中國建設(shè)報記者 肖正華 北京報道

毫無疑問，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入存量房時代,，如何盤活存量房產(chǎn)資源,，通過提升服務(wù)水平、創(chuàng)新“去化”路徑,，讓不動產(chǎn)更好地流通起來,，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的多元化住房消費(fèi)需求,，讓這個行業(yè)更好地服務(wù)于國計民生，發(fā)揮并創(chuàng)造更多的價值,，是擺在我們面前的重大課題,。

作為存量房市場的重要參與力量之一,，經(jīng)紀(jì)行業(yè)大有可為,，其在整個市場中的價值和作用也越來越重要，如何把握好眼前難得的機(jī)遇,、積極應(yīng)對市場新形勢帶來的挑戰(zhàn)?非常值得研究,。為此，中國建設(shè)報記者獨(dú)家專訪了經(jīng)紀(jì)行業(yè)知名企業(yè)——偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉,，以求從這位長期扎根一線的實踐者身上找到這個行業(yè)相關(guān)熱點(diǎn)問題的答案,。

　　“住房梯級消費(fèi)觀念”深入人心

中國建設(shè)報：“房子是用來住的，不是用來炒的”,，今年恰逢偉業(yè)我愛我家集團(tuán)成立17周年,，無論是一手房市場，還是二手房市場,，以及人們的居住消費(fèi)觀念其實都已發(fā)生了深刻變化,，其中給您感受最深的變化是什么?

胡景暉：首先是“住房梯級消費(fèi)觀念”越來越深入人心。舉個例子,，一個大學(xué)畢業(yè)生從大學(xué)一畢業(yè),，剛到一個城市找工作打拼時，一般是先找人一起合租一套房子住,，之后隨著收入水平的提高,，會單獨(dú)租一套房子以提高居住品質(zhì)。而當(dāng)其有了一定積蓄后,，可能先買小房子住,，到時機(jī)成熟再換大房子住，最后還可能發(fā)展成為業(yè)主,，出租自己手上的富余房產(chǎn),。在整個住房消費(fèi)過程中，租房是其中一種長期存在的居住消費(fèi)形態(tài),。

其次是改善型需求逐步發(fā)展成為住房消費(fèi)市場的主流,。特別是在一線城市和部分核心二線城市，以小房換大房,，以舊房換新房,，越來越多人通過市場交易手段在提高自身的居住品質(zhì)。無論從市場表現(xiàn)還是成交數(shù)據(jù)上看,，近幾年來改善型需求在住房消費(fèi)中的占比逐漸提高,，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)近幾年80%的市場成交量都是改善型。

最后是人們對居住生活品質(zhì)的要求越來越高。現(xiàn)如今,，人們對住房消費(fèi)過程中的教育,、醫(yī)療、出行等生活配套要求以及對整體居住品質(zhì)的要求在不斷提升,。對很多人而言,，買房子不只是買一個空間，更重要的是買一種生活,。

　　二手房交易已成住房消費(fèi)主流

中國建設(shè)報：基于以上3個方面的變化,，較之以前，一手房和二手房在市場結(jié)構(gòu)上,，近年來出現(xiàn)了那些顯著的變化?

胡景暉：首先,，一手房和二手房的市場交易量占比發(fā)生了根本性逆轉(zhuǎn)。從2009年開始,，北,、上、廣,、深4個一線城市的二手房交易量都陸續(xù)超過了一手房交易量,，到現(xiàn)在全國應(yīng)該有20個城市出現(xiàn)了同樣的情況。因此,，可以肯定的是,，二手房交易正逐步成為住房消費(fèi)市場交易的主流。

