每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 楊 軍

今年8月29日,，國土部,、住建部印發(fā)的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》顯示,，根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京,、上海、沈陽,、南京,、杭州、合肥,、廈門,、鄭州、武漢,、廣州,、佛山、肇慶,、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),。

如果“集體建設(shè)用地建租賃房”在全國鋪開，那么8年前上海在閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)聯(lián)明村的試點(diǎn)情況具體如何,，能否為其他城市提供可行性經(jīng)驗(yàn),？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn),，如今,，該村試點(diǎn)建起的“聯(lián)明雅苑”，已經(jīng)是一個有著5棟樓的小區(qū)了,。

據(jù)上海市閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)聯(lián)明村黨總支副書記,、村委會主任沈春軍介紹，聯(lián)明雅苑小區(qū)連同動遷,、建造,、裝修的支出差不多8000多萬元，年租金回報(bào)率約為15%,。目前村里每戶家庭每年能拿到差不多2萬~3萬元的分紅,。

同時(shí),，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還了解到，聯(lián)明雅苑小區(qū)里的租賃住房的租住率比較好,，租客選擇住在那里的原因之一是租金便宜,、配套較為完善，居住方便,，但也有不能辦理長期居住證等不足,。此外，就“集體建設(shè)用地建租賃房”而言,，2012年上海已在全市新規(guī)劃了21處項(xiàng)目,，在“十三五規(guī)劃”中，上海又提出未來供應(yīng)70萬套租賃房的計(jì)劃,。

每家每年分紅2萬~3萬元

位于上海中春路的聯(lián)明雅苑小區(qū)里,，有兩棟綠色的住宅樓十分顯眼。這里住著當(dāng)?shù)卮迕?，此外還住著很多來自附近公司的租客,。這些租客之所以選擇住在這里，其中一個原因就是租金比周邊的商品房便宜,。記者在小區(qū)內(nèi)看到,，保安亭、公告牌,、閱報(bào)欄等一應(yīng)俱全,，而從空調(diào)安裝量和窗口晾曬情況來看，入駐率也基本滿格,。

作為上海首批試點(diǎn)的公租房項(xiàng)目之一,，如今的聯(lián)明雅苑，被租戶稱為“螞蟻工房”,。

而沈春軍介紹,，這個公租房試點(diǎn)項(xiàng)目可以追溯到2010年，彼時(shí),，上海市推出集體用地建租賃房的政策,，閔行區(qū)被選為試點(diǎn)區(qū)域。

七寶鎮(zhèn)聯(lián)明村響應(yīng)號召,，投資8000余萬元,，在集體用地上建起了約400多套的公租房，即為“聯(lián)明雅苑小區(qū)”,，小區(qū)在2010年正式投入了使用,。

沈春軍告訴記者，聯(lián)明雅苑雖然是集體用地，但原先地塊上有一家企業(yè),，是聯(lián)明村將其動遷,，進(jìn)行了土地出讓之后，根據(jù)招投標(biāo)做的建設(shè),。

“當(dāng)時(shí)土地成本和建設(shè)成本都比較低,。”據(jù)沈春軍透露,，上述小區(qū)連同動遷、建造,、裝修的支出差不多8000多萬元,，通煤氣花了幾百萬元。

另外,，項(xiàng)目由聯(lián)明村下屬的公司運(yùn)營,，啟動資金來源為村民，而村委會給村里承諾的的回報(bào)率是7%,。雖然只比銀行借貸的利率略高,，但更加穩(wěn)定安全。

不過,，上述項(xiàng)目運(yùn)營至今,，大概明年就能收回成本。沈春軍告訴記者,，小區(qū)的房租價(jià)格要比周邊市場優(yōu)惠2~3成,，很受周圍企業(yè)職工的歡迎。而七寶鎮(zhèn)范圍內(nèi)有不少年稅收達(dá)50萬元的企業(yè),，他們普遍存在解決職工住宿問題的需求,。

“如今小區(qū)一年的租金收入可以達(dá)到1200萬元左右，年租金回報(bào)率約15%,?！鄙虼很娕d奮地表示，小區(qū)的租金到年底還有上漲趨勢,，不過具體價(jià)格還要綜合考量出租率來制定,。

