由北京案例可見,，遵循擴(kuò)大土地供應(yīng)原則來解決一線城市的住房供求矛盾,，最終可能將掉入如下“攤大餅”陷阱：人口涌入——建設(shè)攤大餅——人口進(jìn)一步涌入——進(jìn)一步建設(shè)攤大餅——人口再涌入——再進(jìn)一步攤大餅——大餅無法再攤、人口繼續(xù)涌入——無法治理的高房價癥及大城市病,。這是因為，在城市化及大城市化這個特定的歷史階段,，大城市人口的涌入是動態(tài)的，并不會隨著土地供應(yīng)的及時跟進(jìn)而停滯不前。擴(kuò)大的土地供應(yīng),，必將被更多的人口涌入所消化。而受制于資源環(huán)境交通等的承載能力,，大餅又不能無限制地攤下去,。所以在一線城市，土地供應(yīng)最終是沒法釘住人口規(guī)模的,?；蛘哒f，高房價是這些城市在這一歷史階段的宿命,。為了稀釋房價這一無法達(dá)成的目標(biāo),，而將城市攤成一個讓人難以接受的超級大餅，這個教訓(xùn)是非常深刻的,。

從現(xiàn)實看,，大多數(shù)特大城市，土地擴(kuò)大供給的空間已經(jīng)很小了,。通過擴(kuò)大土地供給來平抑大城市房價,，只能是一個望梅止渴式的良好愿望。并不是有空地就能形成有效供給,，也不是說房子可以一直蓋下去,。這還需要考慮到區(qū)域的環(huán)境、交通,、公共基礎(chǔ)設(shè)施等的承載能力,。仍以北京為例，盡管有人“驚奇”地發(fā)現(xiàn)在四環(huán)到五環(huán)之間,、五環(huán)到六環(huán)之間還存在不少空地,，二環(huán)以內(nèi)甚至還有大片平房，從而認(rèn)為它還有很大的供地潛力,，這實際上是一種誤解,。如果北京把這些空地都蓋上了房子，把容積率進(jìn)一步提高,，那交通擁堵問題將極度惡化以至于無解,。在私人汽車時代，我們的特大城市都不同程度存在人口過載或土地過度開發(fā)現(xiàn)象,，其現(xiàn)實表現(xiàn)是交通的極度擁堵,。如果要進(jìn)一步提高土地開發(fā)強(qiáng)度，只能放棄私家汽車出行，而改走公交出行戰(zhàn)略,，否則交通可能要完全癱瘓,。但私家汽車出行，又是我國國民百年中國夢的一個重要組成部分,。禁止出行私家車與中國夢相悖,，最終或是不得人心、無法推行的,。在這種背景下,，特大城市如果要提高或至少保持現(xiàn)有宜居水準(zhǔn)，不僅沒有條件擴(kuò)大供地,，還需要把現(xiàn)有的存量住房拆掉一部分以疏散人口。典型的手段如通過整治開墻打洞,、拆除違建,、遷走批發(fā)市場等低端產(chǎn)業(yè)等形式，把低端產(chǎn)業(yè)吸附的人口導(dǎo)出,。這項運(yùn)動,，在我國的一些特大城市正在轟轟烈烈地開展。所以,，在未來的很長一段時間內(nèi),，中國的特大城市都沒有擴(kuò)大住房供給的潛力，甚至還需要拆除一部分老舊,、違章住房,，以緩解交通環(huán)境壓力、維系城市宜居水平,。

總之,，只要人口城市化和大城市化的動力不發(fā)生根本性改變，高房價幾乎就是現(xiàn)階段我國特大城市的宿命,。不擴(kuò)大土地供應(yīng),，中國特大城市住房市場必將逐步陷入“香港化”，具體表現(xiàn)為超高房價和低居住水平,。而擴(kuò)大土地供應(yīng),，隨著更多人口的涌入，中國特大城市住房市場遲早也將逐步“香港化”,，同時還要掉入“攤大餅”陷阱無法自拔,。該如何抉擇，可謂仁者見仁,，智者見智,。雄安新區(qū)的設(shè)立，也正是基于跳出特大城市這一兩難選擇困境的一種新嘗試,，力求為人口稠密地區(qū)解決住房供求矛盾探出第三條道路,。

（作者單位：中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院）