專家表示,，警惕變相首付貸弱化樓市調(diào)控效果

隨著去年對“首付貸”的嚴(yán)查,，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的“首付貸”類產(chǎn)品幾乎銷聲匿跡,。但在購房者預(yù)期未改的背景下,，樓市依然熱度難減,。隨著近期貸款政策收緊,，購房者的資金需求大幅上升,，場外資金墊資房貸的“類首付貸”再次出現(xiàn),?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在采訪中了解到，該類貸款并未完全消失,，只是由明轉(zhuǎn)暗,。

專家指出，“首付貸”等墊資買房,，讓缺乏資質(zhì)的人貸款買房,，變相突破住房信貸政策，繞過風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測,，使統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)失真,，加大房地產(chǎn)購房杠桿，此外,，更將阻礙甚至減弱樓市調(diào)控效果,。預(yù)計(jì)監(jiān)管層將再度收緊資金端口，嚴(yán)控資金流入樓市的閘門,，謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)疊加,。

就在北京3·17史上最嚴(yán)調(diào)控政策出臺的第二天，北京的房產(chǎn)中介小李發(fā)了一條朋友圈：“新政出來,，錢不夠怎么辦,？第一：北京有房，抵押貸,，最多能貸1000萬元,。第二：北京無房，信用貸,，最多貸100萬元（多家銀行）,。第三：抵押信用都不夠，只能全款代購,，你差多少我來墊,，過戶后作抵押貸款還我錢,。”不過小李表示,，大多數(shù)抵押貸款額度都在500萬以內(nèi),。

一位不愿具名的北京房產(chǎn)中介人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，目前其所在的公司無法做首付墊資業(yè)務(wù),，但是可以聯(lián)系第三方互聯(lián)網(wǎng)金融平臺來做,。據(jù)其介紹，目前平臺的借款方基本上都是賣房再買房時(shí)著急用錢的人,。通過借款,，一方面可以把現(xiàn)在貸款未還清的房子解抵押然后賣掉再買房，另一方面也可以作為另一套房的首付,。

“這種首付款墊資必須要有抵押物,，不然無法保證還款途徑?！鄙鲜鲋薪楸硎?，一般情況下，第三方平臺有抵押物,，貸款額度在300萬元左右,。同時(shí)，借款利率方面也根據(jù)客戶資質(zhì)不同而有所差異,，大約在每個(gè)月1.7%至2.4%的水平，且借款期限在半年之內(nèi),。

近幾個(gè)月,，北京房主張一頻繁接到關(guān)于房屋貸款的騷擾電話?！懊看谓拥诫娫捖牭降牡谝痪渚褪悄u房嗎,？”張一說，在拒絕賣房后,，銷售人員會(huì)繼續(xù)詢問是否需要資金,，稱可選擇用名下的房屋抵押貸款，再買一套房,。貸款額度則是房屋評估值80%基礎(chǔ)上的60%,，例如一套評估值500萬元的住房，可貸額度為240萬元,。

事實(shí)上,，不只是房屋抵押貸款被利用為購房資金，眾多類型的無抵押消費(fèi)貸也變相充當(dāng)了“首付貸”的角色,，并增加了隱性杠桿,。

有業(yè)內(nèi)人士稱,，去年有的銀行的個(gè)人貸款增速很快，其中有這個(gè)因素在起作用,。記者在采訪中了解到,，很多中介人士會(huì)主動(dòng)和客戶介紹湊足首付款的方法，而有的銀行客戶經(jīng)理實(shí)際上也知道客戶貸款的真正用途,，但是睜一只眼閉一只眼,。

“本來我覺得自己首付不夠，只是去看看,，但中介直接介紹了可以給我提供首付墊資的地方,。想想飛漲的房價(jià)，我立馬決定買下來,?！眲倓偼瓿少I房計(jì)劃的孫林說。據(jù)其客戶經(jīng)理介紹,，目前有不少同事根據(jù)用戶資質(zhì)和需求來匹配相應(yīng)的產(chǎn)品,。同時(shí)，消費(fèi)貸款的年化利率在5.88%至10.2%,，最高可貸金額為50萬元,，最長貸款期限為三年。

微博中某金融產(chǎn)品說明書介紹稱,，個(gè)人名下任意一家銀行個(gè)人住房按揭貸款還款已達(dá)到一年或以上的話,，則可申請6.16厘月息、還款方式為“先息后本”的一年期循環(huán)使用的無抵押貸款,，額度最高達(dá)30萬元,，3至7天內(nèi)放款。其征信要求還標(biāo)明：若一年內(nèi)信用卡無逾期,，征信查詢次數(shù)不超過10次,，無小貸、網(wǎng)貸,、擔(dān)保記錄以及信用卡使用額度不超過60%,，便可以不看負(fù)債、不看流水,、不看工作,、無回訪電話。