實(shí)際上，聯(lián)明雅苑在2016年經(jīng)歷了一次租金快速上漲,，幅度達(dá)20%,。在此前的五六年，小區(qū)每年的租金漲幅大約在5%~8%左右,。不過小區(qū)目前一套一室一廳40平方米房屋的月租金約為2450元,，依然比較優(yōu)廉。

實(shí)際上，聯(lián)明雅苑已經(jīng)不僅是收回成本的問題了,。沈春軍還表示,，除了兩棟公租房的租金收入外，小區(qū)的兩個市場,、商務(wù)樓等都會產(chǎn)生收入,，目前村里每戶家庭每年能拿到差不多2萬~3萬元的分紅。

據(jù)了解,，全村共有500多戶家庭,，村民2400多人，以家庭為單位,，村民每年可從項(xiàng)目獲得的收益,，已高于銀行存款利率。

租戶：居住方便但美中不足

逐漸取得投資回報(bào),，聯(lián)明雅苑似乎依靠的是“價(jià)格優(yōu)勢”,，那小區(qū)的居住體驗(yàn)究竟如何？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在聯(lián)明雅苑隨機(jī)采訪了幾家租戶,。曾先生（化名）是聯(lián)明村的村民,，房子拆遷后被村委會安置在聯(lián)明雅苑小區(qū)。

目前曾先生住的是一套一室一廳的房子,，雖然較小,，但房屋配有獨(dú)立的廚房、衛(wèi)生間,、餐廳,，天然氣、有線電視,、空調(diào)等配套設(shè)施也很齊全,，房子住起來還算方便。

不過曾先生直言,，美中不足的是,，小區(qū)是集體用地性質(zhì)，只有被大家稱為“大產(chǎn)證”的集體產(chǎn)權(quán)證,，而大產(chǎn)證不符合居住證辦理要求,，所以聯(lián)明雅苑的租戶是不能辦理長期居住證的。

另據(jù)了解,，聯(lián)明雅苑小區(qū)聘請了專業(yè)的物業(yè)公司管理,，每個月會為小區(qū)租戶提供免費(fèi)的法律咨詢、免費(fèi)的圖書閱覽,，每家每戶入住前也會開展身份備案登記,。

“原先小區(qū)都是提供給七寶鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)各個優(yōu)質(zhì)的企事業(yè)單位的,，以企業(yè)出面推薦租借為主，優(yōu)秀的白領(lǐng),、藍(lán)領(lǐng)申請入住,，住戶資質(zhì)是很好的。目前小區(qū)逐漸開放對社會的出租,?！鄙虼很姳硎尽?/p>

也由于租賃開放,，據(jù)公共租賃房綜合事務(wù)受理大廳窗口工作人員透露,，小區(qū)已有的404套房屋已經(jīng)全部租罄，而且在后面排隊(duì),、候租的承租企業(yè)與承租人還有90戶之多,。

上海將新增70萬套租賃房

從目前聯(lián)明雅苑小區(qū)的試點(diǎn)情況來看，公租房的低成本,、低租金，高需求,、高增值,，既能滿足村民的利益需求，也能給有需人群提供較高性價(jià)比的居住選擇,。

據(jù)了解,，就“集體建設(shè)用地建租賃房”而言，2012年上海已在全市新規(guī)劃了21處項(xiàng)目,，用地面積約55公頃,，可建建筑面積約106萬平方米，主要分布在浦東,、松江,、嘉定、青浦,、閔行,、寶山、奉賢,、崇明8個區(qū)（縣）,。而在“十三五規(guī)劃”中，上海又提出未來供應(yīng)70萬套租賃房的計(jì)劃,。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦直言,，顯然租賃已成為趨勢，這能更好地滿足無能力購買住房的居民,、困難家庭的居住需求,，同時(shí),，這也能增強(qiáng)集體土地的利用效率和土地價(jià)值。

近日,，易居執(zhí)行總裁丁祖昱也對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,，房屋租賃市場會越來越大。政府調(diào)控的思路正由需求端控制轉(zhuǎn)向供給端,。僅上海而言,，租賃住房比例就由13%提升到了41%，其效果則會是上海房價(jià)穩(wěn)住了,，上海房租回落了,。