2017年，農(nóng)村“三塊地”改革普遍進(jìn)入收官前的決戰(zhàn)階段。近日,，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在江西余江,、安徽金寨等宅基地改革試點(diǎn)縣采訪了解到,，這些地方通過有償退出和補(bǔ)貼獎勵等政策,，已經(jīng)探索出宅基地退出過程的可行路徑。在保障農(nóng)民利益的同時(shí),，進(jìn)一步盤活了當(dāng)?shù)氐耐恋刭Y源,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，綜合“三塊地”改革試點(diǎn)來看,，宅基地制度改革最有可能率先在全國范圍內(nèi)進(jìn)一步推廣,。

保障 “宅改”試點(diǎn)確保農(nóng)民利益最大化

近日，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者走進(jìn)安徽省金寨縣白塔畈鎮(zhèn)劉沖村,，在一個宅基地騰退復(fù)墾項(xiàng)目區(qū)里,，農(nóng)戶王大國一家人正在地里播種玉米。這里原本是王大國和另外兩戶人家的宅基地,，原有房屋建筑面積294.95平方米,，三戶人家均為“一戶一宅”。

在此次農(nóng)村宅基地制度改革中,，三家農(nóng)戶自愿有償退出原有宅基地,，到新的規(guī)劃區(qū)居住，將原有房屋拆除后復(fù)墾為8.36畝的耕地,。按照當(dāng)?shù)氐闹贫仍O(shè)計(jì),，原有宅基地戶主享有復(fù)墾耕地的優(yōu)先承包權(quán)，因此王大國一家可以承包到三畝左右的耕地種植玉米等農(nóng)作物,。

新的居住規(guī)劃區(qū)在劉沖村北部,，距離王大國家宅基地復(fù)墾處大約一公里。在新的規(guī)劃區(qū),，記者見到一排排新建的獨(dú)門獨(dú)院的兩層小樓,，規(guī)劃區(qū)內(nèi)還有公園和綠地。據(jù)介紹,，該居住區(qū)規(guī)劃用地面積161.3畝,，總建筑面積27220平方米，一期啟動的建設(shè)面積43畝,，安置農(nóng)戶60戶,，其中包括17戶貧困戶,。

“農(nóng)民的建房工程由農(nóng)民的建房理事會組織招標(biāo)，2016年5月底開工建設(shè),，當(dāng)年11月第一批60戶農(nóng)戶入住,。”白塔畈鎮(zhèn)劉沖村村主任劉尚樓告訴記者,，“這60戶農(nóng)戶原有宅基地有償退出進(jìn)行集中整治,，復(fù)墾宅基地面積100畝,?？鄢?guī)劃區(qū)建設(shè)用地43畝后，節(jié)約土地57畝,。有償退出補(bǔ)償60戶農(nóng)戶費(fèi)用合計(jì)625萬元，平均每戶10.4萬元,?！?/p>

王大國說，“宅改”前自己一家五口人居住在125平方米的老宅中,，“宅改”后按照老宅的建筑面積得到九萬元左右的補(bǔ)償款,，規(guī)劃區(qū)的新房子建設(shè)成本約為15萬元?！皩?shí)際上,，搬進(jìn)新家只花了四五萬元，還另外多了三畝的耕地,?！彼f,。

據(jù)了解,，在金寨縣的“宅改”過程中，大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)采取統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建方式,，幫助農(nóng)戶新建住房。每個農(nóng)戶只需先交三萬元左右預(yù)付款,，等搬入新居,、騰退原宅基地后再結(jié)算補(bǔ)償款和建房款，有效減輕了農(nóng)民負(fù)擔(dān),。全縣224個村成立村民事務(wù)理事會,，在宅基地管理、矛盾糾紛調(diào)處以及村莊財(cái)務(wù)管理等方面發(fā)揮協(xié)調(diào)和監(jiān)督作用,。

和安徽金寨縣類似,，江西余江縣也是全國15個農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)縣之一,，2015年8月試點(diǎn)工作啟動。當(dāng)?shù)赝ㄟ^各個自然村村民理事會來主導(dǎo)宅基地的改革工作,，按照“一戶一宅,、多占有償”等“有償+無償”相結(jié)合的方式，施行一戶一宅有償退出,，一戶多宅無償退出多余宅基地部分,。

共贏 政策組合拳令多方受益

金寨縣副縣長朱寬江告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，在“宅改”的制度設(shè)計(jì)過程中,，金寨縣將扶貧脫困,、農(nóng)地入市、土地流轉(zhuǎn)甚至當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的“去庫存”,，進(jìn)行有機(jī)結(jié)合,，形成一套政策組合拳。

據(jù)介紹,，當(dāng)?shù)爻雠_“補(bǔ)償＋獎勵”宅基地退出政策,，采取無償和有償相結(jié)合的方式引導(dǎo)宅基地自愿有序退出,。無償退出方面,，對一戶多宅的多宅部分等三種情形實(shí)行無償退出,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)可以給予適當(dāng)補(bǔ)助,。有償退出方面，對有合法權(quán)屬來源及一戶一宅等五種情形,，除按照分類標(biāo)準(zhǔn)給予宅基地退出和地上房屋拆除補(bǔ)償外，還可享受到不同的優(yōu)惠獎勵政策,。