“‘首付貸’并沒有滅絕,，有需求就有市場,。”一位券商房地產(chǎn)研究人士感嘆道,。

有業(yè)內(nèi)人士表示,，購房需求不減,，而銀行貸款額度收緊，因此,，各種門類的創(chuàng)新型貸款,，由于難以實(shí)際監(jiān)測到貸款人的真正用途，所以難免會(huì)被人“鉆空子”,，成為購房者房款資金的重要渠道,。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前看,，北京新政導(dǎo)致購房人增加的首付是有限的,。不過，若部分主體此前已經(jīng)加了過高杠桿,，再變相加杠桿則可能引發(fā)新的風(fēng)險(xiǎn),。當(dāng)房價(jià)平穩(wěn)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)可能不大,；但如果房價(jià)出現(xiàn)下調(diào),，則風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。

上述人士指出,，一方面,，該類墊資將大幅度增加購房者的資金杠桿，另一方面,，過多的資金支撐將大幅削弱房地產(chǎn)市場集中調(diào)控本應(yīng)產(chǎn)生的抑制作用,。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，監(jiān)管層將更為嚴(yán)格地管控資金流入樓市的閘門,，謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)疊加,。2月27日，重慶銀監(jiān)局發(fā)文指出,，將進(jìn)一步規(guī)范與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作管理——加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)和資本金審查，繼續(xù)做好業(yè)務(wù)合作準(zhǔn)入管理和名單制管理,，嚴(yán)厲打擊“首付貸”,、“假按揭”等行為。

青島市2月底也發(fā)文指出,，禁止中介機(jī)構(gòu)提供首付貸,、過橋貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，杜絕捆綁服務(wù),。

【樓市動(dòng)態(tài)】

最嚴(yán)調(diào)控令下滬深房價(jià)仍上漲 人口老齡化影響三四線樓市

北京樓市調(diào)控進(jìn)一步升級,，對于二套房認(rèn)定上“認(rèn)房又認(rèn)貸”，并將二套房首付比例提至60%,，使得正在辦理交易手續(xù)的買家一夜之間“哀鴻遍野”,。首付比例上升30%意味著需多繳納二三百萬的現(xiàn)金,，許多人因此周轉(zhuǎn)不開。不過,，那些尚未成交的賣家則悄悄“撤單”,，他們認(rèn)為，在這樣的局面下,，房租必然上漲,，在家收租金也不錯(cuò)。反觀上海和深圳,，同樣的政策已出臺半年,，房價(jià)仍舊小幅上漲。

廣州公積金新政策“認(rèn)房認(rèn)貸”

廣州市住房公積金中心發(fā)布公告稱,，為配合廣州樓市新政策,，住房公積金貸款政策將隨之調(diào)整。其中,，家庭名下在本市無住房但有已結(jié)清住房貸款記錄的,，因購買普通商品房申請公積金貸款時(shí)購房首付款比例不低于４０％，貸款利率為公積金貸款基準(zhǔn)利率,。

東莞廊坊出招 環(huán)一線樓市再現(xiàn)“強(qiáng)調(diào)控”

過去,，深圳樓市的“火熱”早已燒至周邊的臨深地區(qū)，更促使了部分需求外溢至臨深片區(qū),，也讓更多深圳購房者選擇置業(yè)東莞,。不過，最近掀起的樓市調(diào)控更多出現(xiàn)在熱點(diǎn)城市周邊的縣市以及各省的熱點(diǎn)城市,。就在3月21日,，東莞和廊坊出招，環(huán)一線樓市“調(diào)控圈”已經(jīng)形成,。

最嚴(yán)調(diào)控下的北京樓市：住宅二手房市場“冰凍”

3月17日,，北京市出臺包括上調(diào)二套房首付比例、認(rèn)房不認(rèn)貸,、縮短貸款年限等在內(nèi)的一系列調(diào)控政策,，其力度堪稱“史上最嚴(yán)”。政策出臺之后的短短4天里,，市場也發(fā)生了明顯變化,。

調(diào)控進(jìn)入深水區(qū) 上海1個(gè)多月喊停5幅土地出讓

多名行業(yè)人士指出，成交量的回暖會(huì)傳導(dǎo)回土地市場,，而當(dāng)下又處于多個(gè)城市調(diào)控升級的敏感時(shí)刻,，不排除上海為鞏固調(diào)控效果，而采取謹(jǐn)慎的土地出讓節(jié)奏。