本報(bào)記者 曹政 實(shí)習(xí)生 晁星

一單首付抬高,，后面幾單換房業(yè)主都跟著亂套了,。

3月17日，北京發(fā)布加強(qiáng)版樓市調(diào)控措施,，認(rèn)房又認(rèn)貸、抬高二套房首付,、縮短貸款年限,，樓市自上周六開始迅速降溫。在這其中,，北京二手房市場(chǎng)最常見的“連環(huán)單”首當(dāng)其沖,。

所謂“連環(huán)單”，就是指為了換新房,，賣掉老房子,，一邊買一邊賣。由于北京二手房市場(chǎng)常?！叭奶走B環(huán)”,，有時(shí)更是“七八套連環(huán)”，因此一環(huán)掉鏈子,，后面幾套都跟著受影響,。業(yè)界分析，“連環(huán)單”踏空,，或引發(fā)二手房市場(chǎng)新一輪違約潮,。

首套變二套首付款翻倍

春節(jié)后，京城二手房市場(chǎng)再度升溫,。成交量攀升,，大批房源也進(jìn)入提價(jià)進(jìn)行時(shí)。劉雙就是這時(shí)候卷入換房潮的,。她以不到300萬(wàn)元的價(jià)格賣掉了自己的一居室,，轉(zhuǎn)身投入新戰(zhàn)場(chǎng),，爭(zhēng)奪勁松一套450萬(wàn)元的兩居室。

不料,，在老房子簽約成交后不久,，“3·17新政”出臺(tái)。按照去年“9·30新政”劃定的首付比及“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,，此前她這單還算首套房,，非普宅首付僅需4成；而“3·17新政”之后,，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”背景下,，雖然首套房貸已還清且售出，但因有貸款記錄,，她被瞬間劃入二套房購(gòu)房人群,，最低首付攀升至8成。

也就是說,，如果按照實(shí)際成交價(jià)計(jì)算,，她需要準(zhǔn)備的首付款已從180萬(wàn)元漲到360萬(wàn)元，甚至已經(jīng)超出了賣老房子的錢,。由于網(wǎng)簽價(jià)會(huì)低于實(shí)際成交價(jià),，而銀行貸款又依據(jù)網(wǎng)簽價(jià)計(jì)算，首付往往會(huì)高過360萬(wàn)元,。如果網(wǎng)簽價(jià)設(shè)置為400萬(wàn)元,，她實(shí)際只能貸款80萬(wàn)元，剩余370萬(wàn)元才是真正的首付,。

這一單的影響遠(yuǎn)不只她自己,，甚至牽扯到了后面連續(xù)幾單。比如,，她看中的這套兩居室,，房主小陳也要換房。談判多時(shí),，劉雙連意向金都交了，如今卻不得不放棄,。小陳要換的是一套報(bào)價(jià)600萬(wàn)元的海淀學(xué)區(qū)房,。按照以前的標(biāo)準(zhǔn)，如果順利以450萬(wàn)元賣掉老房子,，他已經(jīng)交了75%的首付,，只需再貸150萬(wàn)元；而今,，即便老房子能成交,，新房也還需再籌30萬(wàn)元才夠8成首付。而他最擔(dān)心的是，隨著樓市降溫,，手頭這套老房子不知何時(shí)才能成交,。

“一單斷了，一連串交易都受影響了,?！焙５韰^(qū)魏公村一房屋中介負(fù)責(zé)人告訴記者，北京二手房市場(chǎng)存在大量的連環(huán)單交易,，一單卡著一單,，一單沒成往往影響著后面幾單能不能完成交易。以他負(fù)責(zé)的區(qū)域舉例,，八成以上都是連環(huán)單,。少的是連三四單，多的則是連七八單,。

中介上門“搶”靠譜房源

房子掛出去1個(gè)多月后,，準(zhǔn)備賣房的小蘇在這幾天突然開始繁忙接待中介門店經(jīng)紀(jì)人。

一天的時(shí)間,，區(qū)域內(nèi)十幾個(gè)門店的中介經(jīng)紀(jì)人搶著到小蘇家里看房,，甚至每一個(gè)角落都要走遍，這在“3·17新政”前是從未發(fā)生的,?！岸紱]帶看房人，就說是為了深入了解房子情況,?！敝薪榉矫娓嬖V他，受到樓市新政影響,，已經(jīng)有業(yè)主陷入觀望,，房源減少使得一部分確定要賣的房子成了搶手貨。

這些觀望的賣房人中,，也有部分是受到連環(huán)單的影響,。一位中介門店負(fù)責(zé)人向記者透露，約有20%的業(yè)主有意放緩交易,，建議中介不作為重點(diǎn)推薦銷售的房源,，“首付抬高了，賣房款買不到自己想要的房子了,，于是賣房計(jì)劃也就暫時(shí)擱置了,。”

進(jìn)入3月之后,，北京樓市連續(xù)兩周成交出現(xiàn)回升,，但是“3·17新政”使這一趨勢(shì)難以持續(xù),。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，從北京市場(chǎng)來(lái)看,，二手房市場(chǎng)反應(yīng)更為直接和明顯,，調(diào)控后第二天即3月19日二手住宅成交僅224套，而在調(diào)控前5天的成交量還保持在千套左右,。鑒于目前北京住宅市場(chǎng)的價(jià)格水平,，非普宅所占比重非常大，此次“認(rèn)房又認(rèn)貸”的嚴(yán)格規(guī)定,，使得二套房首付比例基本都達(dá)到80%,，“去杠桿”的目的非常明確也極為有效。而隨著二手房市場(chǎng)成交逐漸冷卻,，“賣一買一”周期拖長(zhǎng),，部分改善型的支付能力出現(xiàn)問題，將導(dǎo)致新房住宅市場(chǎng)的成交量也出現(xiàn)下行,。

買賣雙方再度陷入拉鋸戰(zhàn)

與去年的“9·30新政”相似,，這次新政策之后，買賣雙方也再度陷入了拉鋸戰(zhàn),。

來(lái)自鏈家的數(shù)據(jù)顯示,，3月11日和12日周末兩天的帶看量分別為56256次和49870次，而“3·17新政”實(shí)施后的首個(gè)周末——3月18日和19日則降到了37339次和35133次,。從安居客的瀏覽量來(lái)看,，今年3月1日至3月16日瀏覽量去年同期增長(zhǎng)量是5.3%，而從北京新政頒布當(dāng)天(3月17日)到3月20日,，去年同期瀏覽量增長(zhǎng)高達(dá)38.8%,。安居客首席分析師張波認(rèn)為，新政前后流量的大幅變化代表大量用戶開始關(guān)注房產(chǎn),，但這并不意味著未來(lái)成交量會(huì)同步上升,，用戶置業(yè)門檻的提高也會(huì)實(shí)實(shí)在在影響到購(gòu)房人數(shù)，“買賣雙方都希望對(duì)方能讓一步,，現(xiàn)在是誰(shuí)更著急誰(shuí)才會(huì)讓一步,。”

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,，此次新政的實(shí)施是2016年“9·30”新政以來(lái)北京樓市的又一次加碼,、剎車，預(yù)計(jì)在目前的政策力度下,，非急迫性的、支付能力較弱的購(gòu)房需求將被延遲,。伴隨購(gòu)房需求的減少,，交易量的回落,，春節(jié)后有所抬頭的房?jī)r(jià)也將再次企穩(wěn)，前期房?jī)r(jià)漲幅過快,、總價(jià)較高,、戶型較大的房源有望率先迎來(lái)價(jià)格的回落。