近日,，北京市出臺新一輪樓市調控新政，大幅提高首付比例，同時“認房又認貸”,，被業(yè)界稱為“史上最嚴的樓市調控”,；隨后石家莊,、鄭州,、廣州等城市也陸續(xù)出臺樓市新政；3月21日,，廣東東莞市,、河北廊坊市、江蘇句容市也出臺或升級限購政策,。新一輪房地產調控劍指何方,？又將如何影響未來房地產市場走勢？

重拳出擊降樓市“虛火”

家住北京回龍觀的姜女士為孩子上學考慮，正準備將現住房賣掉,，再貸款換個三環(huán)內的二手房,。“新政出臺后,，首付比例大幅提高,，估計暫時不能考慮換房了?！苯扛嬖V記者,，地產中介的人告訴她，如果急于買房最好準備全款,，因為銀行按揭貸款短期內很難獲批,。

這輪被稱為北京“史上最嚴”的樓市調控政策表現為四方面：一是大幅提高了二套房的首付比例，普通住房不低于60%,，非普通住房不低于80%,，較之前提高10%以上；二是“認房又認貸”,，只要有貸款購房記錄,，不管是北京還是異地，都算是二套房,；三是暫停發(fā)放25年以上的個人房貸,；四是限制通過企業(yè)購買住宅。

自2月底以來,，全國已有近20個城市出臺樓市調控新政,，既有南京、青島,、三亞等熱點城市，也有環(huán)一線周邊城市及三,、四線城市,，而北京的調控明顯升級。新政出臺的最大背景正是入春以來部分城市房地產的強勢反彈,，房價在稍事企穩(wěn)后又呈現上漲趨勢,。

國家統(tǒng)計局數據顯示，今年2月,，70個大中城市中,，二手房價格基本呈現全面上漲趨勢。70個城市中有60個上漲,，其中廣州以環(huán)比上漲2.1%,，成為環(huán)比漲幅最高的城市。來自房產中介的消息稱，北京2月底至3月中旬,，二手房呈現量價齊增態(tài)勢,。

“此輪調控的目的，就是迅速出擊降低房地產投資和投機的‘炒房暗火’,，確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,，保證居民住有所居，抑制房地產泡沫膨脹,，同時促進宏觀經濟和金融的安全與穩(wěn)定發(fā)展,。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出,。

房價是今年兩會熱議的話題,，而政府工作報告也接受人大代表審議后將“遏制房價過快上漲”寫入修訂版。

樓市供求結構發(fā)生變化

去年9月以來,，多地就出臺過一輪樓市調控,。頻頻出臺的房地產調控為何難以阻止一線城市房價上漲的趨勢？

倪鵬飛分析,，首先,，一線城市確實存在強勁的剛性和改善性需求。其次,，為避免房地產市場出現大起大落,，本輪調控采取的是“邊調邊看，逐步完善”的原則,，調控不是“畢其功于一役”,，而是常態(tài)化和機制化。此前出臺的一些政策,，對炒房和奢侈消費住房的約束還不夠嚴厲,，為房價上漲創(chuàng)造了可乘之機。

與上一輪調控相比,，本輪調控范圍更大,、力度更強、措施更嚴,?！跋嘈旁趶娪辛Φ恼咦饔孟拢羌逼刃?、支付能力有限的購房需求將延遲,，樓市交易量會明顯下降，對緩解市場緊張情緒,、抑制房價過快上漲將產生明顯效果,。更為重要的是，杠桿使用空間的縮小將遏制樓市投機行為?！蹦啭i飛判斷,。

不難看出，此輪新政旨在抑制除“住”以外的住房需求,，限制房價炒作行為,。同時，由于一線城市房價在周邊城鎮(zhèn)的外溢效應正在逐步放大,，調控也從一線城市擴展到周邊的三,、四線城市。

從更廣泛的角度看,，推動房價上漲的因素也來自房地產市場之外,。國家發(fā)改委主任何立峰日前表示，當前中國經濟發(fā)展面臨著房地產與實體經濟結構性失衡,，“有大量資金涌入房產地市場,，帶動了房價過快上漲，進一步推高了實體經濟發(fā)展的成本”,。

“較為寬松的貨幣條件和大量非銀行資金,、資本市場資金涌入房地產市場，經濟脫實向虛,，帶動了房地產價格上漲,。美國、日本等國家也在經濟告別高速增長時期出現過房地產泡沫的情況,?！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心市場經濟研究所所長王微指出。在她看來,，我國的住房供求在發(fā)生變化,，城市化發(fā)展需求呈現多層次、多元化的趨勢,。在這種背景下,，中國住房市場的矛盾不斷向大城市聚集，家庭規(guī)模,、收入差距、行業(yè)差距等因素都在發(fā)生變化,。人們對住房的需求不再僅僅是滿足居住,，而是正在經歷“從無到有、從有到好”的過程,。

因城施策建立長效機制

值得一提的是,，在一線城市房價過快上漲的同時，房地產的城市分化矛盾仍然顯著。一線城市住宅供不應求,，三,、四線城市去庫存壓力依然存在。

國務院副總理張高麗日前在中國發(fā)展高層論壇上指出,，要堅持“房子是用來住的,、不是用來炒的”的定位，分類指導,，因城施策,，重點消化三、四線城市房地產的過量庫存,。

綠地集團董事長張玉良表示,，房地產業(yè)的供給側結構性改革關鍵是要增加有效供給，改善供給結構,，增加大城市住宅土地供給,，同時適當控制三、四線城市的土地供給量,。瑞安集團主席羅康端也建議,，一、二線城市應加大土地供應,，抑制房價過快上漲,，三、四線城市可考慮放松戶籍制度及廉租房,，加大去庫存力度,。

倪鵬飛認為，解決房地產市場“痼疾”的關鍵在于加快改革,，完善基礎性制度,，建立促進房地產市場健康發(fā)展的長效機制?！耙ㄟ^完善市場的競爭,、價格和供求機制，完善政府的監(jiān)管,、調節(jié)和保障機制,，通過充分的競爭和有效的調節(jié)，使得產業(yè)間利潤平均化,，市場供給與需求匹配,，從而抑制房地產市場投資和投機行為，實現長期的穩(wěn)定健康發(fā)展”,。(記者 溫源)