在近年的資金潮下,，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒難退，而這股熱潮同樣影響到了國(guó)外,，中國(guó)買家持續(xù)涌入促使多個(gè)國(guó)家重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)攀升,。然而，目前海外置業(yè)的熱潮似乎正遭遇寒冬,。一方面,，加拿大、澳大利亞等海外置業(yè)的熱點(diǎn)地區(qū)都在稅費(fèi)上加大了對(duì)外國(guó)人投資的限制,，另一方面,，國(guó)內(nèi)監(jiān)管層也開(kāi)始從支付領(lǐng)域限制外匯流出。多重管控下,，海外置業(yè)的不可控風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)加劇,。

“外溢”的海外置業(yè)大軍

30歲的陳東(化名)發(fā)現(xiàn),，他的生活正在被“在哪里置業(yè)”這一命題打亂。國(guó)內(nèi)不斷上漲的房?jī)r(jià)讓他望而卻步,。最后,，他選擇在美國(guó)得克薩斯州買下了一套40萬(wàn)美元左右的別墅，首付5成即可,。他認(rèn)為,，這是一筆劃算的買賣：總價(jià)約人民幣275萬(wàn)元，相當(dāng)于20世紀(jì)70年代上海40平方米左右的老公房,、北京東二環(huán)豪宅的一個(gè)廚房,，但在國(guó)外卻可以買到一棟別墅。

陳東選擇到海外置業(yè)這一舉動(dòng),，并不意外,。伴隨著國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，海外置業(yè)的投資群體也在不斷擴(kuò)大,，美國(guó),、澳大利亞、加拿大等多個(gè)國(guó)家成國(guó)人買房置業(yè)的熱門選擇地,。仲量聯(lián)行公布的“全球資本流動(dòng)”數(shù)據(jù)顯示,，2016年中國(guó)的海外商業(yè)和住宅房地產(chǎn)投資額達(dá)到330億美元，同比增長(zhǎng)近53%,，再創(chuàng)歷史新高,。

另?yè)?jù)胡潤(rùn)研究院與萬(wàn)國(guó)置地聯(lián)合發(fā)布的《2017中國(guó)高凈值客戶海外置業(yè)展望》指出，盡管中國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)驚人,，但仍有不少中國(guó)人在海外炒房,，有接近一半的中國(guó)高凈值人群將海外房地產(chǎn)投資作為最主要標(biāo)的，他們平均擁有2.3套海外房產(chǎn),，且擁有4套及以上海外房產(chǎn)的人群占比為15.6%,。“分散風(fēng)險(xiǎn)”是中國(guó)高凈值人群購(gòu)置全球房產(chǎn)的最主要原因,。

“最近有一點(diǎn)趨勢(shì)是很明顯的,，海外置業(yè)投資群體在擴(kuò)大，在我們所接觸的海外房產(chǎn)咨詢的人當(dāng)中,，不光是富豪,，只能負(fù)擔(dān)幾十萬(wàn)首付款的中產(chǎn)階層也越來(lái)越多?！眰I(yè)我愛(ài)我家海外置業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,。

海外置業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)趨升

瑞銀發(fā)布的2016年全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)報(bào)告指出，剛性供給以及中國(guó)買家持續(xù)涌入,，成為推動(dòng)海外房?jī)r(jià)不斷攀升的重要因素,，低利率,、全球資本的流入和投資者對(duì)于回報(bào)率的樂(lè)觀心態(tài)更助長(zhǎng)了這一膨脹勢(shì)頭。

報(bào)告顯示,，過(guò)去五年內(nèi)溫哥華,，倫敦和斯德哥爾摩的房?jī)r(jià)激增，房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)排行前三,。在接近房地產(chǎn)泡沫的城市中,，房?jī)r(jià)自2011年以來(lái)已經(jīng)增加了近50%，而其他城市的平均漲幅只有不到15%,。

不過(guò),，目前海外置業(yè)的政策風(fēng)險(xiǎn)和成本已不可低估。去年7月25日,，作為加拿大國(guó)外投資者最多的地區(qū),，加拿大溫哥華宣布房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅新政，去年8月起將向來(lái)自海外的房地產(chǎn)投資者額外征收15%的房屋轉(zhuǎn)讓稅,，旨在解決該省南部房地產(chǎn)市場(chǎng)空置率和房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題,。

澳大利亞自2016年4月起，為了避免大規(guī)模海外投資客推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià),，澳大利亞四大銀行表示不再為海外收入人群提供住房按揭貸款,；今年2月6日澳大利亞宣布，強(qiáng)化對(duì)外國(guó)投資者在澳非法置業(yè)的打擊力度,。近兩年來(lái),，已經(jīng)強(qiáng)制出售總價(jià)值1.07億澳元的房產(chǎn)，其中約40%的房產(chǎn)屬于富裕的中國(guó)買家,，理由是這些交易違反了該國(guó)法律,。

在青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授易憲容看來(lái)，加拿大和澳大利亞政府的舉措無(wú)疑產(chǎn)生了寒蟬效應(yīng),。“目前國(guó)外熱門區(qū)域房?jī)r(jià)已上漲至較高水平,，部分甚至處于泡沫危險(xiǎn)區(qū),，因此，供應(yīng)急劇增加,、利率升高或國(guó)際資本流向出現(xiàn)變化,，隨時(shí)都可能引發(fā)大幅價(jià)格回調(diào)。此外,，政策變動(dòng)的不可控,，也會(huì)使海外房產(chǎn)隨時(shí)暴露在風(fēng)險(xiǎn)之中?！?/p>