朱寬江說,，由于是國家級貧困縣，金寨縣土地增減掛鉤的節(jié)余指標(biāo)可以在省域范圍內(nèi)有償調(diào)劑使用,，宅基地制度改革和異地扶貧,、水庫移民搬遷等相融合。截至目前,，全縣自愿申請有償退出宅基地14476戶,，已實(shí)施搬遷9426戶、35192人,，其中在冊貧困戶5267戶,、19036人。全縣已騰退復(fù)墾宅基地2.3萬畝，扣除規(guī)劃村莊建設(shè)自用地5000畝,，新增耕地1.8萬畝,。

值得一提的是，金寨縣通過宅基地改革將原有宅基地一部分復(fù)墾為耕地,，耕地保有量增加后，通過土地指標(biāo)“增減掛鉤”可以調(diào)劑增加一部分建設(shè)用地的使用指標(biāo),。再通過建設(shè)用地的出讓收入返還補(bǔ)償給退出宅基地的農(nóng)民,，既緩解了當(dāng)?shù)刎?cái)政壓力，也能保障農(nóng)民的利益,。

此外,，通過探索“宅改＋項(xiàng)目”改革試點(diǎn)新思路，以及政策疊加,，在更大范圍優(yōu)化配置土地資源,，顯化土地級差收益，將改革試點(diǎn)政策與國家扶貧政策有效銜接,，探索宅基地復(fù)墾騰退的建設(shè)用地指標(biāo)在省城范圍有償調(diào)劑使用,。

金寨縣國土資源局局長陳永開告訴記者：“目前已經(jīng)在省域范圍內(nèi)有償調(diào)劑了四個批次一萬多畝，主要交易指標(biāo)的承接地有馬鞍山,、滁州市、合肥市等,。交易金額49.5億元,，通過宅基地退出補(bǔ)償返還給農(nóng)民的部分將近有14億元?！?/p>

陳永開介紹說,，如果農(nóng)民愿意進(jìn)城買房，可以享受800元/平方米的優(yōu)惠政策,，當(dāng)?shù)乜h城的房價(jià)大約在4000元/平方米左右,。這也是基于當(dāng)前三四線城市房地產(chǎn)“去庫存”的角度考慮。

在江西余江縣,，江西省國土資源廳副廳長許建平介紹說,，“宅改”啟動前，余江縣農(nóng)村中存在一些建新不拆舊,、占用耕地的現(xiàn)象,，再加上規(guī)劃不到位、監(jiān)管缺失,，形成大量的“空心村”,。他舉例說，“宅改”前余江每年農(nóng)民建房違法占地達(dá)到2300畝(其中耕地100多畝),，“宅改”后違法占地的數(shù)字全部清零,，而且儲備了10至15年的農(nóng)房建設(shè)用地,。

“目前，余江‘宅改’工作已經(jīng)進(jìn)入最后沖刺階段,，今年年底前,，全縣1040個自然村將全面完成。已經(jīng)流轉(zhuǎn)出的宅基地56宗20.54畝,，退出宅基地復(fù)墾574畝,。”許建平說,。

推廣 宅基地制度改革有望率先擴(kuò)圍

許建平告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，江西省國土廳已經(jīng)出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的指導(dǎo)意見》，不僅如此,，根據(jù)省國土廳的計(jì)劃,，今年下半年將全面推進(jìn)全省的農(nóng)村宅基地管理工作，有意將余江縣的“宅改”模式在全省推廣,。

記者了解到,，從2016年開始，全國33個縣進(jìn)行征地制度改革,、農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革和宅基地制度改革等“三塊地”的改革試點(diǎn),，其中擔(dān)負(fù)宅基地制度改革試點(diǎn)的15個縣目前全部進(jìn)入收官階段，試點(diǎn)成果已經(jīng)呈報(bào)上級部門進(jìn)行驗(yàn)收和評估,。

“綜合‘三塊地’改革的試點(diǎn)工作來看,，目前收效最為顯著的就是宅基地制度改革，接下來最有可能大范圍推廣的也是宅基地制度改革,?！币晃煌瑫r(shí)擔(dān)負(fù)“三塊地”改革的試點(diǎn)縣國土部門相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“征地制度改革試點(diǎn)只有三個,，經(jīng)驗(yàn)和模式還不好總結(jié),。農(nóng)地入市也尚未探索出清晰的模式，只有宅基地不僅在全國范圍內(nèi)體量大,、影響廣泛,，目前也已經(jīng)有多個成熟的模式可以參照?！?/p>

中國人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院副院長鄭風(fēng)田表示,，從農(nóng)村發(fā)展的角度來講，宅基地過去沒有市場屬性,，是“沉睡的資產(chǎn)”,，農(nóng)民擁有宅基地，人卻在城市打工，農(nóng)民擁有巨大的資產(chǎn)卻帶不來任何的財(cái)產(chǎn)收益,。不論是政府還是基層百姓,，都希望能夠打破這塊“堅(jiān)冰”，這也是目前農(nóng)村最需要盤活的一份資產(chǎn),。

“不過這一步改革探索還是要小心,，首先宅基地集體所有權(quán)是不能變的，但是使用權(quán)可以進(jìn)行租賃,，甚至占有權(quán)也可以有償退出,。”鄭風(fēng)田說,，不論是城市房地產(chǎn)還是農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)都要保證房屋的居住屬性,，防止炒作。