集體土地入市改革又有了新動向——上周,，國土部和住建部下發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，決定在北京,、上海等13個超大或大城市先行試點,。

該方案核心內(nèi)容是，“試點城市村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織,，可自行開發(fā)運營,，也可通過聯(lián)營、入股等方式,，建設(shè)運營集體租賃住房”,。

目前，業(yè)內(nèi)對該方案有幾大關(guān)注焦點：一是低成本,、體量大的集體土地漸進進入市場,，能否對沖并實現(xiàn)高房價“軟著陸”；二是以低成本用地吸引市場機構(gòu)參與,，建設(shè)規(guī)?；⑴涮淄晟频淖赓U住房,，會不會契合新市民住房需求,；三是繞過“征地”這個過去集體土地市場化的必經(jīng)環(huán)節(jié)，真正實現(xiàn)同地同權(quán),、同等入市,，能否成為建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,、同享城市化紅利的有效路徑。

集體土地入市,，建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,，這是黨的十八屆三中全會《決定》提出的改革目標。其中特別強調(diào),，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓,、租賃、入股,，實行與國有土地同等入市,、同價同權(quán)。

此后,，本著同地同權(quán)的原則,，集體土地入市的一系列改革展開，如全國多個試點地區(qū)開展存量集體建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓,、“兩權(quán)”抵押（即承包地經(jīng)營權(quán),、農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押）、改革征地模式（縮小征地范圍,、提高補償標準）等,。但是，囿于土地的兜底功能,、擔(dān)心“房地產(chǎn)化”,、擔(dān)心資本侵害弱勢農(nóng)民利益等顧慮，改革始終是在現(xiàn)有征地模式下作技術(shù)性的修修補補,。

近十幾年來,，工業(yè)化、城市化快速推進,，城市邊界往往出現(xiàn)“攤大餅”式的擴張,。通過征地補償,、宅基地騰退,，大城市外圍或城郊結(jié)合部通常有大量集體建設(shè)用地。比如,，北上廣現(xiàn)有建設(shè)用地,，國有和集體產(chǎn)權(quán)大約各占50%。2016年以來,，大城市房價又上臺階,，即便是外圍，商品房價格也出現(xiàn)較大漲幅,。

在嚴格的土地用途管制下,，加上房地產(chǎn)又是集體土地入市最大“禁區(qū)”,，城郊結(jié)合部控制“房地產(chǎn)化”出臺了一系列舉措（如綠化隔離），導(dǎo)致相鄰的國有和集體土地出現(xiàn)了巨大的“級差地租”,。土地巨大紅利的刺激,，加上外來人口涌入，讓城郊結(jié)合部“小產(chǎn)權(quán)房”遍地開花,。

由此也產(chǎn)生許多很嚴重的問題,，如城市病突出、消防安全隱患嚴重等,。在知名的蟻族聚集地——海淀區(qū)唐家?guī)X,，試點公租房建設(shè)之前，由于其占據(jù)核心位置,，造成區(qū)域交通常常癱瘓,，而野蠻生長的“瓦片經(jīng)濟”也導(dǎo)致巨大安全隱患。