防疫所必需的程度，更不能侵害租客合法居住權(quán),。

企業(yè)盲目擴(kuò)張,、經(jīng)營模式單一，資金壓力加大

去年10月,，蛋殼公寓招股書顯示，2019年前9個月,，公司通過“租金貸”模式獲取的租金預(yù)付款,，占公司租金收入的80%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，長租公寓平臺近期亂象集中表現(xiàn)為“資金饑渴”,，這種情況與對“租金貸”的依賴直接相關(guān)。

所謂“租金貸”,，即租客與金融機(jī)構(gòu)或平臺簽訂協(xié)議,，長租公寓企業(yè)一次性獲得金融機(jī)構(gòu)預(yù)支付的總房租款，租客此后分期將租金支付給金融機(jī)構(gòu)償貸,。在有穩(wěn)定客源和收入的情況下,，這一模式保證了相關(guān)企業(yè)現(xiàn)金流，有利于實現(xiàn)“高價收房,，跑馬圈地”快速擴(kuò)張,。有房屋中介負(fù)責(zé)人告訴記者，部分企業(yè)慣以高于市場的價格租下業(yè)主手中的房源,，在短時間搶占房源后再抬高租金獲利,，這種模式就依賴大量使用“租金貸”。

但業(yè)內(nèi)人士也強(qiáng)調(diào),，“這種模式風(fēng)險較大,，一旦手中房源空置增加，資本風(fēng)險急劇升高,?！?019年底，住建部等6部門發(fā)文要求住房租賃企業(yè)租金收入中,，住房租金貸款金額占比不得超過30% ,，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。據(jù)記者了解,，此前蛋殼,、青客等企業(yè)的“租金貸”占比都超出要求不少,。

受疫情影響，今年春節(jié)后復(fù)工時間推遲,，租房需求減少,，空置率上升。易居中國數(shù)據(jù)顯示,，近八成長租公寓企業(yè)表示疫情期間出租率與營收同比下降一半以上,。長租公寓行業(yè)資金壓力增大，依賴“租金貸”的部分企業(yè)所受壓力更大,。