其次,，一手房的市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)在進(jìn)一步多元化,。原來的一手房市場多半以首次置業(yè)的年輕人為主，他們因為城區(qū)的二手房價格較高而選擇了靠近郊區(qū)的一手房?，F(xiàn)在除了年輕人之外,，很多老年人為了養(yǎng)老的需要，會把城中心區(qū)的老房子賣掉到郊區(qū)買新房養(yǎng)老,，也有相當(dāng)一部分能夠承受交通成本的改善型需求選擇郊區(qū)的一手房,。還有一些是因為產(chǎn)業(yè)的外遷，帶來人口的外溢而選擇郊區(qū)一手房,。以北京為例,，當(dāng)前這座城市的一手房和二手房在區(qū)域市場格局上已經(jīng)發(fā)生了很大變化，五環(huán)以內(nèi)基本上都是二手房市場,，一手房市場更多是在五環(huán)之外的郊區(qū),，改善型、養(yǎng)老型,、人口外溢型等多元化的住房需求復(fù)合度也越來越高,。

　　充分整合上下游產(chǎn)業(yè)鏈資源

中國建設(shè)報：平臺化戰(zhàn)略近年來很多企業(yè)都在提,，關(guān)鍵在于可持續(xù)的生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)定位“居家綜合服務(wù)平臺”,，在生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)方面的戰(zhàn)略構(gòu)想是什么?

胡景暉：簡單而言,，無論是平臺化戰(zhàn)略還是生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)，其實都得不斷創(chuàng)新服務(wù)體系,，延伸服務(wù)內(nèi)容,，同時讓服務(wù)更加專業(yè)化、精細(xì)化,，更進(jìn)一步貼近客戶不斷變化的實際需求,，增強(qiáng)跟客戶之間的黏性。

面對市場形勢及客戶需求變化,，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)之所以定位為“居家綜合服務(wù)平臺”就是為了充分利用深耕行業(yè)多年來的資源積累優(yōu)勢，進(jìn)一步整合上下游更多的產(chǎn)業(yè)鏈資源,，幫助客戶解決與居住消費(fèi)有關(guān)的各類實際問題,。為此，我們近年來先后跟蘇寧,、淘寶以及品牌物業(yè)公司,、金融機(jī)構(gòu)等開展戰(zhàn)略合作，共同服務(wù)于客戶日常所需,。

在生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)上,，無論是整合內(nèi)部資源還是外部資源，我們都一視同仁地堅持“合作共贏,、開放共享”的心態(tài),，以求構(gòu)建真正意義上的平臺，共同發(fā)力,，一起攜手創(chuàng)造新的價值,。

　　文化、科技,、品牌成就核心競爭力

中國建設(shè)報：現(xiàn)如今,，不光是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在加速洗牌，經(jīng)紀(jì)公司也一樣,，未來行業(yè)的集中度會越來越高,。為此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)區(qū)別于其他大型經(jīng)紀(jì)公司同行的核心競爭力是什么?

胡景暉：隨著市場的不斷成熟,，不同的企業(yè)有著不同的管理方式和競爭力,。對偉業(yè)我愛我家集團(tuán)而言，我們的核心競爭力是高度重視管理和服務(wù)的人性化以及企業(yè)本身的文化建設(shè),。近年來,，中國房地產(chǎn)市場變化很大,，中介機(jī)構(gòu)的人才流動性也很大，但偉業(yè)我愛我家集團(tuán)總體而言一直比較穩(wěn)定,，這就是企業(yè)文化的力量,。

多年來，我們一直在倡導(dǎo)“愛家贏”的企業(yè)文化核心價值觀,，體現(xiàn)在對員工的關(guān)愛,，對客戶的關(guān)愛，對社會的回饋,，強(qiáng)調(diào)的是合作共贏,。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)一直是一個有人情味且很溫暖的大家庭。

同時,，我們在對一些企業(yè)進(jìn)行整合的過程中,，如果涉及到一些資本層面的操作，我們一直在講“人合”而不是“資合”,，實際上就是希望大家要志同道合,，做同道中人，價值觀要一致,。所以,，這么多年在選擇合作伙伴上，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)一直強(qiáng)調(diào)的是價值觀和文化的認(rèn)同,，這才得到了市場各方的尊重,。

