作者 相均泳(中國人民大學(xué)重陽金融研究院產(chǎn)業(yè)研究部副主任,、中新經(jīng)緯特約專家)李下蹊(中國人民大學(xué)重陽金融研究院實(shí)習(xí)研究員)

3月21日，央行發(fā)布的《2017年第一季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》顯示,，52.2%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“高,，難以接受”,，42.9%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“可以接受”，4.9%的居民認(rèn)為“令人滿意”,。實(shí)際上,，在一線城市不難感受到房?jī)r(jià)的高漲以及隨之而來的限購。然而,，在更多的三四線城市樓市又是另一番景象——房屋供需失衡,，有效需求不足。

近期,，房地產(chǎn)一直是個(gè)熱門的話題,。2016年12月中旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,，要堅(jiān)持“房子是用來住的,，不是用來炒的”的定位，要堅(jiān)持分類調(diào)控,，因城因地施策,，重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。今年兩會(huì)政府工作報(bào)告中提出,，2017年因城施策去庫存,，堅(jiān)持住房的居住屬性，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制,。

3月17日,，北京市大幅加碼房地產(chǎn)限購政策，不僅認(rèn)房又認(rèn)貸,，而且把二套普通住房首付比例加高到6成,，非普通住房提升到8成，甚至?xí)和０l(fā)放貸款期限25年以上的個(gè)人住房貸款,。數(shù)小時(shí)之后,，廣州迅速跟進(jìn)，也宣布出臺(tái)樓市限購和差別化信貸新政,。一夜之間,，離婚買房者哭暈在民政局，高企的房?jī)r(jià)讓奮斗的“北漂”“海漂”們望而卻步,。房子在人們生活中扮演的角色和房子自身的根本屬性正在慢慢發(fā)生改變,。作為剛性需求應(yīng)該要“住”的房子搖身一變，成為了投資的工具,，房子作為“投資品”的派生屬性正愈演愈烈,，使房?jī)r(jià)越“炒”越熱，而真正需要房屋居住的消費(fèi)者只能望“房”興嘆。相比火爆的一線城市房市,，三,、四線城市的房?jī)r(jià)還是相對(duì)“親民”，咬咬牙可以負(fù)擔(dān)得起的,。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了地域之間嚴(yán)重的不平衡，如果沒有限購,，樓市依然是“日光盤”和“鬼城”共舞,。

房地產(chǎn)的地域差異為哪般？

整體而言,，中國近年來的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛,，房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)。但若細(xì)細(xì)探究不難發(fā)現(xiàn),，“買房難”甚至是“搖號(hào)買房”現(xiàn)象,，更多的是發(fā)生在政治、經(jīng)濟(jì)等社會(huì)活動(dòng)處于重要地位且基礎(chǔ)交通設(shè)施較為完善的一,、二線城市,，相對(duì)而言，以中東部地區(qū)地級(jí)市和縣級(jí)市為主的三,、四線城市的房?jī)r(jià)上漲就難以如此牽動(dòng)居民的心并引起如此高的關(guān)注,，甚至存在大量房屋閑置并亟待出售去庫存的狀況。

房地產(chǎn)地域差異的背后,，體現(xiàn)城市具備的要素的差異,。相對(duì)于發(fā)達(dá)城市，三四線城市的基礎(chǔ)設(shè)施,、交通設(shè)施,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、教育水平落后,，發(fā)展機(jī)遇少,，從而造成人口大量遷移至發(fā)展迅猛、機(jī)會(huì)眾多的一二線城市,，尤其是年輕人,，這樣一來，房屋的剛性需求都跟不上,，更別談?dòng)脕怼俺捶俊钡耐顿Y需求,。與此同時(shí)，三,、四線城市卻跟隨前幾年房地產(chǎn)行業(yè)炙熱發(fā)展的趨勢(shì),，也著手于各地樓盤的開發(fā)，建造房屋并計(jì)劃出售。但由于三,、四線城市發(fā)展相對(duì)落后,，當(dāng)?shù)匦枨蟾簧希课蓦y以出售,，最后形成了一個(gè)個(gè)房屋林立卻人跡罕見的“鬼城”,。例如，僅花五年就建成的鄂爾多斯市康巴什新城區(qū),，需求的滯后造成當(dāng)年新建成的樓房存量大量積壓,，房屋供給與需求嚴(yán)重不對(duì)稱，人們寧愿去大城市排隊(duì)“等”買房也不愿在當(dāng)?shù)叵M(fèi),。相對(duì)比,，歷經(jīng)五年后，康巴什的房屋入住率得到了明顯改善,，據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榻榻B,，這與相應(yīng)的減少房屋供給，增加周圍大量的工作機(jī)會(huì)及當(dāng)?shù)刂袑W(xué)入學(xué)率的提升是密切相關(guān)的,。因此,，缺乏剛性需求為前提的盲目供給，只能適得其反,，且不利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)跟隨大城市前進(jìn)的步伐,。