每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 楊 軍

今年8月29日，國土部,、住建部印發(fā)的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》顯示,，根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京,、上海,、沈陽、南京,、杭州,、合肥、廈門,、鄭州,、武漢、廣州、佛山,、肇慶,、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

如果“集體建設(shè)用地建租賃房”在全國鋪開,，那么8年前上海在閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)聯(lián)明村的試點情況具體如何,，能否為其他城市提供可行性經(jīng)驗？近日,，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn),，如今，該村試點建起的“聯(lián)明雅苑”,，已經(jīng)是一個有著5棟樓的小區(qū)了,。

據(jù)上海市閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)聯(lián)明村黨總支副書記、村委會主任沈春軍介紹,，聯(lián)明雅苑小區(qū)連同動遷,、建造、裝修的支出差不多8000多萬元,，年租金回報率約為15%,。目前村里每戶家庭每年能拿到差不多2萬~3萬元的分紅。

同時,，《每日經(jīng)濟新聞》記者還了解到,，聯(lián)明雅苑小區(qū)里的租賃住房的租住率比較好，租客選擇住在那里的原因之一是租金便宜,、配套較為完善,，居住方便，但也有不能辦理長期居住證等不足,。此外,，就“集體建設(shè)用地建租賃房”而言，2012年上海已在全市新規(guī)劃了21處項目,，在“十三五規(guī)劃”中,，上海又提出未來供應70萬套租賃房的計劃。

每家每年分紅2萬~3萬元

位于上海中春路的聯(lián)明雅苑小區(qū)里,，有兩棟綠色的住宅樓十分顯眼,。這里住著當?shù)卮迕瘢送膺€住著很多來自附近公司的租客,。這些租客之所以選擇住在這里,，其中一個原因就是租金比周邊的商品房便宜。記者在小區(qū)內(nèi)看到,，保安亭,、公告牌,、閱報欄等一應俱全，而從空調(diào)安裝量和窗口晾曬情況來看,，入駐率也基本滿格,。

作為上海首批試點的公租房項目之一，如今的聯(lián)明雅苑,，被租戶稱為“螞蟻工房”。

而沈春軍介紹,，這個公租房試點項目可以追溯到2010年,，彼時，上海市推出集體用地建租賃房的政策,，閔行區(qū)被選為試點區(qū)域,。

七寶鎮(zhèn)聯(lián)明村響應號召，投資8000余萬元,，在集體用地上建起了約400多套的公租房,，即為“聯(lián)明雅苑小區(qū)”，小區(qū)在2010年正式投入了使用,。

沈春軍告訴記者,，聯(lián)明雅苑雖然是集體用地，但原先地塊上有一家企業(yè),，是聯(lián)明村將其動遷,，進行了土地出讓之后，根據(jù)招投標做的建設(shè),。

“當時土地成本和建設(shè)成本都比較低,。”據(jù)沈春軍透露,，上述小區(qū)連同動遷,、建造、裝修的支出差不多8000多萬元,，通煤氣花了幾百萬元,。

另外，項目由聯(lián)明村下屬的公司運營,，啟動資金來源為村民,，而村委會給村里承諾的的回報率是7%。雖然只比銀行借貸的利率略高,，但更加穩(wěn)定安全,。

不過，上述項目運營至今,，大概明年就能收回成本,。沈春軍告訴記者，小區(qū)的房租價格要比周邊市場優(yōu)惠2~3成，很受周圍企業(yè)職工的歡迎,。而七寶鎮(zhèn)范圍內(nèi)有不少年稅收達50萬元的企業(yè),，他們普遍存在解決職工住宿問題的需求。

“如今小區(qū)一年的租金收入可以達到1200萬元左右,，年租金回報率約15%,。”沈春軍興奮地表示,，小區(qū)的租金到年底還有上漲趨勢,，不過具體價格還要綜合考量出租率來制定。

