其次,，相比市場化躊躇不前的公租房試點,，一般租賃住房試點的市場化程度高。結(jié)合當前供地全面向租賃住房傾斜的背景,，契合同地同權(quán),、平等入市的集體土地改革目標,。

最后，為新市民,、無房戶提供租賃住房的長期經(jīng)營模式,，堵住了侵害農(nóng)民利益的空間。村集體和農(nóng)民掌握土地入市主動權(quán)（而不是被征收）,，借此可分享新市民涌入和扎根的城市化紅利,。

集體建設用地建設租賃住房，一方面可緩解城市用地壓力,，助推新市民“先租后買”,，夯實樓市有效需求；另一方面,，利用集體土地高位蓄水及巨大的“級差地租”,，可以有計劃釋放低成本供地，這是高房價“軟著陸”的策略選擇,。此外,，集體土地價格低、拆遷成本低,，配套公共服務的空間充足,，能低成本地解決新市民住房需求，這也是城鎮(zhèn)化和構(gòu)建內(nèi)需社會的可靠路徑,。

基于以上考慮,，筆者認為，試點建設租賃住房,，將是我國集體土地入市改革最重大的突破,，也是十八屆三中全會《決定》提出“建設城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”改革最重大的突破。

改革框架已搭建,，關(guān)鍵是各級政府要改變過往認識上的不足,，并以配套措施跟進確保改革進程和風險可控，確?！敖?jīng)不被念歪”,，紅利能共享。

在具體配套改革上,，首先是建設用地“確權(quán)-登記-頒證”要到位,，避免產(chǎn)權(quán)不清產(chǎn)生“公共地悲劇”。

其次,，近期國家及地方租賃新政中,，均提出積極發(fā)揮信托投資基金（REITs）作用。在租金回報率高,、新市民租賃潛力紅利下,，“兩權(quán)”抵押和REITs在改變投入產(chǎn)出錯配、吸引社會資金等方面大有可為,。

再次,，地方政府要放棄“土地財政”思維，以公共財政角色讓公共配套及時跟上租賃供應,。

最后,，在尊重農(nóng)民和村集體意愿的前提下，要讓他們看到權(quán)利義務平等框架下的合作,，能夠?qū)崿F(xiàn)多贏和更高水平上的紅利分享,。（作者李宇嘉為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）