除此之外，我們的核心競爭力還體現(xiàn)在科技的創(chuàng)新和品牌效應(yīng)上,。我們一直在加大科技方面的投入,，包括5i5j.com官網(wǎng)，我愛我家APP和內(nèi)部IT系統(tǒng),，以求更好地適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時代的轉(zhuǎn)型升級,，同時我們也在不斷強(qiáng)化品牌建設(shè)，以提高公眾及市場的認(rèn)知度和信賴度,，讓品牌深入客戶的心智空間,。

　　租售并舉需多部門一起發(fā)力

中國建設(shè)報：近年來國家層面一直在鼓勵大力發(fā)展租賃市場，培育新藍(lán)海,，作為經(jīng)紀(jì)行業(yè)的知名企業(yè),，如何看待租售并舉的住房制度調(diào)整?對此，您有哪些建議?

胡景暉：構(gòu)建租售并舉的住房制度是我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及所處階段決定的,。經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展,，加上2007年后保障房建設(shè)力度的加大，我國住房總量大幅增加,，城鎮(zhèn)居民住房條件得到明顯改善,，城鎮(zhèn)低收入住房困難戶的住房問題已得到基本解決,。

但與此同時，我國房地產(chǎn)市場在不斷發(fā)展過程中出現(xiàn)的一些較為突出的現(xiàn)實問題也不容忽視：一方面,，一些地方的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性,、階段性過剩，面臨較大的去庫存壓力;另一方面,，新型城鎮(zhèn)化過程中,，兩億多農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房問題如何解決，是迫切需要解決的現(xiàn)實問題,。建立健全購租并舉的住房制度,，在存量時代大力發(fā)展住房租賃市場，不但有利于去庫存,，同時也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與新型城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展,。

總體來看，目前我國經(jīng)營住房租賃機(jī)構(gòu)的發(fā)展尚處起步階段,。與房地產(chǎn)開發(fā)相比,，住房租賃經(jīng)營資金投入大、周期長,、回報率低。發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè),，需要政府在金融,、土地、稅收等方面給予政策支持,。另外,，工商注冊、用地規(guī)劃變更,、稅收征管和承租人管理等方面的配套政策,，也都需要及時作出符合實際需要的調(diào)整。

同時,，住房租賃市場的培育還涉及到多個部門,，比如結(jié)合到土地用途的調(diào)整，可能涉及到國土部門,，房租租賃等相關(guān)稅收涉及財稅部門,。“互聯(lián)網(wǎng)+”襲來,，也會對租賃市場有影響,，可能還涉及工信部等。建議下一步政策的發(fā)力點(diǎn),，應(yīng)該由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭,，多部委共同配合,，在更大層面上攜手推進(jìn)。

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除了要加快住房租賃市場立法外,，加快機(jī)構(gòu)化,、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展也勢在必行,。胡景暉分析認(rèn)為,，租購并舉的確是破解當(dāng)前庫存高企的一個有效方法，但培育租賃市場的核心,，則是通過市場變革的方式促進(jìn)租賃市場的規(guī)模經(jīng)營,、專業(yè)化發(fā)展，同時應(yīng)積極扶持規(guī)?；赓U經(jīng)營企業(yè)的發(fā)展,。

近年來，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)依托“相寓”這一房屋資產(chǎn)管理品牌,，一直在積極從事租賃市場的規(guī)?；l(fā)展實踐。除了房屋資產(chǎn)管理這一核心業(yè)務(wù)外,，相寓還針對業(yè)主定制了貼心的管家服務(wù),、高品質(zhì)的裝修服務(wù)等。為更大程度滿足不同群體的需求,，相寓設(shè)計了HOME,、PARK、INN三類產(chǎn)品線,，一一覆蓋高中低端整租分租市場,、中高端整棟集中服務(wù)式公寓市場和分散式短/日租市場。據(jù)統(tǒng)計目前,，相寓已在全國布局12個城市,，在管房屋套數(shù)達(dá)20萬套，約50萬間,，已為200萬業(yè)主提供了優(yōu)質(zhì)的房屋資產(chǎn)管理服務(wù),，為超500萬租客提供了貼心的租住服務(wù)。