中國建設(shè)報(bào)記者 肖正華 北京報(bào)道

毫無疑問,，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代,，如何盤活存量房產(chǎn)資源，通過提升服務(wù)水平,、創(chuàng)新“去化”路徑，讓不動(dòng)產(chǎn)更好地流通起來，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的多元化住房消費(fèi)需求,，讓這個(gè)行業(yè)更好地服務(wù)于國計(jì)民生,，發(fā)揮并創(chuàng)造更多的價(jià)值，是擺在我們面前的重大課題,。

作為存量房市場的重要參與力量之一,，經(jīng)紀(jì)行業(yè)大有可為，其在整個(gè)市場中的價(jià)值和作用也越來越重要,，如何把握好眼前難得的機(jī)遇,、積極應(yīng)對市場新形勢帶來的挑戰(zhàn)?非常值得研究。為此,，中國建設(shè)報(bào)記者獨(dú)家專訪了經(jīng)紀(jì)行業(yè)知名企業(yè)——偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉,，以求從這位長期扎根一線的實(shí)踐者身上找到這個(gè)行業(yè)相關(guān)熱點(diǎn)問題的答案。

　　“住房梯級消費(fèi)觀念”深入人心

中國建設(shè)報(bào)：“房子是用來住的,，不是用來炒的”,，今年恰逢偉業(yè)我愛我家集團(tuán)成立17周年，無論是一手房市場,，還是二手房市場,，以及人們的居住消費(fèi)觀念其實(shí)都已發(fā)生了深刻變化，其中給您感受最深的變化是什么?

胡景暉：首先是“住房梯級消費(fèi)觀念”越來越深入人心,。舉個(gè)例子,，一個(gè)大學(xué)畢業(yè)生從大學(xué)一畢業(yè)，剛到一個(gè)城市找工作打拼時(shí),，一般是先找人一起合租一套房子住,，之后隨著收入水平的提高，會(huì)單獨(dú)租一套房子以提高居住品質(zhì),。而當(dāng)其有了一定積蓄后,，可能先買小房子住，到時(shí)機(jī)成熟再換大房子住,，最后還可能發(fā)展成為業(yè)主,，出租自己手上的富余房產(chǎn)。在整個(gè)住房消費(fèi)過程中,，租房是其中一種長期存在的居住消費(fèi)形態(tài),。

其次是改善型需求逐步發(fā)展成為住房消費(fèi)市場的主流。特別是在一線城市和部分核心二線城市,，以小房換大房,，以舊房換新房，越來越多人通過市場交易手段在提高自身的居住品質(zhì),。無論從市場表現(xiàn)還是成交數(shù)據(jù)上看,，近幾年來改善型需求在住房消費(fèi)中的占比逐漸提高，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)近幾年80%的市場成交量都是改善型,。

最后是人們對居住生活品質(zhì)的要求越來越高?，F(xiàn)如今,，人們對住房消費(fèi)過程中的教育,、醫(yī)療,、出行等生活配套要求以及對整體居住品質(zhì)的要求在不斷提升。對很多人而言,，買房子不只是買一個(gè)空間,，更重要的是買一種生活。

　　二手房交易已成住房消費(fèi)主流

中國建設(shè)報(bào)：基于以上3個(gè)方面的變化,，較之以前,，一手房和二手房在市場結(jié)構(gòu)上，近年來出現(xiàn)了那些顯著的變化?

胡景暉：首先,，一手房和二手房的市場交易量占比發(fā)生了根本性逆轉(zhuǎn),。從2009年開始，北,、上,、廣、深4個(gè)一線城市的二手房交易量都陸續(xù)超過了一手房交易量,，到現(xiàn)在全國應(yīng)該有20個(gè)城市出現(xiàn)了同樣的情況,。因此，可以肯定的是,，二手房交易正逐步成為住房消費(fèi)市場交易的主流,。

