集體土地入市改革又有了新動向——上周,，國土部和住建部下發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,，決定在北京、上海等13個超大或大城市先行試點,。

該方案核心內容是,，“試點城市村鎮(zhèn)集體經濟組織,，可自行開發(fā)運營，也可通過聯營,、入股等方式,，建設運營集體租賃住房”。

目前,，業(yè)內對該方案有幾大關注焦點：一是低成本,、體量大的集體土地漸進進入市場，能否對沖并實現高房價“軟著陸”,；二是以低成本用地吸引市場機構參與,，建設規(guī)模化,、配套完善的租賃住房,，會不會契合新市民住房需求；三是繞過“征地”這個過去集體土地市場化的必經環(huán)節(jié),，真正實現同地同權,、同等入市，能否成為建設城鄉(xiāng)統一的建設用地市場,、同享城市化紅利的有效路徑,。

集體土地入市，建設城鄉(xiāng)統一的建設用地市場,，這是黨的十八屆三中全會《決定》提出的改革目標,。其中特別強調，允許農村集體經營性建設用地出讓,、租賃,、入股，實行與國有土地同等入市,、同價同權,。

此后,，本著同地同權的原則，集體土地入市的一系列改革展開,，如全國多個試點地區(qū)開展存量集體建設用地使用權掛牌出讓,、“兩權”抵押（即承包地經營權、農民住房財產權抵押）,、改革征地模式（縮小征地范圍,、提高補償標準）等。但是,，囿于土地的兜底功能,、擔心“房地產化”、擔心資本侵害弱勢農民利益等顧慮,，改革始終是在現有征地模式下作技術性的修修補補,。

近十幾年來，工業(yè)化,、城市化快速推進,，城市邊界往往出現“攤大餅”式的擴張。通過征地補償,、宅基地騰退,，大城市外圍或城郊結合部通常有大量集體建設用地。比如,，北上廣現有建設用地,，國有和集體產權大約各占50%。2016年以來,，大城市房價又上臺階,，即便是外圍，商品房價格也出現較大漲幅,。

在嚴格的土地用途管制下,，加上房地產又是集體土地入市最大“禁區(qū)”，城郊結合部控制“房地產化”出臺了一系列舉措（如綠化隔離）,，導致相鄰的國有和集體土地出現了巨大的“級差地租”,。土地巨大紅利的刺激，加上外來人口涌入,，讓城郊結合部“小產權房”遍地開花,。

由此也產生許多很嚴重的問題，如城市病突出,、消防安全隱患嚴重等,。在知名的蟻族聚集地——海淀區(qū)唐家?guī)X，試點公租房建設之前，由于其占據核心位置,，造成區(qū)域交通常常癱瘓，而野蠻生長的“瓦片經濟”也導致巨大安全隱患,。