■本報記者 王麗新

“到2020年,，長租公寓租金收入將達到20億元?！饼埡瘓F副總裁兼冠寓公司CEO韓石向《證券日報》記者透露,，長租公寓冠寓是繼住宅、商業(yè),、物業(yè)后,，龍湖的第四大主航道業(yè)務,，而龍湖是將長租公寓定位于主航道業(yè)務的首家房地產公司。

韓石表示,，目前冠寓計劃布局16個一,、二線城市，截至2017年底,，將開業(yè)逾1.5萬間,，未來將達到5萬間，進入行業(yè)前三名,。而關于長租公寓回報率低和盈利難的問題,，韓石稱，相對周邊租賃市場,，龍湖布局的長租公寓一般有15%的溢價,，但“三年內不考慮盈利問題”。

輕重并舉式擴張

4年前,，北京首次購房者平均年齡為30歲,。時至今日，北京首次購房者平均年齡為34歲,。一線城市已經出現“有房者可置業(yè),，無房者難置業(yè)”的現象，加之房地產市場進入存量房時代,，租賃市場成為房地產經紀機構和房地產開發(fā)企業(yè)爭相搶食的萬億元蛋糕,。

華菁證券地產行業(yè)首席分析師周雅婷向《證券日報》記者表示，在住房自有率和租金占比變化的共同作用下,，預計2027年我國租賃市場將達到5萬億元。

目前,，除了鏈家,、我愛我家等房地產經紀機構先行布局這一市場外，萬科,、龍湖等開發(fā)商開始介入,。然而，長租公寓萬億元藍海的背后,，仍難掩重資產模式下融資成本高和資產收益率低帶來的盈利難題,。

對此，韓石向《證券日報》記者透露,，目前冠寓是從輕資產入手,，一般是對有十年以上租約的物業(yè)進行改造，或者以股權合作,、委托管理等方式獲取項目,，希望以此快速形成規(guī)模,，未來會逐漸加大重資產冠寓項目比例，以輕重結合方式發(fā)展,。

值得關注的是,，從回報率與運營成本方面來看，長租公寓回報率僅在1%－2%之間,，“55%的拿房成本占比”和“百間65%的入住率”是盈利的臨界點,，這意味著若無法掌握成本優(yōu)勢，這一“生意”很難做,。

“龍湖有自己的成本控制計算模型,，對集采、價格,、運營等成本控制得非常嚴格,。”韓石向《證券日報》記者透露,，對于長租公寓的拓展,，龍湖有一個全景計劃，即7天內判斷一個項目是否值得獲取,，獲取項目到開業(yè)運營的周期控制在130天內,，從拿到項目、出設計圖紙,、施工到驗收,，每一個環(huán)節(jié)的計劃精確到半日內，以此從成本計算和運營體系上降低成本,，提高利潤空間,。