其次，一手房的市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)在進(jìn)一步多元化,。原來的一手房市場多半以首次置業(yè)的年輕人為主,，他們因?yàn)槌菂^(qū)的二手房價(jià)格較高而選擇了靠近郊區(qū)的一手房。現(xiàn)在除了年輕人之外,，很多老年人為了養(yǎng)老的需要,，會(huì)把城中心區(qū)的老房子賣掉到郊區(qū)買新房養(yǎng)老，也有相當(dāng)一部分能夠承受交通成本的改善型需求選擇郊區(qū)的一手房,。還有一些是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)的外遷,，帶來人口的外溢而選擇郊區(qū)一手房。以北京為例,，當(dāng)前這座城市的一手房和二手房在區(qū)域市場格局上已經(jīng)發(fā)生了很大變化,，五環(huán)以內(nèi)基本上都是二手房市場，一手房市場更多是在五環(huán)之外的郊區(qū),，改善型,、養(yǎng)老型、人口外溢型等多元化的住房需求復(fù)合度也越來越高,。

　　充分整合上下游產(chǎn)業(yè)鏈資源

中國建設(shè)報(bào)：平臺化戰(zhàn)略近年來很多企業(yè)都在提,，關(guān)鍵在于可持續(xù)的生態(tài)系統(tǒng)建設(shè),，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)定位“居家綜合服務(wù)平臺”，在生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)方面的戰(zhàn)略構(gòu)想是什么?

胡景暉：簡單而言,，無論是平臺化戰(zhàn)略還是生態(tài)系統(tǒng)建設(shè),，其實(shí)都得不斷創(chuàng)新服務(wù)體系，延伸服務(wù)內(nèi)容,，同時(shí)讓服務(wù)更加專業(yè)化,、精細(xì)化，更進(jìn)一步貼近客戶不斷變化的實(shí)際需求,，增強(qiáng)跟客戶之間的黏性,。

面對市場形勢及客戶需求變化，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)之所以定位為“居家綜合服務(wù)平臺”就是為了充分利用深耕行業(yè)多年來的資源積累優(yōu)勢,，進(jìn)一步整合上下游更多的產(chǎn)業(yè)鏈資源,，幫助客戶解決與居住消費(fèi)有關(guān)的各類實(shí)際問題。為此,，我們近年來先后跟蘇寧,、淘寶以及品牌物業(yè)公司、金融機(jī)構(gòu)等開展戰(zhàn)略合作,，共同服務(wù)于客戶日常所需,。

在生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)上，無論是整合內(nèi)部資源還是外部資源,，我們都一視同仁地堅(jiān)持“合作共贏,、開放共享”的心態(tài)，以求構(gòu)建真正意義上的平臺,，共同發(fā)力,，一起攜手創(chuàng)造新的價(jià)值。

　　文化,、科技,、品牌成就核心競爭力

中國建設(shè)報(bào)：現(xiàn)如今，不光是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在加速洗牌,，經(jīng)紀(jì)公司也一樣,，未來行業(yè)的集中度會(huì)越來越高。為此,，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)區(qū)別于其他大型經(jīng)紀(jì)公司同行的核心競爭力是什么?

胡景暉：隨著市場的不斷成熟,，不同的企業(yè)有著不同的管理方式和競爭力。對偉業(yè)我愛我家集團(tuán)而言,，我們的核心競爭力是高度重視管理和服務(wù)的人性化以及企業(yè)本身的文化建設(shè),。近年來，中國房地產(chǎn)市場變化很大，中介機(jī)構(gòu)的人才流動(dòng)性也很大,，但偉業(yè)我愛我家集團(tuán)總體而言一直比較穩(wěn)定,，這就是企業(yè)文化的力量。

多年來,，我們一直在倡導(dǎo)“愛家贏”的企業(yè)文化核心價(jià)值觀,，體現(xiàn)在對員工的關(guān)愛，對客戶的關(guān)愛,，對社會(huì)的回饋,，強(qiáng)調(diào)的是合作共贏,。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)一直是一個(gè)有人情味且很溫暖的大家庭,。

同時(shí)，我們在對一些企業(yè)進(jìn)行整合的過程中,，如果涉及到一些資本層面的操作,，我們一直在講“人合”而不是“資合”，實(shí)際上就是希望大家要志同道合,，做同道中人,，價(jià)值觀要一致。所以,，這么多年在選擇合作伙伴上,，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)一直強(qiáng)調(diào)的是價(jià)值觀和文化的認(rèn)同，這才得到了市場各方的尊重,。