實際上,，聯(lián)明雅苑在2016年經(jīng)歷了一次租金快速上漲,，幅度達20%。在此前的五六年,，小區(qū)每年的租金漲幅大約在5%~8%左右,。不過小區(qū)目前一套一室一廳40平方米房屋的月租金約為2450元，依然比較優(yōu)廉,。

實際上,，聯(lián)明雅苑已經(jīng)不僅是收回成本的問題了。沈春軍還表示,，除了兩棟公租房的租金收入外,，小區(qū)的兩個市場、商務樓等都會產(chǎn)生收入,，目前村里每戶家庭每年能拿到差不多2萬~3萬元的分紅,。

據(jù)了解，全村共有500多戶家庭,，村民2400多人,，以家庭為單位，村民每年可從項目獲得的收益,，已高于銀行存款利率,。

租戶：居住方便但美中不足

逐漸取得投資回報，聯(lián)明雅苑似乎依靠的是“價格優(yōu)勢”,，那小區(qū)的居住體驗究竟如何,？

《每日經(jīng)濟新聞》記者在聯(lián)明雅苑隨機采訪了幾家租戶。曾先生（化名）是聯(lián)明村的村民,，房子拆遷后被村委會安置在聯(lián)明雅苑小區(qū),。

目前曾先生住的是一套一室一廳的房子，雖然較小,，但房屋配有獨立的廚房,、衛(wèi)生間,、餐廳，天然氣,、有線電視,、空調(diào)等配套設(shè)施也很齊全，房子住起來還算方便,。

不過曾先生直言,，美中不足的是，小區(qū)是集體用地性質(zhì),，只有被大家稱為“大產(chǎn)證”的集體產(chǎn)權(quán)證,，而大產(chǎn)證不符合居住證辦理要求，所以聯(lián)明雅苑的租戶是不能辦理長期居住證的,。

另據(jù)了解，聯(lián)明雅苑小區(qū)聘請了專業(yè)的物業(yè)公司管理,，每個月會為小區(qū)租戶提供免費的法律咨詢,、免費的圖書閱覽，每家每戶入住前也會開展身份備案登記,。

“原先小區(qū)都是提供給七寶鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)各個優(yōu)質(zhì)的企事業(yè)單位的,，以企業(yè)出面推薦租借為主，優(yōu)秀的白領(lǐng),、藍領(lǐng)申請入住,，住戶資質(zhì)是很好的。目前小區(qū)逐漸開放對社會的出租,?！鄙虼很姳硎尽?/p>

也由于租賃開放,，據(jù)公共租賃房綜合事務受理大廳窗口工作人員透露,，小區(qū)已有的404套房屋已經(jīng)全部租罄，而且在后面排隊,、候租的承租企業(yè)與承租人還有90戶之多,。

上海將新增70萬套租賃房

從目前聯(lián)明雅苑小區(qū)的試點情況來看，公租房的低成本,、低租金,，高需求、高增值,，既能滿足村民的利益需求,，也能給有需人群提供較高性價比的居住選擇。

據(jù)了解,，就“集體建設(shè)用地建租賃房”而言,，2012年上海已在全市新規(guī)劃了21處項目,，用地面積約55公頃，可建建筑面積約106萬平方米,，主要分布在浦東,、松江、嘉定,、青浦,、閔行、寶山,、奉賢,、崇明8個區(qū)（縣）。而在“十三五規(guī)劃”中,，上海又提出未來供應70萬套租賃房的計劃,。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦直言，顯然租賃已成為趨勢,，這能更好地滿足無能力購買住房的居民,、困難家庭的居住需求，同時,，這也能增強集體土地的利用效率和土地價值,。

近日，易居執(zhí)行總裁丁祖昱也對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,，房屋租賃市場會越來越大,。政府調(diào)控的思路正由需求端控制轉(zhuǎn)向供給端。僅上海而言,，租賃住房比例就由13%提升到了41%,，其效果則會是上海房價穩(wěn)住了，上海房租回落了,。