陳杏

國土資源部8月28日發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（下稱“方案”）,，在北京,、上海、沈陽,、南京,、杭州,、合肥,、廈門、鄭州,、武漢,、廣州、佛山,、肇慶,、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

近年來,，隨著大城市流動人口的增加,，高昂的房價和有限的租賃房源催生了“租房貴、租房難”的難題,，困擾著城市的“打拼一族”,。在這樣的時代背景下，增加租賃土地供應,增加住房緊張的城市特別是特大和超大城市的住房供給,，緩解住房供需矛盾的國家政策應運而生,。

用集體土地供應出租房是實現(xiàn)“多贏”的良策。相較于目前房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)商品房用于出租1%-2%的年收益,，集體用地建設的租賃房,，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上,，對于集體產(chǎn)權擁有者來說,，可以獲得穩(wěn)定回報。

在租賃市場引入集體建設用地,，有助于擴大試點城市租賃房源供應,，構建購租并舉的住房體系，對房租上漲或起到一定抑制作用,。同時,，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營或聯(lián)營、入股建設租賃住房,，有助于調(diào)動集體組織和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極性,。租購并舉發(fā)展，未來也會抑制房價上漲,，讓住房回歸其居住的功能,。

鼓勵集體用地建設租賃房，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性,。試點城市基本都屬于一,、二線城市，這些城市的國有土地相對緊張,，而部分區(qū)域存在城中村等集體土地,，如果這部分的建房能進入租賃市場,，將有利于房源供應，也有利于城中村改造,。

試點集體建設用地建租賃房的城市多為發(fā)展規(guī)模較大的一二線城市,，政策的出臺增加了這些城市近郊區(qū)的發(fā)展機會，產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的布局較多地圍繞在近郊區(qū)市場上,。對于可以引入租房市場的土地要求,，方案明確指出，項目用地應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃,，以存量土地為主，不得占用耕地,。嚴格講是按權屬確定的，必須是集體經(jīng)濟組織,、村民小組以及鄉(xiāng)集體經(jīng)濟組織所有的土地,。這些制度設計，意在避免危及糧食生產(chǎn)安全及土地化公為私等風險,，需在試點中切實把握,。

要想使方案真正發(fā)揮作用，我們還需完善集體租賃住房建設和運營機制,，兼顧政府,、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益,，理清權利義務關系,，平衡項目收益與征地成本關系等，讓其真正發(fā)揮利國利民之功,。