除此之外,，我們的核心競爭力還體現(xiàn)在科技的創(chuàng)新和品牌效應(yīng)上。我們一直在加大科技方面的投入,，包括5i5j.com官網(wǎng),，我愛我家APP和內(nèi)部IT系統(tǒng)，以求更好地適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的轉(zhuǎn)型升級,，同時(shí)我們也在不斷強(qiáng)化品牌建設(shè),，以提高公眾及市場的認(rèn)知度和信賴度，讓品牌深入客戶的心智空間,。

　　租售并舉需多部門一起發(fā)力

中國建設(shè)報(bào)：近年來國家層面一直在鼓勵(lì)大力發(fā)展租賃市場,，培育新藍(lán)海，作為經(jīng)紀(jì)行業(yè)的知名企業(yè),，如何看待租售并舉的住房制度調(diào)整?對此,，您有哪些建議?

胡景暉：構(gòu)建租售并舉的住房制度是我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及所處階段決定的。經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展,，加上2007年后保障房建設(shè)力度的加大,，我國住房總量大幅增加，城鎮(zhèn)居民住房條件得到明顯改善,，城鎮(zhèn)低收入住房困難戶的住房問題已得到基本解決,。

但與此同時(shí),，我國房地產(chǎn)市場在不斷發(fā)展過程中出現(xiàn)的一些較為突出的現(xiàn)實(shí)問題也不容忽視：一方面，一些地方的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性,、階段性過剩,，面臨較大的去庫存壓力;另一方面，新型城鎮(zhèn)化過程中,，兩億多農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房問題如何解決,，是迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問題。建立健全購租并舉的住房制度,，在存量時(shí)代大力發(fā)展住房租賃市場,，不但有利于去庫存，同時(shí)也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與新型城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展,。

總體來看,，目前我國經(jīng)營住房租賃機(jī)構(gòu)的發(fā)展尚處起步階段。與房地產(chǎn)開發(fā)相比,，住房租賃經(jīng)營資金投入大,、周期長、回報(bào)率低,。發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè),，需要政府在金融、土地,、稅收等方面給予政策支持,。另外，工商注冊,、用地規(guī)劃變更,、稅收征管和承租人管理等方面的配套政策，也都需要及時(shí)作出符合實(shí)際需要的調(diào)整,。

同時(shí),，住房租賃市場的培育還涉及到多個(gè)部門，比如結(jié)合到土地用途的調(diào)整,，可能涉及到國土部門,，房租租賃等相關(guān)稅收涉及財(cái)稅部門?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”襲來,，也會(huì)對租賃市場有影響，可能還涉及工信部等,。建議下一步政策的發(fā)力點(diǎn),，應(yīng)該由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，多部委共同配合，在更大層面上攜手推進(jìn),。

　　延伸閱讀：

除了要加快住房租賃市場立法外,，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展也勢在必行,。胡景暉分析認(rèn)為，租購并舉的確是破解當(dāng)前庫存高企的一個(gè)有效方法,，但培育租賃市場的核心,，則是通過市場變革的方式促進(jìn)租賃市場的規(guī)模經(jīng)營、專業(yè)化發(fā)展,，同時(shí)應(yīng)積極扶持規(guī)?；赓U經(jīng)營企業(yè)的發(fā)展。

近年來,，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)依托“相寓”這一房屋資產(chǎn)管理品牌,，一直在積極從事租賃市場的規(guī)?；l(fā)展實(shí)踐,。除了房屋資產(chǎn)管理這一核心業(yè)務(wù)外，相寓還針對業(yè)主定制了貼心的管家服務(wù),、高品質(zhì)的裝修服務(wù)等,。為更大程度滿足不同群體的需求，相寓設(shè)計(jì)了HOME,、PARK,、INN三類產(chǎn)品線，一一覆蓋高中低端整租分租市場,、中高端整棟集中服務(wù)式公寓市場和分散式短/日租市場,。據(jù)統(tǒng)計(jì)目前，相寓已在全國布局12個(gè)城市,，在管房屋套數(shù)達(dá)20萬套,，約50萬間，已為200萬業(yè)主提供了優(yōu)質(zhì)的房屋資產(chǎn)管理服務(wù),，為超500萬租客提供了貼心的租住服務(wù),。