■本報(bào)記者 王麗新

“到2020年，長租公寓租金收入將達(dá)到20億元,?！饼埡瘓F(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石向《證券日報(bào)》記者透露,，長租公寓冠寓是繼住宅、商業(yè),、物業(yè)后，龍湖的第四大主航道業(yè)務(wù)，而龍湖是將長租公寓定位于主航道業(yè)務(wù)的首家房地產(chǎn)公司,。

韓石表示，目前冠寓計(jì)劃布局16個(gè)一,、二線城市,，截至2017年底，將開業(yè)逾1.5萬間,，未來將達(dá)到5萬間,，進(jìn)入行業(yè)前三名。而關(guān)于長租公寓回報(bào)率低和盈利難的問題,，韓石稱,，相對周邊租賃市場，龍湖布局的長租公寓一般有15%的溢價(jià),，但“三年內(nèi)不考慮盈利問題”,。

輕重并舉式擴(kuò)張

4年前，北京首次購房者平均年齡為30歲,。時(shí)至今日,，北京首次購房者平均年齡為34歲。一線城市已經(jīng)出現(xiàn)“有房者可置業(yè),，無房者難置業(yè)”的現(xiàn)象,，加之房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量房時(shí)代，租賃市場成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭相搶食的萬億元蛋糕,。

華菁證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師周雅婷向《證券日報(bào)》記者表示,，在住房自有率和租金占比變化的共同作用下，預(yù)計(jì)2027年我國租賃市場將達(dá)到5萬億元,。

目前,，除了鏈家、我愛我家等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)先行布局這一市場外,，萬科,、龍湖等開發(fā)商開始介入。然而,，長租公寓萬億元藍(lán)海的背后,，仍難掩重資產(chǎn)模式下融資成本高和資產(chǎn)收益率低帶來的盈利難題。

對此，韓石向《證券日報(bào)》記者透露,，目前冠寓是從輕資產(chǎn)入手,，一般是對有十年以上租約的物業(yè)進(jìn)行改造，或者以股權(quán)合作,、委托管理等方式獲取項(xiàng)目,，希望以此快速形成規(guī)模，未來會(huì)逐漸加大重資產(chǎn)冠寓項(xiàng)目比例,，以輕重結(jié)合方式發(fā)展,。

值得關(guān)注的是，從回報(bào)率與運(yùn)營成本方面來看,，長租公寓回報(bào)率僅在1%－2%之間,，“55%的拿房成本占比”和“百間65%的入住率”是盈利的臨界點(diǎn)，這意味著若無法掌握成本優(yōu)勢,，這一“生意”很難做。

“龍湖有自己的成本控制計(jì)算模型,，對集采,、價(jià)格、運(yùn)營等成本控制得非常嚴(yán)格,?！表n石向《證券日報(bào)》記者透露，對于長租公寓的拓展,，龍湖有一個(gè)全景計(jì)劃,，即7天內(nèi)判斷一個(gè)項(xiàng)目是否值得獲取，獲取項(xiàng)目到開業(yè)運(yùn)營的周期控制在130天內(nèi),，從拿到項(xiàng)目,、出設(shè)計(jì)圖紙、施工到驗(yàn)收,，每一個(gè)環(huán)節(jié)的計(jì)劃精確到半日內(nèi),，以此從成本計(jì)算和運(yùn)營體系上降低成本，提高利潤空間,。